10 octobre 2020
Evaluation et expertise fiscales , les demandes devant le TGI et devant la commission
L'administration a le droit de remettre en cause les valeurs déclarées par le contribuable dans de nombreux domaines: droit de succession, Impôt sur la fortune, taxe de 3%, droits d'acquisition etc.
Ces redressements de valeur sont soumis au régime de droit commun du contentieux fiscal mais en plus, des règles particulières existent pour demander une expertise contradictoire par un avocat fiscaliste.
Méthode d'évaluation immobilière.pdf
- O FOUQUET Evaluation des titres non cotés
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Evaluation: les abattements hors la loi
mise à jour novembre 201
Des titres cotés, évalués pour des droits de donations
à une valeur supérieure au cours moyen peuvent ils être cédés
sans plus value imposable ?dès lors que l'article 150-0 D du code général des impôts prévoyait que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession de titres, le prix d'acquisition des titres obtenus à titre gratuit devait être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation, cette valeur devait en principe être prise en compte, qu'elle procédât d'une déclaration du contribuable au titre des droits d'enregistrement ou, le cas échéant, d'une rectification de cette déclaration par l'administration fiscale ;
il n'aurait pu en aller autrement que si l'administration avait établi que la valeur retenue pour les droits d'enregistrement était dépourvue de toute signification ;
il s'ensuit que M. et Mme A sont fondés à soutenir que l'arrêt attaqué est entaché d'erreur de droit et à en demander, en conséquence, l'annulation.
Conseil d'État, 3ème et 8ème sous-sections réunies, 12/10/2011, 324717
Evaluation: elle doit être globale
CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.
La demande d’une expertise en matière d’enregistrement cliquer
Patrick Michaud
Avocat fiscaliste Paris
I Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance
II Demande d’expertise devant la commission de conciliation
I Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance
Devant le TGI, le contribuable doit obligatoirement constituer un avocat fiscaliste.
La procédure spéciale d'expertise est de droit dans les instances au TGI, en matière de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière et d'impôt de solidarité sur la fortune, relatives à la détermination de la valeur vénale réelle des biens définis à l'article R 202-1, al. 2 du LPF (LPF art. R 202-3), c'est-à-dire :
- de biens immeubles, de fonds de commerce, y compris les marchandises neuves qui en dépendent, de clientèle, de navires ou de bateaux ;
- d'un droit à un bail ou au bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout .ou partie d'un immeuble ;
(Articles R 202-1 et R 202-3 du LPF) [i]
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 8 juillet 2003, 00-16.916,
en vertu des dispositions combinées de ces textes, dans les instances en matière d'enregistrement, l'expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l'Administration, lorsque l'action tend à contester les décisions prises par l'Administration sur les réclamations relatives notamment à la valeur vénale réelle d'immeubles ;
Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 28 novembre 1989, 88-11.113,
En vertu des articles R. 202-1 et 202-3 du Livre des procédures fiscales, l'expertise est de droit, dans les instances en matière d'enregistrement, si elle est demandée par le contribuable ou par l'Administration lorsque le litige tend à contester les décisions prises par l'Administration sur les réclamations relatives à la valeur vénale des parts d'une société exploitant un fonds de commerce.
L'expertise est faite par un seul expert. (Article R 202-4 LPF)
La demande d'expertise présentée par le contribuable au TGI ne peut être pas refusée au motif
- qu'elle n'est pas opportune en l'espèce ni probablement réaliste en raison de l'ancienneté des faits ;
Cass. com. 15 décembre 1987, n°86-16969 Sofinarex
- que les arguments invoqués par le contribuable ne justifient pas une .expertise, laquelle serait de toute manière difficile à diligenter en raison des .modifications subies par l'immeuble depuis la date de son acquisition,
Cass. com. 25 avril 1989 n°88-11578
- que l'administration a adopté l'avis exprimé par la commission départementale de conciliation ;
Cass. com. 4 décembre 1990 n°89-15917, Sté des téléphones
.- que l'expertise n'avait pas été demandée dans la réclamation préalable et qu'elle tendait non à contester la valeur vénale des biens mais à s'opposer à la répartition de ces biens nécessaire à la détermination des taux applicables entre terres agricoles et immeubles bâtis, alors qu'était nécessairement en cause la valeur des différents biens constituant l'assiette de l'impôt ;
(Cass. com. 22 octobre 1991 n° 89-14794, Boyer)
- que les critiques formées par le contribuable contre l'estimation du fonds de.commerce retenue par l'administration n'étaient corroborées par aucun justificatif sérieux ;
(Cass. com. 10 mai 1994 n°92-19620, Clergue)
Par ailleurs, lorsque la contestation de la valeur de droits sociaux .(actions, parts sociales) implique une contestation de la valeur du fonds de commerce de la société, l'expertise est de droit si elle est demandée au TGI par le contribuable ou par l'administration ;
Cass. com. 28 novembre 1989 n°88-10973 P, Pierron;
Cass. com. 9 mars 1993 n° 91-12117, Lanctuit).
