06 août 2014

Revenus Fonciers ; les BOFIP au 8 aout 2014

Revenus fonciers - Champ d'application

revenus fonciers et non résidents 

La catégorie des revenus fonciers s'applique, par nature, aux revenus tirés de la location des propriétés bâties et non bâties (titre 1 : BOI-RFPI-CHAMP-10).

A cet égard, les revenus des propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance sont également inclus dans le champ d'application des revenus fonciers (titre 2 : BOI-RFPI-CHAMP-20).

Par ailleurs, les revenus fonciers doivent être perçus par une personne passible de l'impôt sur le revenu ou par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (titre 3 : BOI-RFPI-CHAMP-30).

Enfin, conformément à l'article 12 du code général des impôts (CGI), l'impôt sur le revenu est notamment dû chaque année à raison des revenus fonciers dont le contribuable dispose au cours de cette même année (titre 4 : BOI-RFPI-CHAMP-40).

 

    Revenus fonciers - Détermination du résultat foncier - Base imposable à l'impôt sur le revenu

Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net.

Aux termes des dispositions de l'article 28 du code général des impôts «le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ».

 

 Titre 1 : Revenus bruts imposables

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02 août 2014

revenus fonciers des non résidents

Imposition des revenus fonciers des non résidents

 

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et sur les plus values immobilières bénéficiant à des non résidents font l’objet d’un double contentieux

 

la Commission européenne a décidé de lancer une procédure d’infraction complémentaire (EU Pilot n° 5973-13) au sujet des prélèvements sociaux sur revenus de placement (plus-values).

,           le 28 novembre 2013 le Conseil d’État, dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale à un Français établis hors de France, a saisi la CJUE dans le cadre d’une question préjudicielle (Aff. C-623-13 de Ruyter ).

 

Cas des locaux loués meublés :
les loyers nets sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

 

Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ils doivent par conséquent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 - rubrique B). L'année du départ hors de France, les montants perçus, après départ, seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR. 

 

Cas des locaux appartenant à des non résidents et loués nus :
 Les loyers nets sont des revenus fonciers (RF)
 

Les revenus d'immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles (droit indivis, nue-propriété, usufruit, ...) ou de droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et des produits accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 

Les propriétaires qui relèvent du régime réel (revenu brut foncier excédant 15 000€) et les associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenus de souscrire la déclaration annexe n° 2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4.

Si vous détenez seulement des parts de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (qui déposent une déclaration 2072) vous pouvez reporter directement sur la déclaration 2042 la quote-part du bénéfice ou du déficit.

Les propriétaires qui relèvent du régime du micro foncier (revenu brut foncier inférieur à 15 000€) portent les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE. Ils peuvent cependant opter (engagement de trois ans) pour le régime du foncier réel. Ils doivent déposer une déclaration 2044 et reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI et que la quote-part des recettes est inférieure à 15 000€ vous pouvez porter les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE.

 

Disposition d'une habitation en France (non louée)

Principe

 

L'article 164 C du CGI prévoit la taxation des propriétaires quand bien même l'habitation ne procurerait aucun revenu.

Les personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y disposent d'une ou plusieurs habitations, à quelque titre que ce soit, directement ou sous le couvert d'un tiers, sont assujetties à l'impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette ou de ces habitations à moins que les revenus de source française des intéressés ne soient supérieurs à cette base, auquel cas le montant de ces revenus sert de base à l'impôt.

Exception

Les dispositions du premier alinéa ne s'appliquent pas aux contribuables de nationalité française qui justifient être soumis dans le pays où ils ont leur domicile fiscal à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus et si cet impôt est au moins égal aux deux tiers de celui qu'ils auraient à supporter en France sur la même base d'imposition. De même, elles ne s'appliquent pas, l'année du transfert du domicile fiscal hors de France et les deux années suivantes, aux contribuables de nationalité française qui justifient que ce transfert a été motivé par des impératifs d'ordre professionnel et que leur domicile fiscal était situé en France de manière continue pendant les quatre années qui précèdent celle du transfert.

