ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

  REDIFFUSION

Rescrit 2008/22 (ENR) du 14 octobre 2008

L IMMOBILIER INTERNATIONAL EN 2008 UN POINT

Le tribunal de grande instance de Nice a rendu le 27 septembre 2007 un jugement par lequel les juges, contrairement à l'administration, ont estimé que l'article 726 du C.G.I. ne peut s'appliquer à un acte de transmission à titre onéreux de biens mobiliers étrangers lorsque l'acte n'a pas été passé en France, en application du principe général de territorialité des actes posés par l'article 718 du C.G.I.

NOUVEAU Ce jugement vient d'être confirmé par

jugement du TGI Grasse 4 septembre 2008 Samuelson et autres

Note de P MICHAUD :je  rappelle que la réforme des droits d’enregistrement sur la cession d’immeubles  soit directement soit indirectement par voies de cession de parts de SPI a été  votée en 1999 pour établir d’abord les règles d’une saine concurrence et ce quelle que soit la forme de détention des immeubles .Le législateur avait  fortement diminué les taux marginaux (16;6%) en élargissant l'assiette à la la cession de parts de SPI de toute forme.

N’en déplaise  à certains habiles commentateurs soutiens des montages d'exonération , les jurisprudences de Nice et de Grasse  devraient  remettre en cause l'équilibre économique de cette reforme de justice économique  qui avait notamment pour objet de neutraliser la forme de détention des immeubles .J'espère que le legislateur ne suivra pas les errements de la mondialisation financière . 

L’administration refuse de suivre la  position de ces tribunaux

 Cas. Com. - 8 avril 2008  N° 07-13.210. covexim

Cet arrêt est important car il vise les conséquences du manquement à l’obligation  de déclaration

Une société distribue un dividende en nature sous forme d’un immeuble  .

L’administration considérait qu’il s’agissait d’une cession à titre onéreux passible des droits d’enregistrement visés aux articles 682 et 683 du CGI

La cour de cassation dans un arrêt du

12 février 2008 N°  : 05-17085 HF participation

a annulé la position de l'administration fiscale sur le motif que  la décision de distribution de dividendes constitue un acte juridique unilatéral et non un contrat.

Cette décision peut être utilisée par les filiales des sociétés françaises ou étrangères avant toute restructuration dans le cadre de leur gestion de la fiscalité internationale.

Je rappelle qu'une distribution de dividende en nature reste une distibution de dividende avec l'ensemble des règles fiscales applicables ( retenue à la source, prélèvement libératoire, IFU etc...).

Attention à évaluer l'immeuble à la valeur vénale...

LE GUIDE DE L'EVALUATION 

Un arrêt du 12 février sur l'évaluation d'un immeuble "atypique"

 Les nouvelles règles fiscales sur les succession en 2008

CHRISTINE ET JEAN ont reçu en héritage de leur père Robert, décédé en 2002, une villa située en bord de mer que celui-ci possédait en propre pour l'avoir lui-même reçue de ses parents. Ce bien n'avait donc pas fait partie de la communauté constituée entre Robert et son épouse, décédée avant lui.

Christine et Jean se retrouvent chaque été dans cette villa avec leurs familles respectives. La cohabitation devient toutefois difficile, car chaque branche a maintenant des enfants mariés et des petits-enfants. L'état d'entretien laisse à désirer, car ni la soeur ni le frère ne se sentent pleinement responsables du devenir de cette villa, restée indivise entre eux.

