01 octobre 2018

Réévaluation des actifs d’une SCI non imposée à l IS suivie d'une option IS(CE 19/09/18)

grands arrets fiscaux.jpgDans une décision didactique, de Salomon  la conseil d état a rappelé les conséquences fiscales d’une réévaluation des immeubles  d’une SCI non imposée à l IS 

notre ami Leloup a commenté cette tribune en se posant la question de savoir si l'option IS n'etait pas un piege à con ??? a vous de décider ??

 

Article 17 du PLF2019:
 Mise en place d'une révocabilité possible en cas de passage à l'IS 74

- Option pour l'impôt sur les sociétés le BOFIP  du 01 mars 2017

et celui du 4 janvier 2013

 

Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 19/09/2018, 409864 

Sur la plus value de réévaluation

la réévaluation libre d'actifs effectuée par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés et dont les associés sont des personnes physiques non soumises à l'impôt sur les bénéfices est dépourvue de conséquences fiscales.

Sur les amortissements après l'option à lIS

 si la société Noled a entendu procéder à une réévaluation de ses actifs en 2010, une telle décision est dépourvue de conséquence sur le plan fiscal. Dès lors, si la société Noled a déclaré, à compter du 1er janvier 2011, ses résultats selon les règles applicables aux bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés en application de l'article 238 bis K du code général des impôts, dans la mesure où la société JMD avait opté pour le régime des sociétés de capitaux, elle pouvait seulement déduire des amortissements calculés sur la base de la valeur d'origine des immeubles,et non sur la base de la valeur résultant de la réévaluation effectuée en 2010. Ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant les juges du fond et dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par l'arrêt attaqué dont il justifie le dispositif. 

 attention Sur la plus value en cas de revente 

non traitée dans cette affaire mais on connait la solution administrative
; valeur d'origine  ET  non valeur réevaluée????

la réévaluation n 'efface pas l imposition à l'is de la plus value d' origine

Cette option pour l'impôt sur les sociétés emporte cessation d'entreprise au sens du II de l'article 202 ter du CGI.’

RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011    BOFIP du 4 janvier 2013

Il résulte des dispositions du I de l'article 202 ter du CGI qu'en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks ne font pas l'objet d'une imposition immédiate lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables.

 En particulier, aucune augmentation ne doit être apportée à la valeur comptable des divers éléments formant l'actif de la société ou de l'organisme et les postes correspondant à des provisions ou bénéfices en sursis d'imposition doivent être repris sans changement.

  • L'imposition des bénéfices, des plus-values et des profits non encore imposés sur les stocks doit demeurer possible sous le nouveau régime fiscal applicable à cette société ou organisme. Cette condition s'apprécie à la date de l'événement qui motive la cessation.

L'atténuation conditionnelle ne peut s'appliquer lorsque les bénéfices en sursis d'imposition et les plus-values réalisées sont susceptibles de ne pas être imposés selon les modalités prévues pour les activités professionnelles (bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux) soumises à un régime réel d'imposition.

 

Société civile immobilière et abus de droit

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

 

LA SITUATION DE FAIT

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28 février 2018

Société civile immobilière et abus de droit

 

sci reveu fiduciare.jpgLa société civile est la forme de droit commun des entités légales en France 

Elle est définie par les articles 1832 et suivants du code Civil   et les articles s1845 et suivants du code civil intitulé « De la société civile » 

La société civile est un  schéma  juridique souvent utilisé en France non  pour des raisons fiscales mais essentiellement pour éviter les contraintes des règles de l’indivision..

La contrainte la plus forte est celle de  l’article 815 du code civil qui dispose que «  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. »  

 

Chapitre VII : Du régime légal de l'indivision.

La souplesse de la société civile lui permet en effet d’organiser la gestion des patrimoines immobiliers, financiers ou agricoles  d’une manière officielle et pérenne 

 

la Vente à une SCI d'un immeuble appartenant à l'associé est elle un abus de droit

Avis du comité dans l’affaire 2010 04 page 11

Une option à l'IS peut être abusive

(Comité des abus de droit séance du 29.01.15 affaire 2014-33

Le Comité estime que l'option d'une société pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit alors même que le régime d'imposition qui résulte de cette option est plus favorable au contribuable.