 

Imposition

 

Principe : Taux minimum de 20%

L'article 197 A du CGI, nous dit que, bien que les revenus de source française soient soumis au barème tel que défini par l'article 197 I 1. du CGI, l'impôt exigible des non-résidents ne peut être inférieur à 20% du revenu net imposable (ou à 14.4% pour les revenus ayant leur source dans les départements d'outre-mer).

Exception

Ces taux minima d'imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l'impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l'application de ces taux minima. Dans ce cas, le taux de l'impôt français sur l'ensemble de ses revenus de source française ou étrangère qui est inférieur à ces minima, sera applicable à ses revenus de source française.

 

Et taxation aux prélèvements sociaux soit 15.5% au 1er janvier 2012

 

Non résident / une nouvelle imposition

 

L'article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 publiée au JORF (Journal Officiel de la République Française) du Vendredi 17 août 2012, est venue assujettir aux prélèvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) les non-résidents.

 

Par conséquent, cet assujettissement s’applique rétroactivement aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2012 (et aux plus‑values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 17 août 2012).

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03 avril 2014

Déductibilité des intérêts d’un emprunt substitutif

REVENU FONCIER.jpg

le cercle édite une lettre hebdomadaire que vous pouvez 
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Conditions de déduction des frais financiers

d’un emprunt substitutif  d’un emprunt antérieur ? 

 

 

Par une décision n°350816 en date du 28 mars 2014, le Conseil d'Etat étudie les conditions de déductibilité des intérêts pour la détermination des revenus fonciers. La situation  soumise au Conseil d'Etat est plus particulièrement celle de la déductibilité des intérêts afférents à la dette contractée à l'occasion du rachat d'avances en compte-courant elles-mêmes non rémunérées par des intérêts mais ayant concouru à la construction d'un immeuble générateur de revenus fonciers.

pour lire et imprimer intégralité de la tribune cliquer  

Conseil d'État ° 350816 0ème et 9ème sous-sections réunies 28 mars 2014

Les intérêts d'un emprunt affecté au remboursement d'avances en comptes courants d'associés ayant financé la construction d'un immeuble entrent, eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement, dans les prévisions du d du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) et sont, par suite, déductibles des revenus fonciers.

 

 

 

DEDUCTIBILITE DES INTERETS.pdf

Mme Anne Iljic, rapporteur

M. Edouard Crépey, rapporteur public 

 Les conditions prévues par l administration pour les emprunts substitutifs

Article 31 du CGI

BOFIP du 12 SEPTEMBRE 2012 §100

Emprunt substitutif : déductibilité des frais financiers 

Jurisprudences

ü      .Conseil d'État,  01/02/2012, 336469 

ü      CE, 18 mars 1987, Goudin, n° 43680; 

ü      CE, 5 juillet 2010, Ministre  des finances  c/ Lherault, n° 301044, 

ü      CE, 3 juillet 2009, Société Royal Canin, n° 296843 

 

Déductibilité des Intérêts.doc

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26 décembre 2013

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

rediffusion avec mise à jour

option a l is d'une societe civileVous êtes nombreux à vous poser la question de savoir si une option à l’IS  d’une SCI à l’IR serait la solution pour purger les plus values immobilières

pour lire et imprimer la tribune cliquer

 

La question est de savoir si le régime ordinaire d’assiette des plus values immobilières "réalisées ", régime prévu à l’article 150 U CGI peut s’appliquer aux plus values dites latentes : la grande majorité des professionnels ne le pense pas sauf  les disciples de notre ami le professeur TOURNESOL ,notre spécialiste de l'abus de droit.

