10 juillet 2016

Deux belles étrangères immobilières imposables en France ( CAA Marseille 28/06/16

villa cote d azur.jpg

   Lettre EFI du  11  Juillet 2016  
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 LES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE EN FISCALITE  INTERNATIONALE
Par Benjamin BRIGUAUD
et Patrick MICHAUD

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Notre  CAA de Marseille vient de statuer sur la situation de deux sociétés étrangeres mettant gratuitement la disposition de leurs villas à des associés non résidents, l une ayant une activité d’avocat en Belgique, l’autre ayant une activité d’agent de change en Irlande 

Ce qui devait arriver arriva et ces sociétés furent imposées à l’is en France ce qui est classique et interdit DONC ce type de concurrence fiscale depuis l’arrêt la perdrix rouge 

Conseil d'Etat, 9 / 8 SSR, du 5 mars 1997, 80362, La Perdrix ROUGE 

Imposition d'une UK Ltd possédant un immeuble en France 

Suisse : un loyer en nature est imposable en FRANCE:l'aff SPICA /Les NIELLES

Le moyen legal pour éviter cette imposition

La doctrine administrative  BOFIP du 1er juillet 2015 

L’intérêt de cette jurisprudence est dans la qualification des sociétés propriétaires 

Sur la qualification par le juge des sociétés de droit étranger


  1. Considérant qu'il appartient au juge de l'impôt, saisi d'un litige portant sur le traitement fiscal d'une opération impliquant une société de droit étranger, d'identifier d'abord, au regard de l'ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable ; que, compte tenu de ces constatations, il lui revient de déterminer le régime applicable à l'opération litigieuse au regard de la loi fiscale française ;

 

I La qualification de notre belle "Private Limited Company" de Dublin

C A A  de Marseille, 4ème chambre- 28/06/2016, 15MA04973, Inédit au recueil Lebon

LIRE CI DESSOUS 

 II La qualification de notre belle SPRL belge d’avocats de Bruxelles

 C A A  de Marseille, 4ème chambre-21/06/2016, 14MA00462, Inédit au recueil Lebon

 LIRE CI DESSOUS

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02 juillet 2016

A US LLC est elle une société de capitaux ou une société de personnes (CE 27/06/16)


nevada.jpgPar une décision en date du 27 juin 2016, le Conseil d'Etat semble réaffirmer l'importance du critère tenant à la responsabilité des associés pour en déduire le régime fiscal français applicable à une société de droit étranger.
 

NOUVEAU : une LLC est soumise de plein droit à l'IS car ses associés ne sont pas indéfiniment responsables ???

 

Conseil d'État, 9ème chambre jugeant seule, 27/06/2016, 386842,
Inédit au recueil Lebon
 

Pour nos CAA une US LLC est une société de personne et non une société commerciale imposable à l’Is

CAA de Paris, 2ème ch, 07/10/2015, 14PA00456, 

CAA de Marseille, 4ème ch04/11/2014, 12MA02999, n 

Le conseil d’état annule 

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07 octobre 2015

Nature fiscale des parts de SCI : meubles ou immeubles, Cass pléniere 02.10.15

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Le droit fiscal n’est pas le droit civil 

La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers. Les parts de SPI sont-elles des valeurs mobilières ou des « biens immobiliers » ?

La doctrine administrative  depuis le 13.09 2012

Par un arrêt de  principe d'Assemblée Plénière en date du 2 octobre 2015 , rendu en matière fiscale , la Cour de cassation confirme que les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont des meubles en matière de droits de succession avec MONACO

Cour de cassation, Assemblée plénière, 2 octobre 2015, 14-14.256, Publié au bulletin 

"Mais attendu que l'arrêt rappelle qu'en vertu de la hiérarchie des normes, il convient de se référer, d'abord, aux conventions internationales ;

après avoir retenu à bon droit que les parts de la société monégasque constituaient des biens incorporels de nature mobilière et qu'au regard de la Convention franco-monégasque du 1er avril 1950, la société Cogest relevait de l'article 6, qui vise les actions ou parts sociales, et prévoit que, si le de cujus était domicilié, au moment de son décès, dans l'un des deux Etats, lesdits biens ne seront soumis à l'impôt sur les successions que dans cet Etat, et non de l'article 2, qui concerne les immeubles et droits immobiliers, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite des motifs surabondants relatifs à l'échange de lettres invoqué par le moyen, que l'imposition des parts sociales transmises par le décès de leur titulaire résidant à Monaco relevait de cet Etat et non de la France ; que le moyen n'est pas fondé" 

