20 juillet 2019

Réévaluation des actifs d’une SCI non imposée à l IS (CE 19/09/18)

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Dans une décision didactique, de Salomon  la conseil d état a rappelé les conséquences fiscales d’une réévaluation des immeubles  d’une SCI non imposée à l IS 

notre ami Leloup a commenté cette tribune en se posant la question de savoir si l'option IS n'etait pas un piege à con ??? a vous de décider ??

Les BOFIP du 10 juillet 2019

Droit de renonciation à l'option à l'impôt sur les sociétés

(loi n ° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 50)

Le droit de renonciation à l'option pour l'impôt sur les sociétés s'applique aux exercices clos à partir du 31 décembre 2018 (article 239 du CGI et 1655 sexies du CGI, modifiés par l'article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019). Ce droit de renonciation s'applique ainsi notamment aux sociétés ou groupements ayant opté pour leur assujettissement à l'impôt sur les sociétés au titre d'exercices clos antérieurement au 31 décembre 2018 et pour lesquels la période de cinq exercices pour renoncer à cette option n'est pas forclose

- Option pour l'impôt sur les sociétés
le BOFIP  du 10 JUILLET 2019

et celui du 4 janvier 2013 

mise à jour avril 2019

La distribution de l ecart  de réévaluation est il imposable

Reponse oui

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278  ,Sarl Cofathim n 

la plus-value dégagée à l'occasion de la réévaluation d'un élément d'actif ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres " écart de réévaluation " ; qu'elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée ; que le transfert d'une partie des sommes inscrites à ce compte sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L. 232-11 du code de commerce ; qu'une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et à rendre celle-ci immédiatement imposable

 X X X X X

Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 19/09/2018, 409864 

Sur la plus value de réévaluation

la réévaluation libre d'actifs effectuée par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés et dont les associés sont des personnes physiques non soumises à l'impôt sur les bénéfices est dépourvue de conséquences fiscales.

Sur les amortissements après l'option à lIS

 si la société Noled a entendu procéder à une réévaluation de ses actifs en 2010, une telle décision est dépourvue de conséquence sur le plan fiscal. Dès lors, si la société Noled a déclaré, à compter du 1er janvier 2011, ses résultats selon les règles applicables aux bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés en application de l'article 238 bis K du code général des impôts, dans la mesure où la société JMD avait opté pour le régime des sociétés de capitaux, elle pouvait seulement déduire des amortissements calculés sur la base de la valeur d'origine des immeubles,et non sur la base de la valeur résultant de la réévaluation effectuée en 2010. Ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant les juges du fond et dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par l'arrêt attaqué dont il justifie le dispositif. 

 attention Sur la plus value en cas de revente 

non traitée dans cette affaire mais on connait la solution administrative
; valeur d'origine  ET  non valeur réevaluée????

la réévaluation n 'efface pas l imposition à l'is de la plus value d' origine

Cette option pour l'impôt sur les sociétés emporte cessation d'entreprise au sens du II de l'article 202 ter du CGI.’

RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011    BOFIP du 4 janvier 2013

Il résulte des dispositions du I de l'article 202 ter du CGI qu'en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks ne font pas l'objet d'une imposition immédiate lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables.

 En particulier, aucune augmentation ne doit être apportée à la valeur comptable des divers éléments formant l'actif de la société ou de l'organisme et les postes correspondant à des provisions ou bénéfices en sursis d'imposition doivent être repris sans changement.

  • L'imposition des bénéfices, des plus-values et des profits non encore imposés sur les stocks doit demeurer possible sous le nouveau régime fiscal applicable à cette société ou organisme. Cette condition s'apprécie à la date de l'événement qui motive la cessation.

L'atténuation conditionnelle ne peut s'appliquer lorsque les bénéfices en sursis d'imposition et les plus-values réalisées sont susceptibles de ne pas être imposés selon les modalités prévues pour les activités professionnelles (bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux) soumises à un régime réel d'imposition.

