26 décembre 2013

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

rediffusion avec mise à jour

option a l is d'une societe civileVous êtes nombreux à vous poser la question de savoir si une option à l’IS  d’une SCI à l’IR serait la solution pour purger les plus values immobilières

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La question est de savoir si le régime ordinaire d’assiette des plus values immobilières "réalisées ", régime prévu à l’article 150 U CGI peut s’appliquer aux plus values dites latentes : la grande majorité des professionnels ne le pense pas sauf  les disciples de notre ami le professeur TOURNESOL ,notre spécialiste de l'abus de droit.

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés

 

ATTENTION ces mesures ne semblent pas avoir été intégrées dans le BOFIP

 

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278,Sarl Cofathim n

 

La plus-value dégagée par une société relevant de l'article 8 du CGI à l'occasion de la réévaluation de ses immeubles ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres « écart de réévaluation ». Elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée

Le transfert d'une partie des sommes inscrites au compte « écart de réévaluation » sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L 232-11 du Code de commerce. Une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et rendre celle-ci immédiatement imposable.

L'administration est en droit de taxer la plus-value à la date où elle perd son caractère latent, qui constitue le fait générateur de l'impôt, et d'en tirer les conséquences quant à son imposition au nom des associés présents à cette date.

En revanche, l'administration n'est pas fondée à imposer un nouvel associé qui ne l'est devenu que postérieurement à la date à laquelle la plus-value a perdu son caractère latent, en acquérant d'ailleurs les parts pour une valeur correspondant à l'actif de la société civile immobilière après réévaluation.

 

La réévaluation des actifs immobiliers d'une société civile immobilière est sans conséquence sur les revenus fonciers. Elle ne dégage pas de plus-value imposable entre les mains des associés en l'absence de cession des actifs immobiliers

 

Rép. Dubernard AN 8 avril 1996 p. 1899 n° 33299 :

Rép. Dubernard AN 29 avril 1996 p. 2328 n° 33304 :

 

Attention  CE 4 août 2006 n° 272383, Xavier Maraval : concl. L. Vallée


 

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI  soumise à l'impôt sur les sociétés

 

 

Le BOFIP du 7 MARS 2013 sur les conséquences d’une option à l’IS

 

 

 

La suite ci deesous

 

 

Le principe. L’imposition des plus values latentes. 2

L’exception : exonérations sous conditions. 2

Les conséquences  de l’option (source dgi )3

Attention à la réévaluation libre. 4

l’arrêt  SCI Rue de l’église. 4

Les douloureux arrêts Carrel4

Par ailleurs, le régime de la SCI translucide permet de déduire de nombreuses charges qui seraient amortissables dans le cas de l’option IS et surtout autorise une intégration fiscale c'est-à-dire un cumul des bénéfices et des pertes fonciers de l’ensemble de vos locations.

Il convient de rappeler que le revenu net encaissé après un revente est encore aujourd'hui plus favorable à la société translucide qu’à la société IS.

L'option IS est utile pour des tres gros patrimoines mais pas pour une gestion patrimoniale "normale"

? 

Tribunes sur la fiscalité immobilière 

Tribunes sur la SPI internationale 

Tribunes sur la société civile immobilière

la société civile à but commercial: attention  

Cette option peut avoir des conséquences financières,comptables et financières  lourdes et vous devez faire attention aux conseils donnés par de sympathiques professeurs Tournesol

Un rescrit récent mais la question était incomplète

 RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011
Option d'une société civile immobilière
pour l'impôt sur les sociétés en cours d'année
.

 

Un premier reflexe de bon sens est de référer à la position administrative   sur l’interprétation de l’article 202 ter CGI

. Dispositif prévu au second alinéa de l’article 202 terdu cgI.

 

Lorsqu'une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes change totalement ou partiellement de régime fiscal (cf. n° 581-2), en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks, ne font pas l'objet d'une imposition immédiate à la double condition qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que l'imposition desdits bénéfices, plus-values et profits demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société ou à l'organisme concerné (DB 5 G-51 n° 3 et DB 4 A-633 nos 44 et suiv.). Les sociétés et organismes visés ci-avant doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l'événement qui entraîne le changement de régime ou d'activité produire le bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet.

 

Cette position avait été précisée dans le BOI 8 M-1-04

 

FICHE N° 1 Notion de cession à titre onéreux page 10/18

15. Changement de régime fiscal des sociétés de personnes.

8 M-1-04 N° 7 DU 14 JANVIER 2004.doc

 

Mais la messe n’est pas dite pour autant.quelles seraient  donc la nature et l’assiette de ces revenus ;  plus value immobilière ou autres

L’administration ne le précise pas
mais la jurisprudence est redoutable

La plus value de réévaluation  est imposable au niveau de la société
 mais aussi au niveau des associés ???

 

Conseil d'État, 04/06/2008, 277560  SCI RUE DE L EGLISE

 

1° Il résulte des dispositions de l'article 202 ter, II du CGI et de l'article 39 duodecies du même Code que, lorsqu'une société imposable selon les règles applicables aux revenus fonciers décide d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, et sous réserve de l'application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 202 ter, II, les plus-values latentes immédiatement imposables au régime des plus-values à court terme comprennent notamment les amortissements qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création.


2° Ainsi une cour administrative d'appel ne commet pas d'erreur de droit en déduisant de la circonstance que les résultats d'une société civile immobilière provenant de la location de ses immeubles avaient été déterminés antérieurement selon les règles applicables aux revenus fonciers que l'administration était fondée à imposer comme plus-value à court terme, non seulement la part des amortissements réellement effectués par la société civile immobilière au titre de l'année N mais aussi les amortissements reconstitués correspondant à la période antérieure à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

 

 

Les douloureux arrêts Carrel

 

la SCI Carrel, qui avait  pour objet l’acquisition et la location d’immeubles, était soumise au régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code général des impôts jusqu’à son option le 31 mars 1992 avec effet rétroactif au 1er janvier de la même année pour l’imposition de ses résultats à l’impôt sur les sociétés ; à l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice et en a tiré les conséquences fiscales suivantes , confirmées par le conseil  

 

En ce qui concerne les deux associés de la société, en imposant les sommes portées au crédit de leurs comptes courants en fin d’exercice en tant que revenus de capitaux mobiliers .

La somme distribuée entre les associés ne provient pas de bénéfices ou de réserves constitués antérieurement à l’option pour l’impôt sur les sociétés par la société civile immobilière mais de la réévaluation des immobilisations opérée par une décision de gestion à la date de clôture de l’exercice, le 31 décembre 1992, alors que la société avait formulé son option le 31 mars 1992 ;

 

Le contribuable ne peut se prévaloir, sur le fondement de l'article L 80 A du LPF, de la documentation administrative 4 H-1173 paragraphe 1 dès lors qu'elle précise les modalités d'application de l'article 112, 1° du CGI et n'ajoute rien à la loi.

 

 

Conseil d'État,  04/06/2008, 277557, Inédit au recueil Lebon

 

En ce qui concerne la société l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice 1992 et a imposé la plus-value qui en résultait ;

 

Conseil d'État,04/06/2008, 277561, Inédit au recueil Lebon

 

 

         option is.docc 

 

 

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