ETUDES FISCALES INTERNATIONALES , PATRICK MICHAUD

Parts de société civile immobilière et de SPI et succession 

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Succession internationale: lieu d'imposition

Au niveau civil

Au niveau fiscal

• En ce qui concerne l’ISF
• En ce qui concerne les droits de successions 

La cour de cassation vient de confirmer le principe de droit international privé

Une question fréquemment posée est de savoir quelle est le régime civil et fiscal des parts de société civiles immobilières françaises  ou de SPI (société à prépondérance immobilière) en cas de succession

La première tribune d’EFI en mai 2007

Au niveau civil

La cour de cassation vient de confirmer le principe de droit international privé que les parts d'une société civile immobilière sont des valeurs mobilières soumises au droit successoral du domicile du décédé  en l'espèce domicilié en France alors que les immeubles sont soumis à la loi successorale de leur situation.

Les spécialistes initiés à ces situations comprendront les intérêts d'abord juridiques de constituer une SCI mais de droit français

Cour de cassation, Ch civ 1, 20 octobre 2010, 08-17.033,

La cour de cassation confirme l'arrêt d’appel de Chambéry du 4 mars 2008 qui a retenu  pour la détermination des droits des héritiers réservataires et de la portion de biens disponibles d'une succession ouverte en France, les parts sociales de la société anonyme suisse, société immobilière Maison Royale, donnant droit à l'usage exclusif d'un appartement à Genève et les inclut dans la succession ouverte en France.;

La Cour de casssation confirme  que cet arrêt de Chambéry énonce exactement, les qualifiant par application de la loi du for,  que ces parts sociales constituent des biens mobiliers dont la situation à l'étranger est sans incidence sur leur dévolution conformément à la loi française du lieu d'ouverture de la succession, au lieu du dernier domicile d'Ali X...

Au niveau fiscal

En ce qui concerne l’ISF

Je ne connais qu’une seule convention qui exonère d’ISF les propriétaires de parts de SPI françaises et résidents  de ce sympathique état conventionné...mais attention à la  définition de la SPI

Les règles de territorialité en matière d’ISF  

Documentation de Base : DB7S23

En ce qui concerne les droits de successions

Principe : les parts de SPI propriétaires d’immeubles français sont  imposables en France mais  faire attention aussi au domicile fiscal des héritiers

CGI, art. 750 ter-2° et 3° ; 

   DB 7 G 2141

Le bulletin officiel de base BO 7 G-5-99 

Exceptions certains traités laissent l’imposition des parts de SPI dans l’état du domicile du décédé  ( cf notamment suisse)

Liste des conventions fiscales successorales 
exonérant les titres de SPI

 cliquer MAJ en 99

 SCI DOC  SCI DOC

Rappel La taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France, directement ou indirectement, par toute entité juridique française ou étrangère, qu’elle dispose ou non de la personnalité morale, est prévue par les articles 990 D, 990 E, 990 F et 990 G du code général des impôts (CGI). Elle est fixée sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France et comprend plusieurs possibilités d'exonérations. Son taux est de de 3 %.

Les instructions fiscales sur la taxe de 3% 

La synthèse par les services  du premier ministre

les tribunes sur la  taxe de 3%

Le formulaire de déclaration à déposer avant le 15 mai

La taxe de 3% , the 3% real estate french tax

L’affaire Fondation Nafond privatstiftung 

Note EFI pour éviter la taxe de 3%, notre professeur Tournesol avait conseillé d’adopter le statut de marchand de biens ???? 

à l'occasion d'un pourvoi  formé contre un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 21 mars 2017, la Fondation Nafond Privatstiftung,  demande de renvoyer au Conseil constitutionnel les questions prioritaires de constitutionnalité sur la taxe de 3%

Par un arrêt en date du 11 avril 2018, la Cour de cassation refuse de renvoyer deux QPC portant sur les conditions d'exonération de la taxe de 3 % sur la valeur des immeubles possédés directement ou indirectement en France par des entités juridiques, personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparable 

cour d’appel d’aix-en-provence  du 21 mars 2017  n° 16/10423 

Cour de cassation,  Chambre commerciale, 11 avril 2018, 17-21.938,

la Cour estime notamment que les termes contestés sont suffisamment précis. Au soutien de son arrêt, la Cour relève notamment l'objectif poursuivi par la taxe de 3%: "dissuader les contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune d'échapper à cette imposition en créant, dans des Etats n'ayant pas conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative, des entités qui deviennent propriétaires d'immeubles situés en France" et rappelle la large portée des dispositions contestées: "s'ils sont entendus largement afin de permettre d'appréhender toutes les entités, quelle que soit leur forme juridique, susceptibles d'être concernées par ce texte" 

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L'information légale
sur le patrimoine immobilier.

 LE CADASTRE EN FRANCE

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LE GUIDE DE L’EVALUATION des ENTREPRISE

Méthode d'évaluation immobilière.pdf

LES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE
EN FISCALITE INTERNATIONALE  (maj 25.11)
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UNE MISE A JOUR COMPLETE A ETE FAITE EN JANVIER 2012

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Patrick Michaud, avocat

La tribune sur les sociétés civiles immobilières

rediffusion pour synthèse

 Le législateur a institué une taxe annuelle de 3% sur les immeubles situés en France et possédées par des sociétés ou entités (trust fondation)  françaises ou étrangères

The French 3% Real Estate Tax (exemptions)

TAXE DE 3 % LE BULLETIN OFFICIEL 7 Q-1-08N° 81 du 7 AOÛT 2008

Un arrêt de principe
Arrêt du 4 avril 2006 IIe Cour de droit public
LAUSANNE  suisse  

Les tribunes sur la taxe de 3% 

Article 990 E et suivants du code général des impots

L’objectif principal de ce teste est un objectif de lutte contre l’évasion fiscale internationale évasion qui consiste à acquérir des immeuble situés  en  France par l’intermédiaires de legal entities étrangères afin d’éviter les droits de succession, l’impôt sur les successions, l’imposition des plus values , des droits d’enregistrement d’acquisition  tout en utilisant de l’argent offshore .

En clair le texte est fait pour sanctionner l’investissement anonyme dans l’immobilier de même  qu’il existe une taxe de 2% sur les bons anonymes 

Ce texte  bénéficie de nombreuses exceptions plus ou moins rigoureuses

La cour de Luxembourg confirme la légalité de la taxe de 3% avec Vaduz

les tribunes sur la taxe de 3%

La société Etablissements Rimbaud du  Liechtenstein

CJCE Aff  C 72/09    (en direct de Luxembourg )

arret du 28 octobre 2010   

Par ces motifs, la Cour (troisième chambre) dit pour droit: 

L’article 40 de l’accord sur l’Espace économique européen, du 2 mai 1992, ne s’oppose pas à une législation nationale telle que celle en cause au principal qui exonère de la taxe sur la valeur vénale des immeubles situés sur le territoire d’un État membre de l’Union européenne les sociétés qui ont leur siège social sur le territoire de cet État et qui subordonne cette exonération, pour une société dont le siège social se trouve sur le territoire d’un État tiers membre de l’Espace économique européen, à l’existence d’une convention d’assistance administrative conclue entre ledit État membre et cet État tiers en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou à la circonstance que, par application d’un traité comportant une clause de non‑discrimination selon la nationalité, ces personnes morales ne doivent pas être soumises à une imposition plus lourde que celle à laquelle sont assujetties les sociétés établies sur le territoire d’un État membre