 

Société civile immobilière et abus de droit

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

 

LA SITUATION DE FAIT

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01 juillet 2019

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

 

 vers une Remise na cause des caitions accordées par une SCI  (cass 12/09/2012)

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

pour imprimer la tribune avec les liens cliquer

MISE A JOUR  JUILLET 2019

Un fort assouplissement en cours 

         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation,   Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
           (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  •  
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.

30 mars 2019

SCI un emprunt redistribué aux associés est un acte commercial par nature

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REDIFFUSION 

SCI un acte d’entremise même gratuit est commercial par nature

 

Le conseil d’état a requalifié le bénéfice foncier d’une SCI translucide en bénéfice commercial assujetti à l’Is pour avoir emprunté et redistribué le prêt à ses associés et ce sans rémunération . 

 

Conseil d’État  N° 315242 4 février 2011 Aff HERA 1

 

'au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n'avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d'établissements bancaires des emprunts, d'un montant total de 39 799 000 francs, et a mis les sommes empruntées à la disposition de ses trois associés et de sociétés contrôlées par ceux-ci, sans percevoir d'intérêts sur ces avances de fonds ;

 que la cour n'a pas commis d'erreur de qualification juridique ni d'erreur de droit en jugeant que l'activité de mise à disposition de fonds décrite ci-dessus était de nature commerciale, alors même, d'une part, que, cette activité n'aurait donné lieu à la réalisation d'aucun profit, d'autre part que les sommes mises à disposition seraient directement inscrites dans les écritures de la société, au crédit des comptes courants des associés ; 

 

 

Mais une activité de conseil n’est pas une activité d’entremise      

CAA de PARIS , 08/06/2011, 09PA02099,
Aff société civile Georges Ghosn SC,
 

"Ne constitue pas une activité commerciale de nature à assujettir à l'IS une société civile par application combinée du 2 de l'art 206 et du 2° du I de l'art 35 du CGI les conseils apportés à la vente d'une SCI et pour la restructuration du financement; l'administration n'apportant pas la preuve que les commissions litigieuses rémunéraient une activité d'entremise ainsi qu'elle l'alléguait." 

MAIS LA TVA EST EXIGIBLE 

 Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 27/02/2013, 351749, Inédit au recueil Lebon

 

 La tribune  sur la société civile à but commercial ??? 

 

 

lire dans la tribune  C E 13 juin 1988, 72491,  

 

 La société HERA, constituée sous forme de société civile immobilière en avril 1995, avait pour objet social l’acquisition et la gestion de biens immobiliers ;

au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n’avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d’établissements bancaires des emprunts, d’un montant total de 39 799 000 francs

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09 février 2019

l' aff JAHIN: CSG sur non résident NON européen : (CAA Versailles 29.01.19)

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une nouvelle affaire de Ruyter :l'affaire Jahin 

Les Français vivant hors d'Europe peuvent être soumis à la CSG  par Ingrid  Feuerstein 

Contributions sociales sur les revenus du patrimoine et du capital des non residents
Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Vérifié le 05 février 2019 -

mise a jour  février 2019

La CAA  de Versailles vient  de juger que la circonstance qu’une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État tiers à l’UE, autre que les États membres de l’EEE ou la Suisse, soit soumise, comme les personnes affiliées à la sécurité sociale en France, aux prélèvements sur les revenus du capital prévus par la législation française, ne constitue pas une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination des pays tiers.

A…, ressortissant français résidant aux États-Unis, n’est, par suite pas fondé à soutenir que La CGS sur ses revenus fonciers de France ont été mises à sa charge en méconnaissance du principe de libre circulation des capitaux prévu par ce texte. » 

CAA de VERSAILLES, 1ère chambre, 29/01/2019, 17VE01426, 

« Il en résulte que la circonstance qu’une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État tiers à l’Union européenne, autre que les États membres de l’Espace économique européen ou la Suisse, soit soumise, comme les personnes affiliées à la sécurité sociale en France, aux prélèvements sur les revenus du capital prévus par la législation française, ne constitue pas une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination des pays tiers interdite par l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne. 