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés

 

ATTENTION ces mesures ne semblent pas avoir été intégrées dans le BOFIP

 

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278,Sarl Cofathim n

 

La plus-value dégagée par une société relevant de l'article 8 du CGI à l'occasion de la réévaluation de ses immeubles ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres « écart de réévaluation ». Elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée

Le transfert d'une partie des sommes inscrites au compte « écart de réévaluation » sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L 232-11 du Code de commerce. Une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et rendre celle-ci immédiatement imposable.

L'administration est en droit de taxer la plus-value à la date où elle perd son caractère latent, qui constitue le fait générateur de l'impôt, et d'en tirer les conséquences quant à son imposition au nom des associés présents à cette date.

En revanche, l'administration n'est pas fondée à imposer un nouvel associé qui ne l'est devenu que postérieurement à la date à laquelle la plus-value a perdu son caractère latent, en acquérant d'ailleurs les parts pour une valeur correspondant à l'actif de la société civile immobilière après réévaluation.

 

La réévaluation des actifs immobiliers d'une société civile immobilière est sans conséquence sur les revenus fonciers. Elle ne dégage pas de plus-value imposable entre les mains des associés en l'absence de cession des actifs immobiliers

 

Rép. Dubernard AN 8 avril 1996 p. 1899 n° 33299 :

Rép. Dubernard AN 29 avril 1996 p. 2328 n° 33304 :

 

Attention  CE 4 août 2006 n° 272383, Xavier Maraval : concl. L. Vallée


 

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI  soumise à l'impôt sur les sociétés

 

 

Le BOFIP du 7 MARS 2013 sur les conséquences d’une option à l’IS

 

 

 

La suite ci deesous

 

 

Le principe. L’imposition des plus values latentes. 2

L’exception : exonérations sous conditions. 2

Les conséquences  de l’option (source dgi )3

Attention à la réévaluation libre. 4

l’arrêt  SCI Rue de l’église. 4

Les douloureux arrêts Carrel4

Par ailleurs, le régime de la SCI translucide permet de déduire de nombreuses charges qui seraient amortissables dans le cas de l’option IS et surtout autorise une intégration fiscale c'est-à-dire un cumul des bénéfices et des pertes fonciers de l’ensemble de vos locations.

Il convient de rappeler que le revenu net encaissé après un revente est encore aujourd'hui plus favorable à la société translucide qu’à la société IS.

L'option IS est utile pour des tres gros patrimoines mais pas pour une gestion patrimoniale "normale"

? 

Tribunes sur la fiscalité immobilière 

Tribunes sur la SPI internationale 

Tribunes sur la société civile immobilière

la société civile à but commercial: attention  

Cette option peut avoir des conséquences financières,comptables et financières  lourdes et vous devez faire attention aux conseils donnés par de sympathiques professeurs Tournesol

Un rescrit récent mais la question était incomplète

 RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011
Option d'une société civile immobilière
pour l'impôt sur les sociétés en cours d'année
.

 

Un premier reflexe de bon sens est de référer à la position administrative   sur l’interprétation de l’article 202 ter CGI

. Dispositif prévu au second alinéa de l’article 202 terdu cgI.

 

Lorsqu'une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes change totalement ou partiellement de régime fiscal (cf. n° 581-2), en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks, ne font pas l'objet d'une imposition immédiate à la double condition qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que l'imposition desdits bénéfices, plus-values et profits demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société ou à l'organisme concerné (DB 5 G-51 n° 3 et DB 4 A-633 nos 44 et suiv.). Les sociétés et organismes visés ci-avant doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l'événement qui entraîne le changement de régime ou d'activité produire le bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet.

 

Cette position avait été précisée dans le BOI 8 M-1-04

 

FICHE N° 1 Notion de cession à titre onéreux page 10/18

15. Changement de régime fiscal des sociétés de personnes.

8 M-1-04 N° 7 DU 14 JANVIER 2004.doc

 

Mais la messe n’est pas dite pour autant.quelles seraient  donc la nature et l’assiette de ces revenus ;  plus value immobilière ou autres

L’administration ne le précise pas
mais la jurisprudence est redoutable

La plus value de réévaluation  est imposable au niveau de la société
 mais aussi au niveau des associés ???