Le juge ne peut refuser d'ordonner l'expertise demandée par le contribuable .lorsque ce dernier fait valoir, sans soulever de contradiction sur ce point, que la valeur des titres litigieux dépendait, au moins en partie, de celle du fonds de commerce exploité par la société ;
(Cass. com. 3 juin 1998 n96-18794° D, Gautier)
Nouveau
II Demande d’expertise devant la commission de conciliation
Cette procédure peu connue implique que la commission ait été saisie dans les règles càd dans les délais et en absence de taxation d'office.
Le président de la commission départementale de conciliation peut solliciter, sur demande du contribuable et aux frais de celui-ci, toute personne dont l'expertise est susceptible d'éclairer la commission. Le président peut faire appel à des experts publics ou privés, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de personnes morales
Article 1653 BA GCI
Créé par LOI n°2007-1824 du 25 décembre 2007 - art. 17 (V)
Le président de la commission de conciliation prévue à l'article 1653 A peut solliciter, à la demande du contribuable et aux frais de celui-ci, toute personne dont l'expertise est susceptible d'éclairer la commission.
La commission peut communiquer à cette personne, sans méconnaître la règle du secret professionnel, les renseignements destinés à lui permettre de remplir sa mission.
Les personnes consultées sont tenues au secret professionnel dans les conditions prévues par l'article L. 103 du livre des procédures fiscales.
Cette possibilité de recourir à un expert concerne les litiges dans lesquels la proposition de rectification est adressée depuis le 1er juillet 2008.
Dans ce cadre, la commission peut communiquer à l'expert désigné les renseignements nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sans méconnaître la règle du secret professionnel. De son côté, l'expert est tenu au secret professionnel.
L'expertise vise à « éclairer la commission ». Les conclusions de l'expert ne peuvent donc en aucune façon s'imposer à la commission qui restera libre de les suivre ou de les écarter
05:24 Publié dans Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalité Immobilière | Tags : expertise fiscale en matiere d 'enregistrement | Lien permanent | Commentaires (1) | Imprimer |
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22 novembre 2016
Evaluation des titres non cotés
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Les lettres fiscales d'EFI Pour lire les tribunes antérieures cliquer
La LETTRE EFI 21.11.16 pdf
Avec l'autorisation de la Revue Administrative
Ou les aléas de l'évaluation des titres non cotés : du droit ou du fait?"
cliquer pour lire et imprimer
Les quatre enseignements
L’évaluation des titres non cotés donne lieu à de fréquents litiges entre les contribuables et l’administration. En effet, la diversité des situations qu’il s’agisse de la société ou des actionnaires, et la diversité des méthodes d’évaluation ouvrent la voie à des discussions sans fin de marchands de tapis.
1er enseignement la valeur est aussi voisine que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue
2eme enseignement Sur l’abattement pour non liquidité
3ème enseignement Sur la décote de minorité
4ème enseignement Une libéralité n'existe que si l’écart est significatif.
mise à jour novembre 2016
L’évaluation des titres non cotés par comparaison
ne peut être combinée avec d’autres méthodes
selon les motifs de l'arrêt attaqué non argués de dénaturation, cette évaluation procédait d'une combinaison entre, d'une part, la valeur obtenue par la méthode des transactions comparables et, d'autre part, la moyenne arithmétique de la valeur obtenue par la méthode mathématique et la valeur de rentabilité des titres, la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit ; que ce moyen, né de l'arrêt attaqué, est, sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens soulevés, de nature à conduire à son annulation
;Conseil d'État, 10ème et 9ème chambres réunies, 21/10/2016, 390421
mise à jour mars 2016
16:29 Publié dans aa O Fouquet, Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalite des valeurs mobilières ( RCM et P.V.), Fiscalité Immobilière, ISF | Tags : evaluation des titres non cotés | Lien permanent | Commentaires (1) | Imprimer |
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22 juin 2016
Evaluation :Décote et abattement ????
rediffusion avec màj
mise à jour juin 2016
Cumul de décote
Cour de cassation, Chambre commerciale, 16 février 2016, 14-23.301, Inédit
après avoir énoncé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l'associé d'une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien, l'arrêt retient que ces droits ne peuvent être évalués par fractionnement de la valeur de l'immeuble en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux ; qu'en cet état, la cour d'appel a pu retenir que la valeur des droits indivis devait être réduite par rapport à la valeur totale du bien ;;
La demande d’une expertise en matière d’enregistrement cliquer
le contentieux fiscal de l'évaluation
Evaluation ; vers l’abattement pour fiscalité latente ?!