Arret  JAHIN CJUE  18 janvier 2018

"La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE)  s'est prononcée ce jeudi  18 janvier  2017 sur cette délicate question, au coeur d'un contentieux entre l'Etat français et les non-résidents . cliquez   

 Le communiqué de presse

Les revenus du patrimoine des ressortissants français qui travaillent dans un État autre qu’un État membre de l’UE/EEE ou la Suisse peuvent être soumis aux contributions sociales françaises

CJUE 18 janvier 2018  C‑45/17 Frédéric Jahin 

Les articles 63 et 65 TFUE doivent être interprétés en ce sens qu’ils ne s’opposent pas à la législation d’un État membre  en vertu de laquelle un ressortissant de cet État membre, qui réside dans un État tiers autre qu’un État membre de l’Espace économique européen (EEE) ou la Confédération suisse, et qui y est affilié à un régime de sécurité sociale, est soumis, dans ledit État membre, à des prélèvements sur les revenus du capital au titre d’une cotisation au régime de sécurité sociale instauré par celui-ci, alors qu’un ressortissant de l’Union relevant d’un régime de sécurité sociale d’un autre État membre en est exonéré en raison du principe de l’unicité de la législation applicable en matière de sécurité sociale en vertu de ’article 11 du règlement (CE) no 883/2004 du Parlement  

les conséquences financières du contentieux de Ruyter par  Mme Christine PIRES BEAUNE

 XXXXXXX

Demande de décision préjudicielle présentée par le Conseil d'État (France)

 

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02:51 Publié dans De Ruyter, Remboursement CSG et PV | Tags : apres de ruyter, l affaire jahin | Lien permanent | Commentaires (4) |  Imprimer | |  Facebook | | | | |

01 janvier 2019

La societe dite de multipropriété et translucidité fiscale

Les  Avantages en nature consentis par les sociétés imposées à l’ is  ayant pour objet de transférer gratuitement à leurs membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble ne sont pas des revenus distribués

L'article 239 octies du CGI dispose que

 » Lorsqu'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés a pour objet de transférer gratuitement à ses membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, la valeur nette de l'avantage en nature ainsi consenti n'est pas prise en compte pour la détermination du résultat imposable et elle ne constitue pas un revenu distribué au sens des articles 109 à 111.

 Cet avantage est exonéré d'impôt entre les mains du bénéficiaire, sauf si celui-ci est une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés ou une entreprise imposable à l'impôt sur le revenu selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.lorsqu'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés a pour objet de transférer gratuitement à ses membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, la valeur nette de l'avantage en nature ainsi consenti n'est pas prise en compte pour la détermination du résultat imposable.

 

ATTENTION Cette disposition ne peut pas bénéficier aux personnes morales qui réalisent avec des tiers des opérations productives de recettes, à moins qu'il ne s'agisse d'opérations accessoires n'excédant pas 10 % de leurs recettes totales ou résultant d'une obligation imposée par la puissance publique.

Conformément à l'article 46 quaterdecies de l'annexe III au CGI, les personnes morales bénéficiant de cette exonération sont tenues de joindre à leur déclaration de résultat une déclaration spéciale n° 2038-SD (CERFA n° 10979), disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, indiquant, pour la période d'imposition considérée :

 

- les noms, prénoms et adresses des associés qui bénéficient de la jouissance gratuite des biens sociaux ainsi que le nombre de parts ou actions dont ces associés sont titulaires ;

- la désignation précise des biens et des périodes au cours desquelles chaque associé en a la jouissance ;

- le montant des dépenses communes, ventilées par catégorie, et leur répartition entre les associés.

Par ailleurs, la valeur nette de cet avantage ne constitue pas un revenu distribué lorsque les conditions visées ci dessu sont remplies.

Cet avantage est exonéré d'impôt entre les mains du bénéficiaire, sauf si celui-ci est une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés ou une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

En ce qui concerne l'incidence des dispositions de l'article 239 octies du CGI au regard des taxes sur le chiffre d'affaires (TVA), il convient de se reporter au III § 240 à 250 du BOI-TVA-CHAMP-30-10-60-10.