Ainsi l’assujettissement de revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés n’est pas, en lui-même, constitutif d’un abus de droit même si ce régime d’imposition, résultant d’une option, est plus favorable au contribuable

MAIS, après analyse des faits ,Le Comité a déduit, eu égard aux circonstances de l’espèce, qu’en interposant la société J, dépourvue de toute substance économique et ayant opté pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés, à seule fin de bénéficier des dispositions de l'article 238 bis K, les associés de la SCI X ont fait une application littérale de ces dispositions contraire aux objectifs qu’en les adoptant, le législateur a entendu poursuivre. Le Comité émet en conséquence l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal

 

NOUVEAU Validité d'une caution donnée par une SCI 

Enfin au niveau du droit international privé (DIP), les parts des sociétés civiles –même immobilières-  sont des biens meubles soumis aux règles de dévolution successorales du domicile du défunt 

Attention, au niveau fiscal, sauf quelques conventions internationales, les parts de SCI sont assimilées à des immeubles avec les conséquences au niveau des nombreuses impositions et soumises au régime fiscal de l’état du lieu de situation de l’immeuble. 

Les définitions fiscales de la société à prépondérance immobilière 

La société civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés sauf sur option ou à cause d’une activité commerciale 

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre 

SCI et location meublée saisonnière : 

 

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19 janvier 2018

:regime fiscal d' une SCI en location meublée qui devient une SCI en location civile (CAA Brx 3.12.15)

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Nous connaissons les douloureuses conséquences du passage d’une SCI/IR en une SCI/IS notamment si la SCI fait de la location meublée 

Le régime fiscal des SCI ayant une activité immobilière (BOFIP DU 12.09.12) 

Le régime fiscal des locations meublées (BOFIP du 5 avril 2017)

Ainsi, à compter des revenus perçus en 2017, les profits provenant de la location en meublée pratiquée à titre occasionnel
sont également imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
 

Nous connaissons  peu les conséquences aussi désastreuses du passage d’une SCI/IS en une SCI/IR. Laurent Modave ,avocat , nous les rappelle dans le  dernier bulletin  l'IACF

Le nouveau régime spécial d’une option de l’IS vers l’ IR  
 article 239 bis AB CGI    BOFIP du 01.06.2016 

BOFIP du 2 aout 2017 sur le regime fiscal de la Cession ou cessation d'entreprise

Une analyse des contraintes de la SCI    Comparatif fiscal entre location meublée et SCI à l'IS 

. M. et Mme A...sont les associés et M.A..., le cogérant avec sa fille, de la société civile immobilière (SCI) La Fontaine, qui a exploité en location meublée un immeuble dont elle était propriétaire à St Geniès (Dordogne) depuis sa création le 25 octobre 1988, jusqu'au 31 décembre 2006, date à laquelle elle a cessé son activité commerciale et donné en location à M. A...les murs nus de l'immeuble. 

CAA de BORDEAUX, 4ème chambre (formation à 3), 03/12/2015, 14BX01710, 

 CAA de BORDEAUX, 4ème chambre (formation à 3), 03/12/2015, 14BX01711, 

la SCI La Fontaine a cessé son activité de location meublée à la fin de l'année 2006 et la cessation d'activité imposable à l'impôt sur les sociétés entraîne l'imposition des plus-values latentes de l'actif social de la société en application des dispositions précitées du 2 de l'article 221 du code général des impôts, dès lors que la plus-value ne pouvait bénéficier de l'article 221 bis du code général des impôts prévoyant une imposition différée  

  1. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a calculé la plus-value latente portant sur l'immeuble, immédiatement imposable, par différence entre la valeur vénale de celui-ci, d'un montant non contesté de 184 000 euros calculé par référence avec des cessions similaires, et la valeur comptable nette de l'immeuble figurant au bilan de clôture de la société de l'exercice 2006, d'un montant de 33 743 euros qui, seule, pouvait être regardée comme le prix de revient de l'immeuble aux fins de l'imposition de cette plus value. M. et MmeA... ne sauraient utilement se prévaloir des articles 201 et 202 ter du code général des impôts qui ne sont pas applicables s'agissant de la détermination de la plus-value en litige. 

 

 

12 janvier 2018

Dissolution d’une société de personne CE 08/11/17 et conc LIBRES de Mr V DAUMAS

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la SCI Joluger dont M. A...détenait la moitié des parts sociales, a cédé le 30 décembre 2003 la moitié des biens immobiliers qu'elle détenait et réalisé à cette occasion une plus-value qui, compte tenu de la durée de détention des biens cédés, n'a pas donné lieu à imposition conformément à l'article 150 M alors en vigueur du code général des impôts. La SCI a fait l'objet d'une dissolution le 8 janvier 2004 et d'une liquidation-partage le lendemain. A l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a estimé que M. A...avait cédé ses parts en contrepartie de biens sociaux et réalisé ainsi une plus-value égale à la différence entre la valeur des biens qui lui ont été attribués suite à la dissolution de la société et le prix d'acquisition de ses parts, qu'elle a imposée sur le fondement de l'article 150 UB du code général des impôts. 