Ils songent à la vendre.

 je blogue un rescrit de bon sens qu'il faut garder en mémoire..ou en activité .on ne sait jamais

Question :

Peut-on compenser les plus-values nettes dégagées lors de la réévaluation d'actifs immobiliers avec les déficits ordinaires ? Rescrit 2008/3 du 29.01.08

Réponse :

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Article 26 de la LOI n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008

Instruction portant définition de la SPI en matière d’IS
BOI 4 avril 2008 § 59 à 66 

ATTENTION,l'article  26 § IV  de la loi de finances de 2008
a profondément modifié l'article  244 bis A du CGI

Article 26 de la LOI n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008

Les travaux parlementaires sur les articles 26 et 27

AMÉNAGEMENT DU RÉGIME DES PLUS OU MOINS-VALUES SUR TITRES DE SOCIÉTÉS À PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE POUR LES ENTREPRISES SOUMISES À L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS  art 244 Bis  CGI ( Art 26 )

PRÉCISION ET HARMONISATION DU RÉGIME FISCAL DES NON RÉSIDENTS EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE art 164 B CGI ( Art 27 )

Les travaux parlementaires sur l'article 26

Attention, la définition de la SPI est variable pour chaque catégorie d’ impôt

I cessions réalisées par des personnes physiques

A cessions réalisées par des personnes physiques domiciliées en France

B cessions réalisées par des personnes physiques non domiciliées en France

II cessions réalisées par des personnes morales

A Cessions réalisées par des personnes morales domiciliées en France

B Cessions réalisées par des personnes morales non domiciliées en France

• Les travaux du parlement sur l'article 11 du projet de loi
• ARTICLE 11 : AMÉNAGEMENT DU RÉGIME DES PLUS OU MOINS-VALUES SUR TITRES DE SOCIÉTÉS À PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE POUR LES ENTREPRISES SOUMISES À L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
  
  
  • I. TEXTE DU PROJET DE LOI
    
    
  • II. RAPPORT AN N° 276 TOME II (XIIIÈME LÉGISLATURE) PREMIÈRE LECTURE
    
    

     

  • III. DÉBATS AN PREMIÈRE LECTURE TROISIÈME SÉANCE DU JEUDI 18 OCTOBRE 2007
    
    

     

  • IV. TEXTE ADOPTÉ PAR L'AN EN PREMIÈRE LECTURE
    
    

     

  • V. RAPPORT SÉNAT N° 91 TOME II (2007-2008) PREMIÈRE LECTURE
    
    

     

  • VI. DÉBATS SÉNAT PREMIÈRE LECTURE SÉANCE DU LUNDI 26 NOVEMBRE 2007
    
    

     

  • VII. TEXTE ADOPTÉ PAR LE SÉNAT EN PREMIÈRE LECTURE

 texte voté

VIII. RAPPORT CMP N° 507 AN (XIIIÈME LÉGISLATURE) ET 139 SÉNAT (2007-2008)

NOUVEAU

•  Les articles 244 bis A et suivants
• Doctrine administrative applicable à compter du 1^er janvier 2004
• BOI 8 M 1 04
• Aménagements 8M 1 05  et  8M 1 06
• Nouveau régime de désignation d’un représentant fiscal
• Exonération du prélèvement en faveur  de l’habitation d’un non résident
• Exonération de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France rescrit 2007/22
• La société à prépondérance immobilière ( S.P.I.)
• Tableau des définitions des SPI (source MINEFI à actualiser)

 I cessions réalisées par des personnes physiques

• A Cessions réalisées par des personnes physiques domiciliées en France 

Les cessions occasionnelles de titres de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles sont soumises :

• - si la société relève de l'impôt sur le revenu (art 8), au régime d'imposition des plus-values immobilières 

Texte applicable  article 150 UB CGI  

 Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.

Selon l'administration, si les parts sont cédées moins de trois ans après la création de la société, la plus-value relève du régime des plus-values sur valeurs mobilières (Inst. 8 M-1-05 n° 57).

 Attention ces dispositions  ne sont pas applicables, au titre de l'année de l'échange des titres, aux plus-values réalisées dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'un apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Cette exception n'est pas applicable aux échanges avec soulte lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable excède 10 % de la valeur nominale des titres reçus.