X X X X X
Cour de cassation, civile, Ch com 3 juin 2014,
13-18.180 13-18.192, t
Par un arrêt en date du 3 juin 2014, la Cour de cassation étudie de nouveau les modalités d’évaluation d’un bien faisant l’objet d’une donation. La Cour de cassation considère ainsi qu’une interdiction d’aliéner est sans incidence pendant le vivant du donateur la valeur vénale du bien.
Elle estime également que la circonstance que le bien ait été donné en indivision n’affecte pas non plus la valeur vénale dès lors que cette indivision résulte de la donation : le bien n’était en effet pas affecté d’indivision à la date de sa transmission.
06:40 Publié dans aa SUCCESSION internationale, Démembrement, Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalité Immobilière, Imposition du patrimoine, ISF, SUCCESSION et donation | Tags : evaluation : les abattements hors la loi ???? | Lien permanent | Commentaires (2) | Imprimer |
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17 janvier 2015
PATRIM usagers :les méthodes d’estimation immobilière
Sur le principe de l’égalité des armes
Cass 2 juillet 2003 3è Civ n° 02-70047)
les fichiers immobiliers publics à la disposition des citoyens
Evaluation fiscale des titres de SPI
(Art. 726 et 1757 du code général des impôts) - Modification des modalités de calcul de l'assiette des droits d'enregistrement dus au titre des cessions de participations pour les personnes morales à prépondérance immobilière
Ce texte a pour objet la suppression des modalités particulières d’évaluation des parts de SPI dans la situation de cession à titre onéreux institué depuis le 1er janvier 2012
désormais l'assiette du droit de mutation dû au titre des cessions de telles participations sera déterminée dans les mêmes conditions que pour les autres droits sociaux.
La demande d’une expertise en matière d’enregistrement Patrick Michaud
- I Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance
- II Demande d’expertise devant la commission de conciliation
05:04 Publié dans Evaluation, évaluation fiscale | Tags : patrim usagers | Lien permanent | Commentaires (2) | Imprimer |
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31 octobre 2013
Le guide d'évaluation de la DGI est il une interprétation formelle ?
En mars 2007,l'administration fiscale française a publie un guide exhaustif pour faciliter l'évaluation des entreprises cotées ou non cotées ainsi que les sociétés de personnes
Ce guide esi il une interprétation formelle au sens de l'article L 80A LPF
la SAS Adélaïde, société holding de tête d’un groupe fiscal intégré et dont le capital est détenu pour la totalité par les époux A..., détient la quasi-totalité des actions de la société A... ; du 21 octobre 1998 au 2 août 1999, la SAS Adélaïde a cédé 173 actions de la société A...à des cadres dirigeants de cette dernière, pour un prix unitaire variant de 100 à 1 200 francs ;
À la suite d’une vérification de comptabilité de la SAS Adélaïde, l’administration fiscale a estimé que la cession de ces titres avait été réalisée à un prix minoré et devait être regardée comme un acte anormal de gestion ;
02:22 Publié dans Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, EXPERTISE | Lien permanent | Commentaires (0) | Imprimer |
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15 septembre 2013
ISF et évaluation des comptes courants
ISF et évaluation des comptes courants
Quelle valeur pour une créance abandonnée
avec une clause de retour à meilleure fortune ?