  Convention avec Monaco de 1950 - successions (format PDF)

ATTENTION  aux  rares traités fiscaux sur les successions 

lLes SIX définitions fiscales des Sociétés à Prépondérance Immobilière 2014 

Société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale 

Pour imprimer la tribune       pour lire   

Rappel en droit internationale privé 

La Cour de cassation confirme le principe de droit international privé selon lequel les parts d'une société étrangère, en l’espèce une société anonyme de droit suisse, constituent des valeurs mobilières alors même que l’actif unique de la société était un immeuble situé en France. Les parts de cette société à prépondérance immobilière sont donc soumises au droit successoral du domicile du décédé, en l'espèce domicilié en France et non au droit de la société, en l’espèce la Suisse.

 Il convient de noter que la propriété en direct de l’immeuble n’aurait pas changé la règle de droit puisque celui-ci était situé en France. Ce n’est que dans la situation d’un domicile du décédé autre que la France que le droit successoral aurait été différent. Les spécialistes initiés à ces situations comprendront les intérêts d'abord juridiques d’acquérir un immeuble par l’intermédiaire d’une société, éventuellement une société civile de droit français, et ce afin d’une part de faire coller la situation successorale à la loi du domicile et d’autre part de bénéficier des traités fiscaux signés en la matière  

Cour de cassation, Ch civ 1, 20 octobre 2010, 08-17.033,

19 août 2015

Société civile immobilière et abus de droit

 

sci reveu fiduciare.jpgLa société civile est la forme de droit commun des entités légales en France 

Elle est définie par les articles 1832 et suivants du code Civil   et les articles s1845 et suivants du code civil intitulé « De la société civile » 

La société civile est un  schéma  juridique souvent utilisé en France non  pour des raisons fiscales mais essentiellement pour éviter les contraintes des règles de l’indivision..

La contrainte la plus forte est celle de  l’article 815 du code civil qui dispose que «  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. »  

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06 août 2015

société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale

20a8a2a839b4b9b32d1fbfbf4ef61a91.jpg LES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE EN FISCALITE  
Par Benjamin BRIGUAUD[1] et Patrick MICHAUD[2] 

 

LES SIX DEFINITIONS  

 

 

 

La tribune sur les sociétés civiles immobilières

 

 société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale 

 

les six définitions     Pour imprimer la tribune 

 

 

La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers.Les parts de SPI sont-elles des valeursmobilières ou des « biens immobiliers » ? 

pour lire  

  

 

 

MISE A JOUR OCTOBRE 2014 

 

Les définitions fiscales des Sociétés à Prépondérance Immobilière 2014 

 

 

 

Plus value de cession

de parts

Enregistrement des cessions des parts

Droits 
de succession

Articles 164 B  et 244 bis du CGI

Article  726 CGI

Article 750 ter CGI

BOI-RFPI-PVINR-10-20  du 06/06/2014

 

BOI-ENR-DMTOM-40-30-09 2012 §150

 

BOI-ENR-DMTG-10-10-30-2012 /09/12

Les tribunes EFI

 

 

 

 

 

 

 MISE A JOUR janvier 2014 

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24 juin 2014

SUISSE:plus value immobilière le fisc accepte le taux reduit

heureux.jpgle cadeau de M SAPIN aux suisses

Conformément à l'arrêt du Conseil d’État n° 361167 du 20 novembre 2013), en vertu du paragraphe 4 de l'article 15 de la convention franco-suisse du 9 septembre 1966, le taux du prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu applicable aux plus-values concernant des immeubles situés en France ne peut excéder pour un résident fiscal de Suisse celui prévu pour un résident fiscal de France.

