ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

Jusqu’à  l’imposition  des  revenus  de  l’année  2005,  les  frais  de  gestion  (parmi  lesquels  figuraient notamment les frais de procédure) étaient  réputés  couverts par la déduction forfaitaire. Les frais de gérance étaient en revanche déductibles pour leur montant réel.

A  compter  de  l’imposition des revenus  de l’année 2006, les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition des revenus fonciers peuvent déduire, sous  certaines  conditions,  les dépenses qu’ils réalisent au titre de l’administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Ainsi, le nouvel article 31 I 1 e du CGI distingue quatre types de frais d’administration et de gestion :

- les frais de rémunération des gardes et concierges ;

- les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ; 

 les frais de procédure ;

- les autres frais de gestion.

Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont  déductibles  pour  leur  montant réel. Les autres frais de  gestion sont en  principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

La déduction des frais d’administration et de gestion vient s’ajouter aux nouvelles déductions spécifiques déterminées   en   fonction   du   revenu,   lesquelles   ne   sont   pas   représentatives   de   frais   (voir   fiche n° 7 « Frais d’administration et de gestion »).

Le régime de l’associé occupant

Les sociétés non transparentes qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés  (ne relevant pas  de  l’impôt  sur  les  sociétés  (IS)  ou  des  BIC  ou  BA  réels)  ou  de  tiers (nouveau) des  logements  dont  elles  sont propriétaires sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements (CE 7-7-1982 n°30975 ; CE 27-10-1999 n°17940).

Elles n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction.

remunerations versees aux gerants

Lorsque les revenus sociaux sont déterminés selon les règles applicables aux revenus fonciers, il y a lieu de tenir compte, le cas échéant, des rémunérations spéciales qui sont versées aux associés en contrepartie d'un travail  ou  d'une  responsabilité  particulière  (gérance)  ainsi  que  des  avantages  en  nature  dont  ils  peuvent bénéficier.

1. Gérant associé

Les rémunérations allouées aux associés administrateurs ou gérants d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ne peuvent pas être regardées comme une charge effective de la société et ont, par suite, le caractère de revenus fonciers. Les intéressés sont, dès lors, passibles de l'impôt sur le revenu à raison :

- tant de la part, correspondant à leurs droits sociaux, leur revenant dans le montant du bénéfice social ;

ce bénéfice est déterminé en excluant des revenus bruts fonciers le montant de ces rémunérations ;

- que du montant des rémunérations après déduction pour leur montant réel  de certains frais visés à l’article 31 du CGI.

Gérant non associé

La  rémunération  d'un  tel  gérant  est  comprise  dans  la  catégorie  des  traitements  et  salaires  ou  des bénéfices industriels ou commerciaux, selon la nature des liens qui unissent la société et le gérant de droit ou de fait.

Déductibilité des Intérêts des emprunts substitutifs

Exclusion de principe.

 Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois,  dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

Déduction   sous   conditions. 

 Toutefois,   compte   tenu   des   conditions   économiques   qui   motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en  comparant  la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT,  n° 23339,  JO  AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces  dispositions, les  contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

Emprunt initial à un taux progressif.

 Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant  pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.

En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l'emprunt initial.

Démembrement de propriété

Intérêts  d’emprunts  contractés  par  l’usufruitier  des  parts  de  sociétés.

Les  intérêts  des  emprunts effectivement versés par l’usufruitier  de  parts  d’une société détenant un immeuble loué, destinés à financer l’acquisition de l’usufruit de ces parts, sont déductibles  de  la  quote-part  du  bénéfice  foncier  de  la  société imposable au nom de l’usufruitier.

La circonstance  que la société constate un déficit foncier,  qui  revient de droit au nu-propriétaire  en l’absence de convention contraire, n’a pas pour effet de priver l’usufruitier du droit de déduire ces intérêts. Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu’il retire d’autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.

Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. nouveau 

 Les intérêts des  emprunts  contractés personnellement  par  le  nu-propriétaire  de  parts  d’une  société  détenant  un  immeuble  loué,  pour  financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.

Intérêts  versés  par  le  nu-propriétaire  destinés  à  financer  des  travaux.

Les  intérêts  des  emprunts effectivement  versés  par  les  nus-propriétaires  d'immeubles  loués,  et  destinés  à  financer  les  dépenses  de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.