pour imprimer avec les liens cliquer
L ISF EN FRANCE
Evaluation des comptes courants d’associés
mise à jour septembre 2013
Evaluation d’un compte courant d’une entreprise en difficulté
Cour de cassation, Ch com, 9 juillet 2013, 12-21.836,
la valeur déclarée du compte courant doit résulter d’une estimation réaliste en fonction des possibilités pour l’associé de recouvrer sa créance, au premier janvier de chaque année concernée, compte tenu de la situation économique et financière réelle de la société, et non des seuls éléments comptables inscrits dans des déclarations fiscales
la cour d’appel relève que les intéressés ont déclaré une valeur de ce compte courant inférieure de deux tiers à celle nominale ressortant des documents comptables de la société ;et après avoir rappelé qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve que la valeur déclarée par eux correspond aux possibilités réelles de remboursement de la société, l’arrêt d’appel retient exactement que celles-ci dépendent de sa situation financière laquelle inclut la valeur de ses actifs immobiliers ;
Il constate l’absence de précision sur l’activité de la société et ses difficultés de fonctionnement ou de développement ainsi que l’absence d’explication sur la méthode utilisée pour parvenir aux valeurs déclarées au regard des disponibilités financières de celle-ci ressortant des bilans et comptes de résultat ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations justifiant légalement sa décision, la cour d’appel a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n’est pas fondé ;
mise à jour juin 2012
08:55 Publié dans Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, FRAUDE FISCALE, ISF, perquisition fiscale et penale fiscale, SUCCESSION et donation | Tags : evaluation des comptes courants, territorialite et isf | Lien permanent | Commentaires (3) | Imprimer |
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03 mai 2013
Evaluation des titres
Evaluation des actions d une holding
Conseil d'État, 20/06/2012, 343033
L'acquisition ou la vente de titres par une société à un prix s'écartant de façon significative de la valeur vénale constitue un avantage susceptible d'être requalifié en distribution occulte si la preuve d’une contrepartie n’est pas rapportée
quelle est la valeur vénale des titres en cause. S'agissant de titres d'une société non cotée, tous les éléments permettant d'approcher au plus près le chiffre résultant du jeu de l'offre et de la demande Sont importants toutefois la méthode de comparaison avec le prix retenu dans d'autres transactions équivalentes et portant sur les titres de la société doit être privilégiée.
Le Conseil d'Etat a déjà admis de se référer au prix de transactions portant sur des titres de sociétés similaires ou exerçant la même activité.
Il va plus loin dans cette nouvelle jurisprudence en se référant, pour apprécier la valeur vénale de titres d'une société holding, au prix retenu lors de la cession de titres d'une filiale.mais ajoute il à condition que la part de la filiale dans l'actif de la holding révèle de manière suffisamment précise et probante la valeur de marché du titre.
X X X X X
Evaluation des titres non cotés l’Aff. IMMAREX CAA PARIS
Nous savons tous que l’acquisition d’un bien par une société à un particulier (IR) à une valeur surévaluée – ou inversement -peut entrainer une rectification pour le bénéficiaire de l’écart sur le fondement des revenus distribués aux termes de l’article 111 c du code général des impôts et pour le « perdant » sur l’acte anormal de gestion
LE GUIDE DGI DE L'EVALUATION
En mars 2007,l'administration fiscale française a publie un guide exhaustif pour faciliter l'évaluation des entreprises cotées ou non cotées ainsi que les sociétés de personnes
L’EVALUATION DES TITRES
NON COTES
Ou les aléas de l'évaluation des titres non cotés : du droit ou du fait?"
Mais comment l’administration DOIT prouver un écart de sous évaluation ?
Dans l affaire IMMAREX ,l’administration a constaté que la SA Immarex avait acheté en 1998 à M. A pour un prix qu’elle a estimé supérieur à leur valeur vénale des actions de la banque Crédit Agricole Indosuez que l’intéressé avait acquises dans le cadre d’un plan de souscription d’actions ;
l’administration a qualifié de revenu distribué la part excessive du prix d’achat par la société Immarex, en application des dispositions de l’article 111, c du code général des impôts ;
M. A relève appel du jugement du 12 mai 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge du complément d’impôt sur le revenu auquel il a en conséquence été assujetti au titre de l’année 1998 ;
La CAA de PARIS annule le jugement et donne raison au contribuable
Cour administrative d'appel de Paris, 28/04/2011, 09PA03841, n
les actions de la banque Crédit Agricole Indosuez n’étaient pas cotées sur un marché réglementé ; que la valeur vénale de tels titres doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ;
l’administration soutient que la valeur vénale des titres vendus par M. A pour un prix unitaire de 603,05 F s’établissait à 520 F soit un écart de sur évaluation de 83.05 F cad 13,7% par rapport au prix convenu ou16% par rapport au prix rectifié;
Toutefois, la CAA a jugé qu’un tel écart de 16 % entre le prix convenu et la valeur vénale estimée des titres d’une société non cotée ne peut être regardé comme significatif ;
Par suite, l’administration n’apporte pas la preuve d’une distribution occulte de revenus au profit de M. A ;
Article 1er : M. A est déchargé du complément d’impôt sur le revenu auquel il a été assujetti au titre de l’année 1998.
13:58 Publié dans aa O Fouquet, Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalité Immobilière | Lien permanent | Commentaires (0) | Imprimer |
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01 octobre 2012
Succession rescrit controle valeur
Contrôle à la demande des déclarations de succession
et des actes de mutation à titre gratuit.