Le conseil d état infirme la position de l administration en confirmant la jurisprudence quemener 

Conseil d'État  N° 389990 3ème - 8ème chambres réunies 8 novembre 2017 

Conclusions LIBRES de Monsieur Vincent Daumas

NOTE EFI: On relèvera que, dans cette décision, le Conseil d'Etat modifie son considérant de principe énonçant les correctifs à opérer pour les besoins de la mise en œuvre de la jurisprudence Quéméner. 

L’ analyse du conseil d état 

Dans le cas où un associé cède les parts qu'il détient dans une société ou un groupement relevant ou ayant relevé de l'un des régimes prévus aux articles 8, 8 ter, 239 quater B ou 239 quater C du code général des impôts, le résultat de cette opération doit être calculé, pour assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique de ces sociétés, en retenant, comme prix d'acquisition de ces parts, leur valeur d'acquisition majorée, d'une part, de la quote-part des bénéfices de cette société ou de ce groupement revenant à l'associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci, antérieurement à la cession et pendant la période d'application de ce régime et, d'autre part, des pertes afférentes à des entreprises exploitées par la société ou le groupement en France et ayant donné lieu de la part de l'associé à un versement en vue de les combler. Le prix d'acquisition des parts doit également être majoré de la quote-part des bénéfices de la société ou du groupement revenant à l'associé, qui n'ont pas fait l'objet d'une imposition effective en application d'une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif . Ce prix d'acquisition doit être par ailleurs minoré, d'une part, des déficits que l'associé a déduits pendant cette même période, à l'exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu octroyer un avantage fiscal définitif, et, d'autre part, des bénéfices afférents à des entreprises exploitées en France par la société ou le groupement et ayant donné lieu à répartition au profit de l'associé

 

QUEMENER OUI pour éviter une double imposition NON pour créer une double exonération (CAA Paris 17.05.17) 

Double exonération économique et traite fiscal (CE 06/07/16 Aff LUPA IMMOBILIERE) 

L’affaire LUPA , le schéma de notre cher Tournesol est KO 

Que dit la jurisprudence Quemener “ 

Conseil d'Etat, 8 / 3 SSR, du 16 février 2000, 133296, publié au recueil Lebon 

L’analyse du conseil d état

 

14:34 Publié dans fusion scission, Société civile immobilière | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | Pin it! | | |  del.icio.us

22 décembre 2016

Valeur de titres de SPI : la décote pour fiscalité latente reconnue (CAA Versailles 15.12.16)

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La lettre EFI du 19 décembre 2016.pdf

Dans TROIS arrêts du 26 février 2016 le conseil d’état  analyse les méthodes d’évaluation des actifs en cas d’option à l’is notamment dans la situation des sociétés d'investissements immobiliers cotées dont les plus values latentes sont imposées au taux de faveur de 16.5% 

L’article 208 C CGI                    LE BOFIP  

 

Dans les affaires KLE 1 et KLEPIERRE le conseil  avait alors annulé, mais  avec renvoi (lire ci-dessous ),  l’ arrêt n° 12VE01821 du 10 avril 2014  de la  CAA de Versailles     ainsi que l' arrêt 12VE01822 du 10 avril 2014,sur le motif que celle-ci n’ a pas prise en compte, par le marché, d'une décote pour fiscalité latente et ce sans examiner les justicatifs

La  CAA  le 15 décembre  reconnait que la fiscalité latente est un élément du prix 

