01 juillet 2021

PLUS VALUE IMMOBILIERE REALISEE A L ÉTRANGER : Patrick Michaud

PATRICK MICHAUD  AVOCAT

tel 33(0)1 43878891     06 07 026 97 08 

patrickmichaud@orange.fr

La vente d’un appartement ou d’une maison situé à l’étranger et appurtenant à un resident fiscal en France impose de respecter une certaine procédure aussi bien au niveau juridique qu’au regard des impôts.

Pour le vendeur, il est important de déclarer de la bonne façon cette transaction à l’administration fiscale pour éviter toute sanction future.

  cette démarche doit en principe se faire aussi bien au niveau du pays dans lequel le bien immobilier vendu se trouve que dans celui où vous disposez de votre domicile fiscal, à savoir la France

La déclaration des plus-values d’une vente immobilière à l’étranger

 les gains réalisés suite à la vente d’une maison ou d’un appartement hors de France doivent être déclarés aux services fiscaux en France et ce alors même qu’ils sont souvent imposés  à l etranger

 En principe vous devez payer l’ impôt correspondant en France  et ce alors mçme que vous avez été imposé à l etranger mais sous réserve des conventions fiscales internationales en matière d’impôt sur le revenu).

 Liste des conventions fiscales internationales

Les gains dégagés dans le cadre de cette vente sont à déclarer dans  le 

 Formulaire 2048-IMM : PVI. Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers. -   

Notice 2048-IMM-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-IMM-SD 

 

Le formulaire 2048-IMM-SD vous précise  le processus de calcul de la plus-value imposable, mais notre cabinet d'avocat fiscaliste est en mesure, si vous le souhaitez, de réaliser ces déclarations.

L’impôt sur la plus-value éventuellement versé à l’étranger constituera, en général, un crédit d’impôt en France. C’est-à-dire que l’impôt acquitté à l’étranger viendra en diminution de l’impôt dû en France.

 A ce sujet, une attention toute particulière doit donc être donnée aux conventions fiscales, dont vous trouverez la liste 

Les documents à joindre au formulaire 2048-IMM-SD

En principe, une copie certifiée conforme et traduite en français de l’acte de vente doit être jointe. Il n’est pas obligatoire que la traduction soit effectuée par un professionnel assermenté. Une traduction libre peut suffire. Je recommande par ailleurs d’accompagner l’envoi d’une lettre explicative,  .

Les conventions fiscales avec la France en matière d’impôt sur le revenu

Une attention toute particulière doit être donnée aux conventions fiscales internationales.

Une plus-value immobilière réalisée par une personne physique relève de l’impôt sur le revenu. Une convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu existe peut-être entre la France et l’Etat de situation de l’immeuble.

La double imposition

Lorsque la plus-value immobilière s’effectue dans un pays qui n’a pas conclu de convention, vous allez devoir réaliser en principe deux fois les démarches de déclaration. Le calcul de votre impôt se fera également dans les deux pays. On parle alors de double imposition des plus-values immobilières.

Les pays de l’OCDE sont en effet en droit d’imposer les plus-values immobilières réalisées sur leur territoire. Les vendeurs pensent souvent à tort que le fait de payer cet impôt dans le pays où se situe le bien est suffisant. Ils en concluent bien souvent qu’ils sont exonérés de tout impôt en France. Pourtant, dans les règles, ce n’est souvent pas le cas.

Dès lors que votre domicile fiscal se trouve en France, vous êtes susceptible de devoir régler des impôts également dans ce pays.  .

Calcul des plus-values

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d'un abattement pour durée de détention. Certaines plus-values bénéficient, par ailleurs, d'un abattement exceptionnel quelle que soit la durée de détention du bien.

La plus value imposable etrangere est calculée de la meme façon qu’une plus value francaise

SIMULATEUR DE CALCUL

 

Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant (si une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation).
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d'intermédiaires), droits d'enregistrement ou TVA.

Modalités d'imposition

Le taux d’impôt sur le revenu est de 19%. S'y s'ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (pour 2019) et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 €.

Taux total = 36,2% (pour 2019) + éventuellement la surtaxe

La déclaration de plus-value est souscrite sur un imprimé n° 2048-IMM (immeuble autre qu'un terrain à bâtir) ou n° 2048-TAB (terrain à bâtir), disponible sur www.impots.gouv.fr. Elle est signée par le cédant ou par son mandataire (le mandat doit alors figurer dans l'acte ou être joint à la déclaration). Elle doit normalement être déposée en simple exemplaire, accompagnée du paiement de l'impôt, au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, dans le mois qui suit la date de l'acte notarié, 
Lorsque la plus-value est exonérée (notamment par l'effet de l'abattement pour durée de détention) ou lorsque l'opération se solde par une moins-value, aucune déclaration ne doit être déposée.

 

Dépenses de travaux

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel, ET A CONDITION DANS PROUVER LE PAIEMENT PAR LE PROPRIETAIRE à l'exclusion :

-  de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes… (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration :

-  et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu (revenu global ou revenus catégoriels) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

 

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