L’administration confirme officiellement le nouveau taux d’imposition

BOFIP di 24 juin 2014

D. Égalité de traitement pour les résidents des deux États

Selon les prévisions de l'article 15, paragraphe 4 de la convention, les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers ou mobiliers considérés tels qu'ils sont retenus pour l'assiette de l'impôt sur les plus-values, sont calculés dans les mêmes conditions, que le bénéficiaire soit résident de l'un ou l'autre État contractant. D'autre part, si ces gains sont soumis dans un État contractant à un prélèvement, ce dernier doit être calculé dans les mêmes conditions sans considération de l'État contractant où réside le bénéficiaire.

Dès lors le taux du prélèvement prévu à l'article 244 bis A du code général des impôts (CGI) applicable aux plus-values immobilières résultant de la cession réalisée par une personne résidente de Suisse ne peut excéder celui applicable à un résident fiscal de France (CE, arrêt du 20 novembre 2013 n°361167, ).

 

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14 mars 2014

Nouveau une cession abusive de SPI - CE 12 mars 2014

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 La fiscalité des plus values immobilières est souvent plus favorable que
 celle de la plus value  des valeurs mobilières, le régime le plus lourd est celui de la cession d’actif –immeuble ou titres- détenu par une structure imposée à l’IS et suivi de la distribution du bénéfice net à des associés personnes physiques 

 

 

Les définitions de la SPI

Les tribunes sur les SPI  

 

pour imprimer la tribune cliquer 

 

La cession de la totalité des actions suivie de la cession  de l’actif  peut elle
être assimilée à une liquidation fiscale abusive ? 

Tournesol a encore marché sur la queue du tigre qui dormait, celui-ci  s’est alors réveillé  et  le conseil d’état l a suivi contrairement à ce qu’il avait décidé en 2010

Cliquer pour comprendre 

 

 

 

Doctrine administrative sur la définition de la cession d’entreprise

 

 

Attention le montage analysé  par notre conseil d état n’est pas un cas isolé ; la décote sur les actions étant utilisée pour contrebalancee  la fiscalité latente qui serait due en cas de cession de l’immeuble .Mais la question soulevée  dans le cas de l’espèce est celle l’utilisation de l’abus de droit dans le cadre d ‘un montage dont l’objectif exclusivement fiscal était d’éviter  la fiscalité de la distribution in fine 

Par  deux décisions (n°354174 et n°354173 en date du 12 mars 2014, le Conseil d'Etat vient de faire application de la procédure d'abus de droit à une structuration destinée à transformer une société en société à prépondérance immobilière afin de bénéficier du régime des plus-values applicable en matière de plus-value immobilière des particuliers. 

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01 mars 2014

enregistrement des cessions d'actions depuis le 1er aout 2012

tarifs de l'enregistrement  des cessions d'actions depuis le 1er

rediffusion

 Tarifs des droits d'Enregistrement  des cessions d'actions et de parts sociales
depuis le 1er aout 2012 

Les droits d’enregistrement sur la cession des titres de différentes formes de sociétés cotées ou non ont été largement modifiés au niveau de la nature des cessions, des taux et de l’assiette  

 

 le formulaire 2759

 

Depuis le 1er août 2012 : les taux des droits d’enregistrement exigibles sont les suivants : 

Ø      Sur les cessions d’actions cotées ou non, le taux .est fixé à 0,1% en faisant toutefois une distinction entre la constatation ou non par un acte

Ø      Sur les cessions de parts sociales, le taux est de 3%

Ø      Sur les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière,le taux  est de 5%

 

L’administration a publié une instruction sur certains aspects que nous reprenons ci dessous 

Article 726 du CGI

 

 

CESSION DE DROITS SOCIAUX LE BOFIP

 

 

Déclaration 2759

 

 

 Enregistrement  des cessions d'actions depuis le 1er aout
pour lire et imprimer cliquer

 

HTLM

 

LES DÉFINITIONS FISCALES DE LA SPI

 

 

 

 