CAA de VERSAILLES, 6ème chambre, 15/12/2016, 15VE00532, Inédit au recueil Lebon

 

d'une part, qu'à l'appui de la décote litigieuse des titres figurant à l'actif net réévalué de sa filiale, la SA KLEPIERRE se prévaut de documents, travaux et rapports ; qu'au nombre de ces derniers, figurent, notamment, celui communiqué par l'évaluateur d'entreprise Accuracy, qui reprend les statistiques publiées par l'European Public Real Estate Association, et le guide de l'évaluation des entreprises ; qu'elle démontre ainsi qu'une décote pour fiscalité latente est systématiquement pratiquée sur le marché, en cas de cession des titres d'une société immobilière ; qu'en un tel cas, en effet l'acquéreur anticipe que lors de la cession ultérieure d'immeubles détenus par la société, la plus-value imposable entre ses mains inclura la plus-value latente 

 d'autre part, que pour contester le taux de 4,60 % de cette décote, le ministre de l'économie et des finances, à qui il incombe d'apporter la preuve contraire, ne critique pas utilement la méthode élaborée par la société Accuracy dans son rapport et tendant à attester qu'au cours des années en litige, la décote pour fiscalité latente s'est élevée, en moyenne, à 11 % de l'actif immobilier net réévalué ; qu'il se borne à soutenir, contre toute évidence, que cette décote est représentative de droits d'enregistrement déjà pris en compte dans la décote appliquée pour déterminer la plus-value latente des immeubles dont la Scoo est propriétaire ;

 

 

Evaluation ; vers l’abattement pour fiscalité latente ?! 

Le contentieux fiscal de l'évaluation  

Évaluation fiscale des titres non cotés  

L’évaluation des titres non cotes  par olivier Fouquet  

 

Comment calculer la plus value latente  d’option à l’is

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02 juillet 2016

A US LLC est elle une société de capitaux ou une société de personnes (CE 27/06/16)


nevada.jpgPar une décision en date du 27 juin 2016, le Conseil d'Etat semble réaffirmer l'importance du critère tenant à la responsabilité des associés pour en déduire le régime fiscal français applicable à une société de droit étranger.
 

NOUVEAU : une LLC est soumise de plein droit à l'IS car ses associés ne sont pas indéfiniment responsables ???

 

Conseil d'État, 9ème chambre jugeant seule, 27/06/2016, 386842,
Inédit au recueil Lebon
 

Pour nos CAA une US LLC est une société de personne et non une société commerciale imposable à l’Is

CAA de Paris, 2ème ch, 07/10/2015, 14PA00456, 

CAA de Marseille, 4ème ch04/11/2014, 12MA02999, n 

Le conseil d’état annule 

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07 octobre 2015

Nature fiscale des parts de SCI : meubles ou immeubles, Cass pléniere 02.10.15

 Pour recevoir la lettre EFI inscrivez à droite en hautARRET JP FISCALE.jpg

Le droit fiscal n’est pas le droit civil 

La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers. Les parts de SPI sont-elles des valeurs mobilières ou des « biens immobiliers » ?

La doctrine administrative  depuis le 13.09 2012

Par un arrêt de  principe d'Assemblée Plénière en date du 2 octobre 2015 , rendu en matière fiscale , la Cour de cassation confirme que les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont des meubles en matière de droits de succession avec MONACO

Cour de cassation, Assemblée plénière, 2 octobre 2015, 14-14.256, Publié au bulletin 

"Mais attendu que l'arrêt rappelle qu'en vertu de la hiérarchie des normes, il convient de se référer, d'abord, aux conventions internationales ;

après avoir retenu à bon droit que les parts de la société monégasque constituaient des biens incorporels de nature mobilière et qu'au regard de la Convention franco-monégasque du 1er avril 1950, la société Cogest relevait de l'article 6, qui vise les actions ou parts sociales, et prévoit que, si le de cujus était domicilié, au moment de son décès, dans l'un des deux Etats, lesdits biens ne seront soumis à l'impôt sur les successions que dans cet Etat, et non de l'article 2, qui concerne les immeubles et droits immobiliers, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite des motifs surabondants relatifs à l'échange de lettres invoqué par le moyen, que l'imposition des parts sociales transmises par le décès de leur titulaire résidant à Monaco relevait de cet Etat et non de la France ; que le moyen n'est pas fondé" 

  Convention avec Monaco de 1950 - successions (format PDF)

ATTENTION  aux  rares traités fiscaux sur les successions 

lLes SIX définitions fiscales des Sociétés à Prépondérance Immobilière 2014 

Société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale 

Pour imprimer la tribune       pour lire   

Rappel en droit internationale privé 

La Cour de cassation confirme le principe de droit international privé selon lequel les parts d'une société étrangère, en l’espèce une société anonyme de droit suisse, constituent des valeurs mobilières alors même que l’actif unique de la société était un immeuble situé en France. Les parts de cette société à prépondérance immobilière sont donc soumises au droit successoral du domicile du décédé, en l'espèce domicilié en France et non au droit de la société, en l’espèce la Suisse.