Règle d’assiette Ces sont les règles d’assiette applicable aux plus values immobilières

Modalités de paiement En principe, les prélèvements fiscaux  et sociaux  sont payables au moment de  l’enregistrement que l’acte soit authentique ou SSP

• si la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières,.

Règle d’assiette Ces sont les règles d’assiette applicable aux plus values mobilières

Modalités de paiement En principe, la plus value doit être déclarée  dans le cadre de la déclaration annuelle des revenus

• B cessions réalisées par des personnes physiques  NON domiciliés en France

Texte applicable article 244 bis A CGI

Cet article  prévoit que sous réserve des conventions internationales, les plus-values réalisées à titre occasionnel par des contribuables domiciliés hors de France lors de la cession d'immeubles ou de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière quel que soit le régime d'imposition de la société supportent selon le cas un prélèvement dont le taux est fixé :

•  -  à 16 % pour les personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés de personnes françaises, s'ils sont résidents à la date de la cession d'un Etat membre de la Communauté européenne, d'Islande ou de Norvège ;
• -   à 33 1/3 % dans tous les autres cas.

Les profits réalisés à titre habituel sont soumis quant à eux à un prélèvement de 50 % Les prélèvements sociaux ne sont jamais dus par les non-résidents.

 Définition de la société à   prépondérance immobilière

En cas d’application l’article 244 bis CGI la  SPI ,visée par l’article  244 bis A CGI est une société non cotée en bourse dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué principalement par d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions de SPI.

Le régime fiscal de la société (IR ou IS) est ici indifférent, alors que les cessions de titres de sociétés soumises à l'IS échappent au régime des plus-values immobilières lorsqu'elles sont réalisées par des résidents. Attention , il n’existe pas (encore ) de définition « standart « de la SPI  et ce ni au niveau interne ni au niveau des traités

Si les conventions donnent presque toujours à la France ( pour le Luxembourg cliquer ) le droit d'imposer les plus-values réalisées directement lors de l'aliénation d'immeubles situés sur son territoire, il n'en va pas de même pour les plus-values de cession des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière.

 Pour ces dernières, il faut donc systématiquement procéder à un examen attentif de la convention applicable pour déterminer si la France a ou non le droit d'imposer.

Par ailleurs, les immeubles affectés par une société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ne doivent pas être pris en compte pour l'appréciation du pourcentage de 50 %

Champ d'application du prélèvement Le prélèvement s'applique :

•  -  aux personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France
• -  aux sociétés ou organismes - quelle que soit leur forme - dont le siège social est situé à l'étranger et ce quel que soit le lieu de résidence des associés mais sous réserve du rescrit 2007:22 ;
• -  et aux sociétés de personnes françaises et sociétés ou groupements assimilés, relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, qui comptent parmi leurs associés des non-résidents, au prorata des droits sociaux détenus par ceux-ci.

Le prélèvement est libératoire de l'impôt sur le revenu. Lorsque le cédant est assujetti à l'impôt sur les sociétés, il est imputable sur cet impôt et l'excédent peut être restitué (sur réclamation).

 Le prélèvement frappe les profits provenant de la cession à titre onéreux :

•  -  d'immeubles bâtis ou non bâtis situés en France, à l'exclusion toutefois des immeubles affectés à une exploitation professionnelle en France ;
• -  de droits immobiliers ;
• -  et d'actions ou parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière autres que les Sicomi.

Règle d’assiette Lorsque le cédant est assujetti à l'impôt sur le revenu (personne physique ou société de personnes), la plus-value est en principe déterminée dans les mêmes conditions que pour les personnes domiciliées en France Ces sont donc  les règles d’assiette applicable aux plus values immobilières  des résidents personnes physique c’est à dire après déduction des frais et impositions réels d’acquisition ,avec l’abattement  de 10% à partir de la cinquième année de possession , exonération à partir de la quinzième année

Exonération particulière Une exonération particulière est par ailleurs prévue en faveur de l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, de l'Islande ou de la Norvège ou d'un autre Etat si elles peuvent invoquer le bénéfice d'une clause de non-discrimination : Inst. 8 M-1-05 fiche 14 n° 19 Inst. 8 M-1-06 n° 15).