 

08:27 Publié dans Fiscalité Immobilière, Sté en participation | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | |

20 décembre 2018

plus-value immobilière des Non-résidents / à jour au 01.01.19

plus-values immobilières des non-résidents Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents 

LES SIX DÉFINITIONS DE LA SPI

Simulateur de calcul de plus-value immobilière

simulateur du notariat 

mise a jour janvier 2019

Contributions sociales sur les revenus du patrimoine et du capital

Taux des contributions sociales applicables

Affiliation à un régime de sécurité sociale européen (EEE ou Suisse) 7,5 %

Autres situations 17.2%

 

Note d »information de la DINR

LA CESSION DE L'ANCIENNE RÉSIDENCE PRINCIPALE EN FRANCE DES EXPATRIÉS
EST INTÉGRALEMENT EXONÉRÉE
article 43 loi de finances pour 2019 

L'exonération ne s'applique pas à tous les expatriés, mais seulement aux personnes qui transfèrent leur résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement d'impôts. L'État ou territoire du lieu d'installation ne doit pas être non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI.

Cette exonération s'applique à la double condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France et que l'immeuble n'ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession. Cette exonération s'applique également à la cession des dépendances immédiates et nécessaires de cet immeuble, à la condition que leur cession intervienne simultanément à celle de l'immeuble.

ATTENTION L'exonération ainsi instituée en cas de cession de la résidence principale ne peut pas s'appliquer si l'expatrié a déjà bénéficié de l'exonération partielle – à hauteur de 150.000 euros_de la plus-value sur la cession d'un logement en France par les non-résidents, prévue à l'article 150 U, II-2° du CGI, dont l'application est par ailleurs assouplie par le présent texte   

Le délai de cession du logement après le départ hors de France du non-résident, dans le cas où il n'en a pas libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession, est allongé. La plus-value pourra ainsi être exonérée à hauteur de 150 000 € à condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre non plus de la cinquième mais de la dixième année suivant celle du transfert hors de France du domicile fiscal.

mise à jour juillet 2018

NOUVELLE JURISPRUDENCE EN DEVENIR ?

impoisition de la PV  de la residence principale cédée apres le départ 

Par un jugement du 26 juin 2018, le Tribunal administratif de Versailles a jugé comme  contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux, les dispositions combinées des articles 244 bis A II 1° et 150 U II 2° du CGI,déclarées constitutionnelles en octobre 17 (lire ci dessous)  qui conduisent à priver d’une exonération intégrale, la plus-value de cession de la résidence principale d’un contribuable qui, ayant déménagé hors de France, est devenu non-résident fiscal français au jour de la cession de la résidence principale qu’il occupait alors qu’il était encore résident fiscal français. 

Jugement du  TA de Versailles  du 26 juin 2018  

Note EFI avant de se lancer dans des procédures chronophages, attendons l arrêt de la CAA de Versailles.  pour les PV payées en 2016 la demande de remboursement expire le 31 decembre 2018

Par ailleurs la vente doit intervenir dans un délai normal au sens de la jurisprudence du Conseil d'Etat et de la doctrine administrative ( BOFIP du 12/08/2015);

 

mise à jour mars 2018

Imposition des placements des non résidents

Valeurs mobilières Exonération ou faible imposition (12.8%)   

MAIS HARO sur les immeubles et actions de SPI

Revenus fonciers IR 20% au minimum + CSG  17.2

Plus values immobilières  IR 19% + CSG 17.2% +taxe spéciale 2%à 6% soit 42.2 % maxi  mais abattement pour durée  et exonération après 30 ans de détention (pour l’instant)

Droits de succession pour actifs en France

mise à jour fevrier2018

Les nouveaux formulaires en matière 
de plus-values immobilières des particuliers :
  

IR 19% + CSG 17.2% + taxe spéciale 2%à 6% 

Formulaire à utiliser pour les cessions à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir pour les cessions : N° 2048-IMM-SD 