 

Conseil d'État, 04/06/2008, 277560  SCI RUE DE L EGLISE

 

1° Il résulte des dispositions de l'article 202 ter, II du CGI et de l'article 39 duodecies du même Code que, lorsqu'une société imposable selon les règles applicables aux revenus fonciers décide d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, et sous réserve de l'application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 202 ter, II, les plus-values latentes immédiatement imposables au régime des plus-values à court terme comprennent notamment les amortissements qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création.


2° Ainsi une cour administrative d'appel ne commet pas d'erreur de droit en déduisant de la circonstance que les résultats d'une société civile immobilière provenant de la location de ses immeubles avaient été déterminés antérieurement selon les règles applicables aux revenus fonciers que l'administration était fondée à imposer comme plus-value à court terme, non seulement la part des amortissements réellement effectués par la société civile immobilière au titre de l'année N mais aussi les amortissements reconstitués correspondant à la période antérieure à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

 

 

Les douloureux arrêts Carrel

 

la SCI Carrel, qui avait  pour objet l’acquisition et la location d’immeubles, était soumise au régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code général des impôts jusqu’à son option le 31 mars 1992 avec effet rétroactif au 1er janvier de la même année pour l’imposition de ses résultats à l’impôt sur les sociétés ; à l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice et en a tiré les conséquences fiscales suivantes , confirmées par le conseil  

 

En ce qui concerne les deux associés de la société, en imposant les sommes portées au crédit de leurs comptes courants en fin d’exercice en tant que revenus de capitaux mobiliers .

La somme distribuée entre les associés ne provient pas de bénéfices ou de réserves constitués antérieurement à l’option pour l’impôt sur les sociétés par la société civile immobilière mais de la réévaluation des immobilisations opérée par une décision de gestion à la date de clôture de l’exercice, le 31 décembre 1992, alors que la société avait formulé son option le 31 mars 1992 ;

 

Le contribuable ne peut se prévaloir, sur le fondement de l'article L 80 A du LPF, de la documentation administrative 4 H-1173 paragraphe 1 dès lors qu'elle précise les modalités d'application de l'article 112, 1° du CGI et n'ajoute rien à la loi.

 

 

Conseil d'État,  04/06/2008, 277557, Inédit au recueil Lebon

 

En ce qui concerne la société l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice 1992 et a imposé la plus-value qui en résultait ;

 

Conseil d'État,04/06/2008, 277561, Inédit au recueil Lebon

 

 

         option is.docc 

 

 

28 mars 2013

Revenus fonciers - Détermination du résultat foncier

Pour les contributax shelter.jpgables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime du micro-foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année et énumérés, pour l’essentiel, à l’article 31 du code général des impôts (CGI).

 Jurisprudences 2011/2012 sur les revenus fonciers

 

LE BOFIP DE BASE

 

- titre 1, les revenus bruts imposables  BOI-RFPI-BASE-10) ;

 

- titre 2, Charges déductibles

Aux termes des dispositions de l'article 31 du code général des impôts, les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent les :

Chapitre 1- frais d'administration et de gestion,

BOI-RFPI-BASE-20-10) ;

- chapitre 2 indemnités d'éviction et frais de relogement

. BOI-RFPI-BASE-20-20) ;

- chapitre 3 Dépenses de travaux

BOI-RFPI-BASE-20-30) ;

- chapitre 4 charges locatives

BOI-RFPI-BASE-20-40) ;

- chapitre 5 impôts

BOI-RFPI-BASE-20-50) ;

- chapitre 6  primes d'assurance

BOI-RFPI-BASE-20-60) ;

- chapitre 7provisions pour charges de copropriété

BOI-RFPI-BASE-20-70) ;

- chapitre 8 intérêts et frais d'emprunt

BOI-RFPI-BASE-20-80) ;

- chapitre 9 déductions spécifiques

BOI-RFPI-BASE-20-90).