A-Cession d’actions de sociétés cotées ou non cotées. 1

Précisions sur la notion d'actions cotées. 2

Précisions sur la notion d'acte :2

Cessions de blocs d’actions. 2

Définition de l’acte de cession. 3

Précisions relatives au champ d'application territorial:3

Exonérations. 4

Précisions relatives à la territorialité. 5

Précisions relatives aux opérations régies par un droit étranger6

Précisions relatives à la territorialité des entreprises gérant des marchés financiers. 6

B-Cessions de parts sociales. 6

C-cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière.6

D-Assiette du droit d enregistrement7

Pour les sociétés non immobilières. 7

Pour les sociétés à prépondérance immobilière. 7

E-Formalités pratiques

 

. 7

Tableau de synthèse

Date et lieu du dépôt de la déclaration 2759. 7

Modèle de déclaration 2759

 

 

. 8

 ENRGISTREMENT.doc

 

Les nouveaux droits d enregistrement en matière de cessions d.doc

07 février 2014

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

 

pour imprimer la tribune avec les liens cliquer

         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
                                      (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.

26 décembre 2013

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

rediffusion avec mise à jour

option a l is d'une societe civileVous êtes nombreux à vous poser la question de savoir si une option à l’IS  d’une SCI à l’IR serait la solution pour purger les plus values immobilières

pour lire et imprimer la tribune cliquer

 

La question est de savoir si le régime ordinaire d’assiette des plus values immobilières "réalisées ", régime prévu à l’article 150 U CGI peut s’appliquer aux plus values dites latentes : la grande majorité des professionnels ne le pense pas sauf  les disciples de notre ami le professeur TOURNESOL ,notre spécialiste de l'abus de droit.

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés

 

ATTENTION ces mesures ne semblent pas avoir été intégrées dans le BOFIP

 

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278,Sarl Cofathim n

 

La plus-value dégagée par une société relevant de l'article 8 du CGI à l'occasion de la réévaluation de ses immeubles ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres « écart de réévaluation ». Elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée

Le transfert d'une partie des sommes inscrites au compte « écart de réévaluation » sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L 232-11 du Code de commerce. Une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et rendre celle-ci immédiatement imposable.

L'administration est en droit de taxer la plus-value à la date où elle perd son caractère latent, qui constitue le fait générateur de l'impôt, et d'en tirer les conséquences quant à son imposition au nom des associés présents à cette date.

En revanche, l'administration n'est pas fondée à imposer un nouvel associé qui ne l'est devenu que postérieurement à la date à laquelle la plus-value a perdu son caractère latent, en acquérant d'ailleurs les parts pour une valeur correspondant à l'actif de la société civile immobilière après réévaluation.

 

La réévaluation des actifs immobiliers d'une société civile immobilière est sans conséquence sur les revenus fonciers. Elle ne dégage pas de plus-value imposable entre les mains des associés en l'absence de cession des actifs immobiliers

 

Rép. Dubernard AN 8 avril 1996 p. 1899 n° 33299 :

Rép. Dubernard AN 29 avril 1996 p. 2328 n° 33304 :

 

Attention  CE 4 août 2006 n° 272383, Xavier Maraval : concl. L. Vallée


 

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI  soumise à l'impôt sur les sociétés

 

 

Le BOFIP du 7 MARS 2013 sur les conséquences d’une option à l’IS

 

 

 

La suite ci deesous

 

 

Le principe. L’imposition des plus values latentes. 2

L’exception : exonérations sous conditions. 2

Les conséquences  de l’option (source dgi )3

Attention à la réévaluation libre. 4

l’arrêt  SCI Rue de l’église. 4

Les douloureux arrêts Carrel4

Par ailleurs, le régime de la SCI translucide permet de déduire de nombreuses charges qui seraient amortissables dans le cas de l’option IS et surtout autorise une intégration fiscale c'est-à-dire un cumul des bénéfices et des pertes fonciers de l’ensemble de vos locations.

Il convient de rappeler que le revenu net encaissé après un revente est encore aujourd'hui plus favorable à la société translucide qu’à la société IS.

L'option IS est utile pour des tres gros patrimoines mais pas pour une gestion patrimoniale "normale"

? 

