RÉÉVALUATION D UN 'IMMEUBLE PAR UNE SCI NON IS :CONSEQUENCES ( CE 14/01/22 Conc VICTOR (09 septembre 2023)
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La réévaluation libre d’actifs immobiliers ou mobiliers effectuée par une société civile n’ayant pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et dont les associés sont des particuliers n’a pas de conséquences fiscales, la société n’étant pas soumise à la tenue d’une comptabilité commerciale
Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 19/09/2018, 409864
la réévaluation libre d'actifs effectuée par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés et dont les associés sont des personnes physiques non soumises à l'impôt sur les bénéfices est dépourvue de conséquences fiscales.
Il en résulte que les associés personnes physiques ne sont pas imposables sur les plus-values latentes issues de la réévaluation libre des actifs de la société bien que ces sommes aient été inscrites en compte courant
(CE 14 avril 2022, n°s 454264, 454265 et 454266).
CONCLUSIONS de M. Romain VICTOR, Rapporteur public
Toutefois, il peut être tenu compte de cette réévaluation lors de la cession ultérieure des parts, le prix étant déterminé par référence aux actifs en valeur réelle déduction faite des dettes (CAA Nantes 12 décembre 2021, nos 20NT02388 et 20NT02248).
SUR LA REPARTITION
: Dispositions communes aux diverses sociétés commerciales. (Articles L231-1 à L23-12-1)
Comme le souligne l’intitule du titre III du code de commerce, , l'article L. 232-11 du code de commerce ;qui orecise que L'écart de réévaluation n'est pas distribuable.ne s’ applique qu’aux sociétés commerciales , celles visées pat le code de commerce ce qui n’est pas le cas des societes civles n »ayant pas optés pour l IS ou ne tenant pas un comptabilité de forme commercaile
Sur un eventuel abus de droit fiscal
Attention notre Tourbesol pourrait conseiller cette solution pour échapper à une imposition des plus values immobilières en avancant le financement par une promesse de cession de l immeuble ce qui ne manquera pas de constituer un abus de droit fiscak ??
Abus de droit fiscal: les trois procédures fiscales
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Commentaires
Un contribuable qui possède un immeuble direct qui a pris de la valeur peu emprunter une somme égale à la plus value latente en donnant l'immeuble en garantie sans que le fisc prétende que le gain latent est imposable, passer par une SCI pour faire la même chose n'a aucune raison de constituer un abus de droit. Supposons qu'un contribuable endette sa SCI pour distribuer une plus value latente qu'il inscrit dans sa comptabilité en réévaluation. La réévaluation n'a aucun effet fiscal, la plus value de cession de l'immeuble restera calculée à partir du prix d’acquisition non réévalué. La distribution n'a aucun effet fiscal: c'est le bénéfice réalisé par la société et non pas le bénéfice distribué qui est taxé.
Mais notre contribuable, s'il vend ses parts de la SCI, devra ajouter à sa plus value les distributions reçues, et retrancher les revenus effectivement imposés ou exonérés par la loi (Quemener généralisé à l'IR). S'il ne le fait pas, c'est de la mauvaise foi, ou éventuellement une manœuvre frauduleuse, la réévaluation distribuée pouvant être considérée comme ayant pour but d'égarer l'administration dans son appréciation de la matière imposable. Il n'y a pas d'avantage fiscal à passer par la réévaluation, donc ce n'est pas de l'abus de droit.
Écrit par : Xavier | 10 septembre 2023