 

 

-  titre 3 la détermination du résultat foncier, BOI-RFPI-BASE-30).

 

 

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24 février 2013

USA : lieu d'imposition d'une SCI française / USA ou France

revenu locatif.jpgD'une manière générale, sont compris pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, en application de l'article 14 du code général des impôts (CGI)

- les revenus tirés de la location des propriétés bâties et des propriétés non bâties, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale ;

- les revenus des propriétés dont le propriétaire ou un membre du foyer fiscal se réserve la disposition, sauf en cas d'exonération prévue par la loi ;

La question soumise à notre conseil était de savoir si les revenus provenant d’une SCI française et versés à un résident US étaient des revenus fonciers imposables en France ou de revenus indéterminés imposables aux US

Quality Invest Sur l'imposition des sociétés de personnes

La tribune sur la fiscalité internationale des sociétés de personnes

La société civile à but commercial ! À jour au 07.11

 

Nous savons tous que les revenus fonciers d’un immeuble situé en France sont toujours imposés ne France .Mais qu’en est il des revenus d’une SCI possédée par un US résident??

Note de P Michaud : l’intérêt de la SCI est d abord successoral : éviter l’indivision et surtout appliquer la loi successorale du domicile des associés et non celle de la situation de l’immeuble

Conseil d'ÉtatN° 342085 13 février 2013

M. A..., résident des Etats-Unis d'Amérique, détenait99 % des parts de la société civile immobilière (SCI) La Bret, dont le siège social était situé à Combrit (Finistère) ;

Lire la suite

00:28 Publié dans revenu foncier, Société civile immobilière, USA et IRS | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | Pin it! | | |  del.icio.us

22 août 2012

Non résident / une nouvelle imposition

massue fiscale.jpg

l'année 2012 qui n’est pas finie a été financièrement lourde  pour les non résidents mais aussi pour les résidents

Notamment, ont été mise en application

-         modification des règles d’imposition des trusts

-         alourdissement des plus values immobilières

-         alourdissement de l imposition sur le capital immobilier (ISF)

 

Le nouveau législateur a suivi les pistes tracées par le précédent  en votant l’article 29 de la loi du 16 aout 2012 qui assujetti aux prélèvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) perçus par les non-résidents et ce en complément des autres imposions existantes ( IR ou prélèvements sur les plus values de 50% ,de  33%  ou de 19 %°ce dernier taux uniquement pour les résidents de l’UE )

Ce texte préfigure t il l’évolution de la jurisprudence en cours  de formation sur l’application du taux de 19 % pour les nationaux suisses ??

Ces nouvelles taxes s’appliquent pour les plus values réalisées à compter du 17 aout 2012

Attention le taux des prélèvements sociaux – actuellement de 15,5 %- a une forte tendance à augmenter régulièrement – en effet un point d’augmentation correspond à environ 13MM€ de recettes nouvelles . Nous sommes donc dans un domaine de très forte incertitude fiscale …tant au niveau des taux que de la détermination de l’assiette.

Le projet de loi de finances pour 2013 - en cours d'arbitrage politique  très avancé- devrait apporter des débuts de réponses notamment dans l'incorporation des plus values dans l'assiette de l' impot sur le revenu c'est à dire en organisant une progressivité des prélèvements sur les plus values à partir d'un certain montant ( le point mort budgétaire serait TTC de l'ordre de 300 000 EUROS ! mais le chiffre définitf sera politique ...)