Tribunes sur la fiscalité immobilière 

Tribunes sur la SPI internationale 

Tribunes sur la société civile immobilière

la société civile à but commercial: attention  

Cette option peut avoir des conséquences financières,comptables et financières  lourdes et vous devez faire attention aux conseils donnés par de sympathiques professeurs Tournesol

Un rescrit récent mais la question était incomplète

 RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011
Option d'une société civile immobilière
pour l'impôt sur les sociétés en cours d'année
.

 

Un premier reflexe de bon sens est de référer à la position administrative   sur l’interprétation de l’article 202 ter CGI

. Dispositif prévu au second alinéa de l’article 202 terdu cgI.

 

Lorsqu'une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes change totalement ou partiellement de régime fiscal (cf. n° 581-2), en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks, ne font pas l'objet d'une imposition immédiate à la double condition qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que l'imposition desdits bénéfices, plus-values et profits demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société ou à l'organisme concerné (DB 5 G-51 n° 3 et DB 4 A-633 nos 44 et suiv.). Les sociétés et organismes visés ci-avant doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l'événement qui entraîne le changement de régime ou d'activité produire le bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet.

 

Cette position avait été précisée dans le BOI 8 M-1-04

 

FICHE N° 1 Notion de cession à titre onéreux page 10/18

15. Changement de régime fiscal des sociétés de personnes.

8 M-1-04 N° 7 DU 14 JANVIER 2004.doc

 

Mais la messe n’est pas dite pour autant.quelles seraient  donc la nature et l’assiette de ces revenus ;  plus value immobilière ou autres

L’administration ne le précise pas
mais la jurisprudence est redoutable

La plus value de réévaluation  est imposable au niveau de la société
 mais aussi au niveau des associés ???

 

Conseil d'État, 04/06/2008, 277560  SCI RUE DE L EGLISE

 

1° Il résulte des dispositions de l'article 202 ter, II du CGI et de l'article 39 duodecies du même Code que, lorsqu'une société imposable selon les règles applicables aux revenus fonciers décide d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, et sous réserve de l'application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 202 ter, II, les plus-values latentes immédiatement imposables au régime des plus-values à court terme comprennent notamment les amortissements qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création.


2° Ainsi une cour administrative d'appel ne commet pas d'erreur de droit en déduisant de la circonstance que les résultats d'une société civile immobilière provenant de la location de ses immeubles avaient été déterminés antérieurement selon les règles applicables aux revenus fonciers que l'administration était fondée à imposer comme plus-value à court terme, non seulement la part des amortissements réellement effectués par la société civile immobilière au titre de l'année N mais aussi les amortissements reconstitués correspondant à la période antérieure à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

 

 

Les douloureux arrêts Carrel

 

la SCI Carrel, qui avait  pour objet l’acquisition et la location d’immeubles, était soumise au régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code général des impôts jusqu’à son option le 31 mars 1992 avec effet rétroactif au 1er janvier de la même année pour l’imposition de ses résultats à l’impôt sur les sociétés ; à l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice et en a tiré les conséquences fiscales suivantes , confirmées par le conseil  

 

En ce qui concerne les deux associés de la société, en imposant les sommes portées au crédit de leurs comptes courants en fin d’exercice en tant que revenus de capitaux mobiliers .

La somme distribuée entre les associés ne provient pas de bénéfices ou de réserves constitués antérieurement à l’option pour l’impôt sur les sociétés par la société civile immobilière mais de la réévaluation des immobilisations opérée par une décision de gestion à la date de clôture de l’exercice, le 31 décembre 1992, alors que la société avait formulé son option le 31 mars 1992 ;

 

Le contribuable ne peut se prévaloir, sur le fondement de l'article L 80 A du LPF, de la documentation administrative 4 H-1173 paragraphe 1 dès lors qu'elle précise les modalités d'application de l'article 112, 1° du CGI et n'ajoute rien à la loi.

 

 

Conseil d'État,  04/06/2008, 277557, Inédit au recueil Lebon

 

En ce qui concerne la société l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice 1992 et a imposé la plus-value qui en résultait ;

 

Conseil d'État,04/06/2008, 277561, Inédit au recueil Lebon

 

 

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