Notice 2048-IMM-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-IMM-SD - 175 Ko 

Formulaire à utiliser pour les cessions à titre onéreux de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière : Formulaire n°2048-M-SD 

Notice 2048-M-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-M-SD - 174 Ko 

Formulaire à utiliser pour les cessions à titre onéreux de terrains à bâtir et les taxes dues sur les cessions de terrains nus devenus constructibles : N° 2048-TAB- 

NOTICE pour la rédaction de la déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir (définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI) ou de droits s’y rapportant intervenues à compter du 1er janvier 2018 : N° 2048-TAB-NOT-SD 

 

mise à jour octobre 2017/
La réponse du conseil constitutionnel

Plus values immobilières des non résidents

Plus-value :

la non application de l’exonération résidence principale aux non-résidents est constitutionnelle

Le conseil confirme la pratique de ne pas exonérer la plus value de cession de la résidence principale réalisée par des contribuables ayant quitté la France des lors qu’il n’est  plus résident lors de la signature de l’acte

    n° 2017-668 QPC   Commentaire   Dossier documentaire

Notre recommandation toujours vendre avant le départ

 

Mise à jour août 2017

La question de l imposition de l ancienne résidence principale vendue par un nouveau non résident devant le conseil constitutionnel (CE 28 juillet 2017     cliquez) 

Sous réserve des conventions internationales, sont soumis au prélèvement mentionné à l'article 244 bis A du code général des impôts (CGI), sur les plus-values immobilières de source française, réalisées à titre occasionnel

Le taux du prélèvement fiscal est de 

- 19¨% pour

- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;

- les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ;

- les fonds de placement immobiliers mentionnés à l'article 239 nonies du CGI, au prorata des parts détenues par des porteurs qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège est situé hors de France.

A ce prélèvement fiscal, s’ajoute une prélèvement social de 17.2% depuis le 1er janvier 2018(en cours de contentieux)

_ de 33% pour  les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;

ATTENTION les conditions de détermination de l 'assiette ne sont pas identiques

: 

 xxxxxxxx

PV réalisée par un non résident  champ d'application 

Chapitre 1, personnes concernées

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11 décembre 2018

Lieu d’imposition des revenus de créances immobilières : situation de l immeuble ou du bénéficiaire (CE 7.11.18 St Générale)

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La question posée était de savoir si des profits de créances immobilières sont des revenus d’immeubles imposables dans l état de situation de l immeuble ou des revenus de capitaux mobiliers imposables dans l état du bénéficiaire (France ) 

Conseil d'État, 3ème - 8ème chambres réunies, 07/12/2018, 409229

 

la société Orpavimob qui a pour activité le rachat de créances immobilières et appartient au groupe fiscal intégré dont la Société Générale est la société tête de groupe,a acquis les créances détenues par des sociétés immobilières de droit belge sur la Commission européenne à raison de baux emphytéotiques que cette dernière avait conclus avec ces sociétés pour des immeubles situés à Bruxelles et aux pays bas  et qu'elle avait estimés non-imposables en France.

A ce titre, la société Orpavimob a perçu, en lieu et place des sociétés bailleresses, les canons annuels versés par la Commission européenne.

Définition du mot canon emphytéotique

Sur la notion de revenus immobiliers au sens d'une convention 

Conseil d'État, 3ème et 8èmessr, 01/10/2013, 351982 BNP Paribax

 Les produits résultant d'opérations d'emprunt et de swap réalisées en vue de l'acquisition par une société française d'un bien immobilier situé à Londres ne peuvent être regardés comme des revenus immobiliers au sens de l'article 5 de la convention fiscale franco-britannique du 22 mai 1968, dès lors qu'ils ont été réalisés à l'occasion et dans le cadre d'opérations à caractère financier et qu'ils ne proviennent pas de l'exploitation de l'immeuble en cause. Par suite, les stipulations de cet article ne font pas obstacle à la réintégration de ces produits dans les résultats imposables en France de cette société. 