Modalités de paiement En principe,les  prélèvements fiscaux et sociaux sont payables au moment de  l’enregistrement que l’acte soit authentique ou SSP

• II cessions réalisées par des personnes morales
  
  
• A Cessions réalisées par des personnes morales domiciliées en France

Depuis le 26 septembre 2007, les plus values provenant de la cession de titres de SPI par des sociétés françaises soumises à l’ IS  sont imposées à l’ IS au taux ordinaire.

Elles ne peuvent bénéficier  ni de l’exonération des titres de participations ni de du régime des plus values à long terme

NOUVEAU  régime des SPI à compter  du 26 09 07 art 11 LDF pour 2008

article 109 a sexies-0 bis CGI nouveau 

 Le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s'appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007.

"Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour l’application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.

 La société est donc qualifiée de société à prépondérance immobilière si le seuil de 50% de composition de son actif est franchi, à l’un ou l’autre des deux moments suivants (:

• – à la date de cession de ses titres générant pour l’entreprise cédante les plus-values dont il convient de déterminer si elles bénéficient ou non du taux réduit d’imposition ;
• – à la clôture du dernier exercice précédant la cession (pour les plus-values immobilières des particuliers, il est pas tenu compte de la composition de l’actif de la société dont les titres sont cédés à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession).

        Définition de la SPI dans le cadre de plus values à long terme

ART.46 Quarter 0 RH  Ann III CGI

Règle d’assiette Ces sont les règles d’assiette applicables  aux  sociétés imposables à l’IS

• B cessions réalisées par des personnes morales non domiciliées Principe d’imposition

article 244 bis CGI

Cet article  prévoit que sous réserve des conventions internationales, les plus-values réalisées à titre occasionnel par notamment les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France,  les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter dont le siège social est situé en France et, au prorata des droits sociaux ou des parts détenus par des associés ou porteurs qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France, lors de la cession d'immeubles ou de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière quel que soit le régime d'imposition de la société supportent selon le cas un prélèvement de 33 1/3 %

Cas particulier l’immeuble d'un établissement ou d"une base fixe

Le prélèvement n'est pas applicable aux cessions d'immeubles réalisées par des personnes physiques ou morales ou des organismes, qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés.  Les immeubles doivent être inscrits, selon le cas, au bilan ou au tableau des immobilisations établis pour la détermination du résultat imposable de cette entreprise ou de cette profession

Assiette du prélèvement

 Lorsque le prélèvement est dû par une personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés, les plus-values sont déterminées par différence entre, d'une part, le prix de cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d'une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

L'administration a précisé que le prix d'acquisition s'entend ici du prix effectivement payé, majoré, le cas échéant, des seules dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement qui présentent le caractère d'immobilisation par nature, à condition qu'elles aient été effectivement supportées par la société, que leurs montant et paiement soient justifiés (production des factures et des justificatifs des règlements) et qu'elles n'aient pas déjà été déduites pour la détermination du revenu imposable

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L'ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 8 AVRIL 2008

C cas ch. com. 8 avril 2008 N°02-10359  AFF ELISA

 La CJCE a rendu son arrêt le 11 octobre 2007 infirmant la position française

Note de P Michaud:
Elisa a t elle marché sur la queue du tigre qui dormait? La réponse ne manquera pas d'être apportée dans le cadre de la LDF rectificative pour 2007 , déposée fin novembre.

Peu de modifs à présenter pour "durcir" le texte actuel ..!!!!