Comme nous l'avons écrit , l'immobilier serait la prochaine mamelle fiscale , une autre question sera de trouver une solution pour substituer aux charges sociales patronales une imposition à assiette large et taux faible/soit une TVA écologique soit une CSG mais qus choisir entre l'efficacite et la politique? les travaux de GALLOIS seront d'une forte, pardon d'une énorme  importance

 

Revenus fonciers et non résident

Plus value immobilière et non résident


POUR LIRE ET IMPRIMER LA TRIBUNE CLIQUER

I. Le droit existant2

A. Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine des résidents. 2

B. Une exonération sociale des revenus du patrimoine des non-résidents, malgré un assujettissement à l'impôt sur le revenu. 4

1. Un non-assujettissement aux prélèvements sociaux. 4

2. Un assujettissement à l'impôt sur le revenu. 4

II Le dispositif vote. 4

A. Un assujettissement des revenus fonciers des non-résidents à l’ensemble des prélèvements sociaux
5

B. L'assujettissement à l’ensemble  des plus-values immobilières des non-résidents. 5

Les « plus-values immobilières » visées à l'article 244 bis A CGI5

C. L'impact de la mesure. 7

Les débats juridiques et  fiscaux. 7

A. La nature juridique de la csg. 7

B. Un alignement sur le régime fiscal11

C. La compatibilité avec les conventions fiscales


Non résident.doc



. 11

31 mai 2012

Plus value immobilière et non resident

plus values immobilières réalisées par des non résident Imposition des plus values immobilières
réalisées par des non résidents

 

pour lire et imprimet la tribune



lire aussi la tribune sur la société à prépondérance immobilière

 

Plus Values Immobilières: l'instruction 8M-3-12 du 17 avril 2012

 les tribunes sur les plus values immobilières

Différentes lois ont profondément modifié l'imposition des plus values immobilières réalisées tant par les résidents que par les non résidents

En pratique ces modifications ont été faites au niveau de l'assiette de la plus value imposable , le délai d'exoneration passant de 15 ans à 30 ans .


Le régime d'imposition des plus values immobiliéres;

pour les résidents

pour les non résidents


-Exonération de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France cliquer

-Comment acheter une résidence en France cliquer

-Remise en cause de l'obligation d'un représentant fiscal par la CJUE     liquer pour lire

-Plusieurs jugements récents ont remis en cause le montant du prélèvement de 33Pour lire cliquer  

En principe, la vente par un propriétaire de son immeuble situé en France peut dégager une plus-value.


Les nouveaux abattements 

Lire la suite

26 août 2011

Revenus fonciers: nouvelles règles

94b365e5d368958ee0e32c1795372f5d.jpgNouveau : déductibilité des intérêts substitutifs

 

Les frais  financiers d’un crédit de substitution sont déductibles si..

 

Pour que soit admise la déductibilité des intérêts de l'emprunt qu'ils ont souscrit le 30 juin 1994 pour financer partiellement ce crédit antérieur, M. et Mme A doivent justifier qu'il a été intégralement consacré au remboursement de ce crédit dès la mise à disposition des fonds correspondants   

Conseil d'État,  01/02/2012, 336469

le diable est dans les détails !

INSTRUCTION du 23 Mars 2007 BOI 5D 2.07

Jurisprudence

La  réforme  de  l’impôt  sur  le  revenu  prévue  par  l’article  76  de  la  loi  de  finances  pour  2006 (loi n° 2005-1719 du 30 cembre 2005) consiste notamment à intégrer dans le barème de cet impôt les effets de l’abattement de 20 % applicable à certains revenus professionnels ou pensions de retraite.

Pour tenir compte des  modifications  apportées  au barème de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers, qui ne bénéficiaient pas jusquà présent de labattement de 20 %, font lobjet d’aménagements à compter  de  l’imposition  des  revenus  de  l’an 2006. 

 L'architecture  générale  de  cett catégorie d’imposition s’en trouve substantiellement modifiée.

L’article 76 de la loi de finances pour 2006 supprime, pour l’imposition des revenus des années 2006 et suivantes, la déduction forfaitaire. Cette dernière est remplacée par la déduction, pour leur montant el, des frais d’administration et de gestion et des primes d’assurance, ainsi que par l’extension de la définition des dépenses d’amélioration déductibles pour les propriétés rurales.