conseil d'État, 9ème / 10ème SSR, 12/03/2014, 352212  Société DGFP Zeta,

Il résulte des dispositions du I de l'article 209 et de l'article 38 du code général des impôts, dans leur rédaction applicable à l'année 1996, que les gains ou pertes de change associés aux cessions d'éléments quelconques de l'actif, qui constituent une composante de la plus-value ou moins-value réalisée, sont pris en compte pour la détermination du résultat de l'exercice imposable en France, sous réserve de l'application des stipulations d'une convention fiscale bilatérale destinée à éviter les doubles impositions.

 2) Aucune stipulation de la convention franco-japonaise du 27 novembre 1964 ne permet de distinguer les écarts de conversion résultant de l'aliénation d'un bien immobilier des autres profits provenant de l'aliénation de ce bien. Par suite, les gains de change associés à la cession d'un bien immobilier sont, en vertu des stipulations de l'article 5 de cette convention, imposables, comme les autres profits provenant de cette aliénation, dans l'Etat contractant où ces biens sont situés.

 

Position de la société générale

Position de l administration

Position de conseil d état

Analyse deu conseil d état

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27 juillet 2018

Plus values immobilières et résident en france/le BOFIP

plus value.jpg modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers 

 

Les nouveaux formulaires en matière
de plus-values immobilières des particuliers :
 

2048-IMM-SD (immeubles ou droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) :

2048- M (meubles et parts de sociétés à prépondérance immobilière) : 

2048-TAB (terrains à bâtir) : 

Détermination de la plus-value imposable des Plus-values immobilières-           

 Titre 2 : Plus-values immobilières - base d'imposition

    Chapitre 1 : Détermination de la plus-value brute

    Chapitre 2 : Détermination de la plus-value imposable

 

Départ à l étranger et plus value sur résidence principale 

Un de nos amis  nous signale que l’administration imposer les plus value de cession de résidence principale des contribuables ayant quitté la France sur la motif que l’exonération serait réservé aux résidents de France BOI-RFPI-PVINR-10-20- du 06.08 2013 §220

 alors même que le conseil d etat a jugé a maintenu cette exonération si la vente intervient dans les délais normaux ( CE 6.10.10 N° 308051 

les abattements vus par la revue fiduciaire

   Plus-values de cession d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble

    Titre 1 : Plus-values immobilières - champ d'application

    Chapitre 1 : Personnes imposables

    Chapitre 2 : Biens imposables

    Chapitre 3 : Opérations imposables

    Chapitre 4 : Exonérations

    Titre 2 : Plus-values immobilières - base d'imposition

    Chapitre 1 : Détermination de la plus-value brute

    Chapitre 2 : Détermination de la plus-value imposable

    Titre 3 : Plus-values immobilières - modalités d'imposition et obligations déclaratives et de paiement

    Chapitre 1 : Fait générateur – année d'imposition

    Chapitre 2 : Modalités d'imposition

    Chapitre 3 : Calcul de l'impôt

    Chapitre 4 : Obligations déclaratives et de paiement

    Chapitre 5 : Modalités de contrôle et sanctions applicables 

  

Les deux Compléments d imposition

A° LA SURTAXE  

la LFR de décembre 2012 ( art.70)a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières Article 1609 nonies G nouveau CGI  

 Montant de la plus-value taxable (après abattements)

 Taux de la surtaxe 

 Taux global applicable 

 De 0 à 50 000 €

0%

19%

 Supérieur à 50 000 € et inférieur ou égal à 100 000 €

2%

21%

 Supérieur à 100 000 € et inférieur ou égal à 150 000 €

3%

22%

 Supérieur à 150 000 € et inférieur ou égal à 200 000 €

4%

23%

 Supérieur à 200 000 € et inférieur ou égal à 250 000€

5%

24%

 Supérieur à 250 000 €

6%

25%

 

 Avec l'ajout des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 54.8 % (33.3+15.5+6)  pour les particuliers et ce sans l'ajout de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus   

B LA CONTRIBUTION SUR LES HAUTS REVENUS 

La constatation d'une PV immobilière élevée est susceptible d'emporter application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus visée à l'article 223 sexies du CGI. ( 4% OU 6% =
L'assiette de ladite contribution est en effet le revenu fiscal de référence, lequel inclut les plus-values, conformément au IV de l'article 1417 du CGI. 
 