"L’article 73 B du traité CE (devenu article 56 CE) doit être interprété en ce sens qu’il s’oppose à une législation nationale, telle que celle en cause au principal, qui exonère les sociétés établies en France de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales, alors qu’elle subordonne cette exonération, pour les sociétés établies dans un autre État membre, à l’existence d’une convention d’assistance administrative conclue entre la République française et cet État en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou à la circonstance que, par application d’un traité comportant une clause de non-discrimination selon la nationalité, ces sociétés ne doivent pas être soumises à une imposition plus lourde que celle à laquelle sont assujetties les sociétés établies en France et ne permet pas à la société établie dans un autre État membre de fournir des éléments de preuve permettant d’établir l’identité de ses actionnaires personnes physiques."

Les articles 990 D et suivants du Code général des impôts accordent  aux personnes morales qui ont leur siège de direction effective en France la faculté de bénéficier de l'exonération de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France mais  subordonnent  cette faculté, en ce qui concerne les personnes morales qui ont leur siège de direction effective sur le territoire d'un autre Etat, quand bien même s'agirait-il d'un Etat membre de l'Union européenne, à l'existence d'une convention d'assistance administrative conclue entre la France et cet Etat en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou à la circonstance que, par application d'un traité comportant une clause de non-discrimination selon la nationalité, ces personnes morales ne doivent pas être soumises à une imposition plus lourde que celle à laquelle sont assujetties les personnes morales ayant leur siège de direction effective en France .

La cour de cassation a demandé à la cour de justice de l union européenne si les articles 52 et suivants et 73 B et suivants du traité CE s'opposent  à une législation française prévue ci-dessus qui subordonne l'exonération de la taxe à des conditions différentes selon que les personnes morales ont leur siège de direction effective en France ou dans un autre pays est compatible avec le droit communautaire :

 Cass. com. 13-12-2005 n° 1673 FS-PB

Cette affaire a été enregistré devant la cour de justice de l'U.E sous le numéro 451/05

Les conclusions de l’avocat général. JAN MAZAK présentées le 26 avril 2007 sont les suivantes

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Déductibilité des Intérêts des emprunts substitutifs

 REVENUS FONCIERS NOUVELLES REGLES

EMPRUNT SUBSTITUTIF : Déductibilité des frais financiers  OUI

• BIC  Conseil d'état 13 juillet 2007 n°287.364
  
   Dans un arrêt du 13 juillet 2007 n° 287364, le Conseil d’Etat  a jugé que les intérêts des deuxième et troisième emprunt qui on été successivement substitués au premier pour financer  l’achet des titres d’une société sont déductibles

•  

• Revenu Foncier  
  
  Cour Administrative d'Appel de Paris N° 05PA02046 5ème chambre - Formation A Lecture du 8 février 2007 

La"S.P.I."

Dans le régime fiscal français

L’acquisition d’une maison, d’un appartement, d’un vignoble ou d’une usine peut être réalisée au travers de différents schémas juridiques, fiscaux, comptables et financiers.

Chaque solution d’investissements immobiliers possède ses avantages et ses inconvénients propres selon les choix de l’investisseur.

Un des schémas fréquemment utilisés est celui d’une société, française ou étrangère, ayant une forme commerciale, civile ou celle d’un organisme de droit étranger tel que le trust, la fondation ou la fiducie.

La loi fiscale française a défini différentes règles et obligations fiscales tant en matière de cession des actions de ces sociétés, d’imposition des plus-values en cas de cession, de droit de succession en cas de décès des actionnaires, d’imposition de la valeur des immeubles en France par un impôt sur la fortune ou d’une taxe annuelle de 3%, etc.

Ces dispositions doivent aussi être analysées dans le cadre des traités fiscaux signés par la France.

Les professionnels doivent avoir leur attention attirée par le fait qu’il n’existe pas de définition unique et commune de la Société à Prépondérance Immobilière.

ATTENTION :

chaque type d’impôt possède

« sa » définition de la SPI.

NEW "Les titres de participations" dans une SPI

1)      IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

art 244 BIS et suivants CGI

En principe, la vente par un pro