Evaluation :Décote et abattement ???? (22 juin 2016)

evaluation : les abattements hors la loi ????rediffusion avec màj 

LES REGLES ADMINISTRATIVES 

 mise à jour juin 2016

Cumul de décote

Cour de cassation, Chambre commerciale, 16 février 2016, 14-23.301, Inédit  

après avoir énoncé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l'associé d'une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien, l'arrêt retient que ces droits ne peuvent être évalués par fractionnement de la valeur de l'immeuble en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux ; qu'en cet état, la cour d'appel a pu retenir que la valeur des droits indivis devait être réduite par rapport à la valeur totale du bien ;; 

 

La demande d’une expertise en matière d’enregistrement  cliquer

le contentieux fiscal de l'évaluation 

Evaluation ; vers l’abattement pour fiscalité latente ?!

X X X X X 

 

Cour de cassation, civile, Ch com 3 juin 2014,
13-18.180 13-18.192, t
 

Par un arrêt en date du 3 juin 2014, la Cour de cassation étudie de nouveau les modalités d’évaluation d’un bien faisant l’objet d’une donation. La Cour de cassation considère ainsi qu’une interdiction d’aliéner est sans incidence pendant le vivant du donateur  la valeur vénale du bien.

Elle estime également que la circonstance que le bien ait été donné en indivision n’affecte pas non plus la valeur vénale dès lors que cette indivision résulte de la donation : le bien n’était en effet pas affecté d’indivision à la date de sa transmission.

 

 

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission et que cette valeur est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date ; 

Pour réduire le montant de l’imposition litigieuse, l’arrêt retient, d’une part, que le bien a été donné en indivision aux deux donataires ce qui entraîne une moins-value de sa valeur marchande et, d’autre part, que l’interdiction d’aliéner entraîne également l’application d’une décote ;

En statuant ainsi, alors que le bien, qui n’était pas affecté d’indivision lors de sa transmission, ne l’avait été que par l’effet de la donation, ce qui était sans incidence sur la détermination de sa valeur, et alors que la limite apportée par le donateur à la liberté de l’aliéner n’affectait pas sa valeur vénale, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; 

 

mise à jour mai 2013  

Bofip du 27.05.13 Evaluation du démembrement
Cliquer

I. Usufruit et nue-propriété. 1

A. Usufruit viager1

B. Usufruit à durée fixe. 3

II. Droit d'habitation et d'usage. 3

 

à jour en décembre 2010  

Evaluation: elle doit être globale 

CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.  

 

Evaluation des titre non cotes  par O Fouquet

 

Evaluation  en matière d’enregistrement  

 

 

EN MATIERE D’ISF : Abattements rejetés

 

13 L-6-10 n° 69 du 22 juillet 2010

 

Procédure de rectification contradictoire - Motifs des rectifications –

Règles particulières - Insuffisance de valeur vénale. 

 

7 G-3-10 n° 69 du 22 juillet 2010 

 

Conséquences de la Clause d'interdiction d'aliéner ou
de l’occupation à titre de résidence secondaire sur la valeur

 

Cour de cassation,  Ch com, 27 octobre 2009, 08-11.362   Aff. de leusse

 

 

Mme X... Y... a fait donation, en 1978, à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier situé au bord du lac Léman composée d’un château avec parc d’agrément et dépendances ;

 

Cette donation était assortie d’une clause de réserve d’usufruit avec réversion de l’usufruit à son époux en cas de prédécès et d’une interdiction imposée aux nus-propriétaires d’aliéner et d’hypothéquer le bien pendant la vie de l’usufruitière et de son époux ;

 

À la suite d’un contrôle de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune de M. et Mme X... Y... (les époux X...), l’administration a remis en cause l’évaluation à 1 690 000 francs du bien et leur a notifié un redressement pour les années 1992 à 1995 calculé en retenant une valeur de 20 000 000 francs, ramenée à celle de 12 000 000 francs après observations des contribuables, afin de tenir compte de la nature spécifique de ce bien de famille ;

 

 

Après les procédures fiscales ordinaires , la cour d’appel de Chambéry après avoir fixé la valeur vénale du bien à la somme de 12 998 000 francs, valeur non contestée par les parties, a réduit les causes du redressement en appliquant, outre une décote, des abattements, le premier de 20 % concernant le caractère indivis de la nue-propriété, le deuxième de 15 % concernant la clause d’interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer pendant la vie de l’usufruitière et de son époux, le troisième de 20 % en considération de l’occupation familiale du château ;  

 

La cour de cassation a cassé cette  décision d appel comme contraire aux articles 666 et 885 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales

 

Sur la liberté d'aliéner

 

'En se déterminant ainsi, alors que la limite apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale

 

 Sur la valeur de l usufruit

 

Il résulte de 885 G du code général des impôts que les biens ou droits grevés d'un usufruit sont sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ;

qu'en statuant comme elle a fait, alors que ce texte a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet est de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement, la cour d'appel a violé le texte susvisé

 

Sur un abattement pour occupation familiale

 

pour appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur le bien litigieux au titre de l'occupation familiale du château, la cour d'appel a considéré que le bien occupé au jour de fait générateur de l'impôt devait être pris en compte dans la mesure où cette circonstance est de nature à affecter sa valeur vénale et qu'il importe peu en l'absence de disposition spéciale sur ce point, qu'il ait été occupé à titre de résidence principale ou de résidence secondaire ;

En statuant ainsi, alors que si l'occupation par hypothèse pérenne d'un bien à titre de résidence principale est susceptible d'influer sur sa valeur vénale, il en va différemment pour une occupation à titre de résidence secondaire qui ne suppose qu'une occupation par intermittence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des  articles 666 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales

 

 

 

EN MATIERE DE DONATION . abattements admis ?

 

  Cour de cassation, Chambre commerciale, 15 décembre 2009, 09-11.137, Inédit

 

Quelle  est la valeur vénale de la donation d’un bien  en indivision entre époux ? 

 

en statuant sans tenir compte de la perte de valeur vénale des biens litigieux du fait de l’occupation par les usufruitiers des lieux et de l’existence d’une indivision des nus-propriétaires, alors que la valeur vénale des biens sur laquelle sont assis les droits de donation est le prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, la cour d’appel a violé le texte susvisé

 

 

Précédents jurisprudentiels :

 

A rapprocher :Com., 12 février 2008, pourvoi n° 07-10.242,  (rejet)

 

A rapprocher :Com., 6 février 2007, pourvoi n° 05-12.939, (cassation)

 

: Dans le même sens que :Com., 20 mars 2007, pourvoi n° 05-16.751,  (rejet)

 

Sur la différence entre l’occupation du bien à titre de résidence principale et l’occupation à titre de résidence secondaire, à rapprocher :Com., 19 octobre 1999, pourvoi n° 97-15.255,  (cassation),

 

" Viole l'article 761 du Code général des impôts le tribunal qui, pour fixer les droits de mutation, retient la valeur de l'appartement occupé par le conjoint survivant comme libre alors qu'en raison de cet état de fait, le bien était occupé et devait être évalué en fonction de cette circonstance.

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