Par ailleurs, certainement dans un but de simplification(?) il existera deux assiettes d’imposition une pour l’IR et une autre pour les CSEn fin dans certains cas ,pour les non résidents  le prix du représentant fiscal assis sur le prix de vente sera plus élevé que l’impôt ce qui ne manquera de relancer le débat sur la compatibilité du représentant avec le droit de l’UE 

Le représentant fiscal est il eurocompatible 

 

En premier lieu, et pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

En matière d’impôt sur le revenu, la durée de détention est de 22 ans MAIS en matière de prélèvements sociaux la durée est maintenue à 30 ans avec des abattements fortement progressifs à partir de la 22 ème année

 

PLUS VALUE REALISEE A L ETRANGER 

Si vous avez réalisé une plus-value de cession d’immeuble ou de bien meuble à l’étranger et si ce revenu n’est pas exonéré d’impôt en France en application d’une convention fiscale internationale, vous devez déposer dans le mois qui suit la cession, auprès du service des impôts dont vous relevez : 

  • en cas de cession d’un immeuble, une déclaration no2048-IMM;

Formulaire n°2048-IMM | impots.gouv.fr 

  • –en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, une déclaration no2048-M. 

Listes des conventions (source DGFIP) 

 Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux) lors du dépôt de la déclaration n°2048-IMM (cession d’immeubles) ou 2048-M (cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière).

14 juin 2018

holding animatrice aff Coficies plénière fiscale 13.06.18

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Le Conseil d'Etat a rendu le 13 juin une décision didactique permettant de clarifier  les contours de la holding animatrice , source de nombreux contentieux entre les contribuables et l'administration. Dans cet arrêt, la haute juridiction a annulé la décision de la CAA de NANTES  concernant la société Coficies, qui avaient jugé que la qualification de holding animatrice ne s'appliquait pas à cette entreprise. 
Le contentieux remonte à décembre 2006 lorsque quatre actionnaires cèdent les actions de leur entreprise. Ils estiment à l'époque que cette cession ne doit pas être taxée du fait de l'abattement de 500.000 euros pour départ en retraite Et  ce en vertu de l article 150 OD ter

. L'une des conditions pour l'application de cet abattement est que leur holding anime les différentes participations qu'elle détient, c'est-à-dire qu'elle joue un rôle actif dans leur gestion. En 2009, l'administration remet en cause cet abattement et assigne aux contribuables une cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu. Ceux-ci portent le sujet au contentieux.

En première instance, puis en appel, la justice rejette leur demande. En octobre 2015, la Cour administrative d'appel de Nantes a notamment considéré que la société Coficies n'avait pas « participé activement, et de manière continue, à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de ses filiales » au cours des cinq dernières années précédant la cession.

CAA de NANTES, 1ère Chambre , 22/10/2015, 14NT00291, Inédit au recueil Lebon

le caractère confiscatoire de l'ISF par le conseil constitutionnel   

Le Conseil d'Etat vient d'invalider cette interprétation. 

Conseil d'État N° 395495 3ème, 8ème, 9ème et 10ème chambres réunies   13 juin 2018 

la société Cofices doit être regardée comme ayant eu pour activité principale la participation active à la conduite du groupe et au contrôle de la société CES, de manière continue pendant les cinq années qui ont précédé la cession de ses titres. Par suite, elle constituait une société holding animatrice de groupe entrant dans le champ d'application du b du 2° du II de l'article 150-0 D bis du code général des impôts.