Pendant une période d'expérimentation de 3 ans (01.01.2009-31.12.2011), les bénéficiaires d'une transmission à titre gratuit (héritiers, légataires, donataires) la faculté de demander à l'administration fiscale d'effectuer le contrôle de la déclaration de succession ou de l'acte de donation dans les 12 mois qui suivent la demande. Ce contrôle serait toutefois réservé aux contribuables qui ont respecté leurs obligations déclaratives et qui se sont déjà acquittés dans les délais des droits dus.
À l'expiration du délai d'un an, et à défaut de contrôle engagé par l'administration, aucune rectification ou remise en cause des éléments déclarés ne pourrait être faite).
L. n° 2008-1443, 30 déc. 2008, JO 31 déc., art. 36 et 46
Instr. 15 févr. 2011, BOI 13 L-2-11
18:55 Publié dans Evaluation, Fiscalité Immobilière, Protection du contribuable et rescrit, SUCCESSION et donation | Tags : avocat fiscaliste paris | Lien permanent | Commentaires (0) | Imprimer |
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01 août 2012
Evaluations fiscales des immeubles > taxe de 3%
08:17 Publié dans aa SUCCESSION internationale, de l'Assiette, Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalité Immobilière, ISF, SUCCESSION et donation, taxe de 3% | Tags : taxe de 3%, évaluation immobilière, contentieux fiscal, fichiers immobliers | Lien permanent | Commentaires (0) | Imprimer |
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25 octobre 2011
évaluation fiscale en enregistrement : du nouveau en cours de préparation
Les contrôles fiscaux ne visent toujours de question de droit mais aussi des questions de fait notamment en matière de remise en cause des évaluations proposées par les contribuables.
En fiscalité internationale, cette question vise non seulement le contrôle des prix de transfert mais aussi les doits de succession, l’isf , les droits d'acquisition d'immeubles et bien entendu la taxe de 3%.
La question est de connaite l'efficacite budgétaire de ces controles.
Depuis un certain nombre d’année, les pouvoirs publics essayent de contrôler une évasion fiscale internationale créée au travers de montages immobiliers de poupées « russes » en utilisant des sociétés offshore en cascade
Il était évident que la loi française en matière notamment de droits d’enregistrement en cas de cession à titre onéreux ou à titre gratuit (succession ou donation) était en fait inapplicable faute de sanction financière adaptée et efficace
Par petites touches discrètes, un modèle se met en place avec pour objectif final permettre au trésor public de percer le voile des personnes morales en lui permettant de prendre une hypothèque légale sur l’immeuble propriété de la société cible alors que les impôts sont dus par les associés propriétaires finaux .
En clair ; l’actif de la société serait alors financièrement responsable des dettes fiscales des associés, comme cela existe déjà pour la taxe de 3%.Nous attendons donc dans les prochaines semaiens des dispositions dans ce sens
Le texte voté par l’AN sur la création d’une méthode légale pour évaluer les parts de sociétés immobilières françaises et étrangères est un pas dans cette direction car il permet de cibler légalment la cible garante.
les tribunes sur les methodes d'evaluation
à jour en octobre 2011
Nouveau et important
L’AN a voté le 24.10.11 un texte – non définitif – sur les sociétés immobilières françaises et étrangères.Ce texte vise d'abord les SPI non résidentes
Articlé 3 bis de la petite loi votée le 24 10 11
Le texte de l'amendement 46 Carrez
Une méthode légale pour l’évaluation des parts
Sociétés à prépondérance immobilière
Actuellement, l’évaluation des parts de SPI s’effectuant d’une manière classique :
Valeur des parts = actif -passif – abattements divers
Demain : une méthode légale
2° Après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visés au 2° du I, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des ditsbiens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »
Valeur des parts =valeur vénale de l’immeuble –emprunt d’acquisition + autres actifs bruts.
En clair , les comptes courants associés seront imposés ,les emprunts bancaires de rénovation ne seront pas déductibles et les abattements de minorité, de liquidité
et tous les autres seront supprimés
Cet article avait été profondément modifié en septembre dernier en obligeant les actes de cessions de SPI à être passés par devant notaire
Note de P MICHAUD attention le texte, qui est d’abord un texte pratique anti évasion fiscale, n’est pas définitif, on s’oriente vers une responsabilité solidaire de la société propriétaire direct de l’immeuble pour les impositions dues par les UBO (propriétaires finaux) comme en matière de taxe de 3%
à jour en décembre 2010
19:09 Publié dans Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalité Immobilière, ISF, SUCCESSION et donation | Tags : avocatfiscaliste, isf, succession, évaluation, indivision, patrick michaud, délai de reprise, cercle des fiscaliste | Lien permanent | Commentaires (0) | Imprimer |
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