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03 novembre 2010

REVENUS FONCIERS: EMPRUNTS SUBSTITUTIFS

 

b1df01173e063f2123d6865d0a9edb76.jpgDéductibilité des Intérêts
des emprunts substitutifs

Par une décision n°350816 en date du 28 mars 2014, le Conseil d'Etat étudie les conditions de déductibilité des intérêts pour la détermination des revenus fonciers. L'hypothèse soumise au Conseil d'Etat est plus particulièrement celle de la déductibilité des intérêts afférents à la dette contractée à l'occasion du rachat d'avances en compte-courant elles-mêmes non rémunérées par des intérêts mais ayant concouru à la construction d'un immeuble générateur de revenus fonciers.  

Conseil d'État ° 350816 0ème et 9ème sous-sections réunies 28 mars 2014

Mme Anne Iljic, rapporteur

M. Edouard Crépey, rapporteur public 

 

eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement, cet emprunt entrait dans les prévisions du d) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts et que les intérêts dus à ce titre étaient déductibles des revenus fonciers ;  par suite, en se fondant sur la seule continuité de l'objet de l'endettement pour admettre la déductibilité des intérêts liés au prêt contracté auprès de l'établissement Barfimmo, sans tenir compte de la circonstance que les comptes courants d'associés inclus dans ce prêt substitutif n'étaient pas rémunérés et n'avaient donc pas donné lieu au versement d'intérêts, la cour administrative d'appel de Paris, qui a suffisamment motivé son arrêt,

 

 REVENUS FONCIERS: LES NOUVELLES REGLES

 

EMPRUNT SUBSTITUTIF : Déductibilité des frais financiers 

NON 

Conseil d'État, 01/02/2012, 336469

 

 OUI

  • BIC  Conseil d'état 13 juillet 2007 n°287.364

    Dans un arrêt du 13 juillet 2007 n° 287364, le Conseil d’Etat  a jugé que les intérêts des deuxième et troisième emprunt qui on été successivement substitués au premier pour financer  l’achet des titres d’une société sont déductibles
  •  

 

  Le texte de loi

L'article 31 du code général des impôts dispose :

 « I Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines :

d) les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou la construction des propriétés » ;

L’application à la situation de l’espèce

ces dispositions impliquent que le contribuable qui souhaite obtenir, pour la détermination du revenu net imposable à l'impôt sur le revenu, la déduction des intérêts d'un emprunt, établisse une corrélation suffisante entre le montant de ce dernier et celui des sommes qu'il a dépensées pour la réalisation des fins énumérées par lesdites dispositions ;

En l’espèce , la cour de Paris a estimé

que les requérants établissent que l'emprunt de substitution, qui s'inscrivait dans la continuité du précédent et avait le même objet, a servi exclusivement au financement de l'opération pour laquelle il avait été accordé ;

 que le ministre, qui avait admis la déduction des intérêts payés au titre de l'emprunt initial, ne peut utilement invoquer l'indétermination de sa durée et la prétendue imprécision de son objet pour faire échec à la déduction des intérêts payés au titre du second ; 

 que, par ailleurs, le fait que le montant du nouvel emprunt excède de peu celui du capital initial restant à rembourser, qui s'explique par les conditions d'obtention du nouveau prêt, ne peut, à lui seul, dès lors que le montant de ce prêt est en adéquation avec le financement requis, laisser présumer son affectation à la réalisation d'opérations étrangères à son objet ;

qu'enfin, l'emprunt litigieux ayant servi en totalité à l'acquisition, par les intéressés, des revenus procurés par l'exploitation de l'immeuble concerné, les intérêts servis étaient entièrement déductibles.

La cour administrative d’appel a en conséquence  donné tort à l’administration alors même que l’emprunt initial n’était qu’une OCH, ouverture de crédit hypothécaire