LA SITUATION DE FAIT 

  la société Cofices, constituée dans le cadre du rachat de la société CES par ses salariés, détenait 95 % du capital de cette société. Le président-directeur général de la société Cofices était également celui de la société CES. Des personnalités qualifiées indépendantes, spécialisées dans le secteur d'activité de la société CES, étaient membres du conseil d'administration de la société Cofices. Les procès-verbaux de conseils d'administration de la société Cofices attestaient, dès 1999, sa participation, conformément à ses statuts, à la conduite de la politique de la société CES et des filiales de celle-ci, en faisant état de plusieurs actions concrètes, telles que la recherche de nouveaux partenaires ou la détermination de projets de recherche et de développement, qui allaient au-delà de l'exercice des attributions qu'elle tirait de sa seule qualité d'actionnaire. Enfin, les sociétés Cofices et CES avaient conclu, le 6 décembre 2003, une convention d'assistance en matière administrative et en matière de stratégie et de développement, précisant que la société Cofices prendrait part activement à la stratégie et au développement de la société CES, sans pour autant remettre en cause son indépendance juridique en tant que personne morale.  

Il résulte également de l'instruction, d'une part, que la société Cofices a été cédée pour un prix de 48,4 millions d'euros, dont 27,5 millions - soit 56,2 % - correspondaient à la valeur vénale de la société CES et, d'autre part, que les disponibilités de la société Cofices, investies en titres de placement, ont cru continûment pendant les cinq années précédentes du fait des résultats enregistrés par la société CES, ce qui permet de considérer que, pendant cette période de cinq ans, la part de la valeur vénale de la société CES dans l'actif de la société Cofices a décru pour atteindre, à la date de la cession, le chiffre de 56,2 %. Le ministre ne conteste aucun de ces éléments et se borne, en réponse à l'argumentation de la société, à faire état de la valeur comptable de la société CES à l'actif de la société Cofices, qui résulte d'une inscription beaucoup plus ancienne. 

DEFINITION DE LA HOLDING ANIMATRICE EN DROIT D ENREGISTREMENT

Rappel la jurisprudence du conseil d état ne s'applique pas en matière de pactes Dutreil, succession, impôt sur la fortune et   'impôt sur la fortune immobilière LIRE CI DESSOSU

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15 avril 2018

L'OCDE met L’impôt sur la fortune sur la sellette internationale (12.03.18 )

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L’ocde a publie le jeudi 12 avril deux rapports novateurs et iconoclastes et  préconise d’améliorer la conception de la fiscalité de l’épargne et du patrimoine individuels pour soutenir la croissance 

 

 note P Michaud :En route vers la suppression de l’IFI         
et son remplacement par la TFS

Ce rapport iconoclaste va permettre  une réflexion positive pour remplacer l’usine à gaz chronophagique IFI par une taxe foncière de solidarité (TFS) taxe locale ou régionale sur les immeubles non professionnels « de luxe «  mais avec un fond de péréquation pour que la riche saint tropez finance  les communes les plus pauvres cliquez ce qui va permettre aussi de financer la perte de recettes sur la taxe d’habitation .(un exemple très utilisé dans le monde la property tax

 

  I  Le rapport sur l imposition du capital

 II Le rapport sur la fiscalité de l’épargne (lire dessous)

 

  I  Le rapport sur l imposition du capital 

Raymond BARRE et l’imposition de la fortune (juillet 1978 !) 

En conclusion (...)"compte tenu du faible taux moyen d’imposition estimé possible, et en dépit de la progressivité du barème, l’effet de réduction des inégalités patrimoniales qui résulterait d’un tel prélèvement serait lui-même relativement modeste A l’étranger, les partisans d’une plus grande équité fiscale se tournent plutôt vers d’autres moyens qu’un prélèvement annuel sur les fortunes : amélioration du rendement de l’impôt sur le revenu par une diminution de l’évasion et de la fraude fiscales, taxation des plus-values réalisées, réforme des droits de succession."

Le rapport intitulé The Role and Design of Net Wealth Taxes dresse l’état des lieux - actuel et passé – des impôts sur la fortune dans les pays de l’OCDE.

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