 Il convient de noter que la propriété en direct de l’immeuble n’aurait pas changé la règle de droit puisque celui-ci était situé en France. Ce n’est que dans la situation d’un domicile du décédé autre que la France que le droit successoral aurait été différent. Les spécialistes initiés à ces situations comprendront les intérêts d'abord juridiques d’acquérir un immeuble par l’intermédiaire d’une société, éventuellement une société civile de droit français, et ce afin d’une part de faire coller la situation successorale à la loi du domicile et d’autre part de bénéficier des traités fiscaux signés en la matière  

Cour de cassation, Ch civ 1, 20 octobre 2010, 08-17.033,

03 avril 2014

Déductibilité des intérêts d’un emprunt substitutif

REVENU FONCIER.jpg

le cercle édite une lettre hebdomadaire que vous pouvez 
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Conditions de déduction des frais financiers

d’un emprunt substitutif  d’un emprunt antérieur ? 

 

 

Par une décision n°350816 en date du 28 mars 2014, le Conseil d'Etat étudie les conditions de déductibilité des intérêts pour la détermination des revenus fonciers. La situation  soumise au Conseil d'Etat est plus particulièrement celle de la déductibilité des intérêts afférents à la dette contractée à l'occasion du rachat d'avances en compte-courant elles-mêmes non rémunérées par des intérêts mais ayant concouru à la construction d'un immeuble générateur de revenus fonciers.

pour lire et imprimer intégralité de la tribune cliquer  

Conseil d'État ° 350816 0ème et 9ème sous-sections réunies 28 mars 2014

Les intérêts d'un emprunt affecté au remboursement d'avances en comptes courants d'associés ayant financé la construction d'un immeuble entrent, eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement, dans les prévisions du d du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) et sont, par suite, déductibles des revenus fonciers.

 

 

 

DEDUCTIBILITE DES INTERETS.pdf

Mme Anne Iljic, rapporteur

M. Edouard Crépey, rapporteur public 

 Les conditions prévues par l administration pour les emprunts substitutifs

Article 31 du CGI

BOFIP du 12 SEPTEMBRE 2012 §100

Emprunt substitutif : déductibilité des frais financiers 

Jurisprudences

ü      .Conseil d'État,  01/02/2012, 336469 

ü      CE, 18 mars 1987, Goudin, n° 43680; 

ü      CE, 5 juillet 2010, Ministre  des finances  c/ Lherault, n° 301044, 

ü      CE, 3 juillet 2009, Société Royal Canin, n° 296843 

 

Déductibilité des Intérêts.doc

03:40 Publié dans revenu foncier, Société civile immobilière | Lien permanent | Commentaires (1) |  Imprimer | |  Facebook | | | | Pin it! | | |  del.icio.us

01 mars 2014

enregistrement des cessions d'actions depuis le 1er aout 2012

tarifs de l'enregistrement  des cessions d'actions depuis le 1er

rediffusion

 Tarifs des droits d'Enregistrement  des cessions d'actions et de parts sociales
depuis le 1er aout 2012 

Les droits d’enregistrement sur la cession des titres de différentes formes de sociétés cotées ou non ont été largement modifiés au niveau de la nature des cessions, des taux et de l’assiette  

 

 le formulaire 2759

 

Depuis le 1er août 2012 : les taux des droits d’enregistrement exigibles sont les suivants : 

Ø      Sur les cessions d’actions cotées ou non, le taux .est fixé à 0,1% en faisant toutefois une distinction entre la constatation ou non par un acte

Ø      Sur les cessions de parts sociales, le taux est de 3%

Ø      Sur les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière,le taux  est de 5%

 

L’administration a publié une instruction sur certains aspects que nous reprenons ci dessous 

Article 726 du CGI

 

 

CESSION DE DROITS SOCIAUX LE BOFIP

 

 

Déclaration 2759

 

 

 Enregistrement  des cessions d'actions depuis le 1er aout
pour lire et imprimer cliquer

 

HTLM

 

LES DÉFINITIONS FISCALES DE LA SPI

 

 

 

 

A-Cession d’actions de sociétés cotées ou non cotées. 1

Précisions sur la notion d'actions cotées. 2

Précisions sur la notion d'acte :2

Cessions de blocs d’actions. 2

Définition de l’acte de cession. 3

Précisions relatives au champ d'application territorial:3

Exonérations. 4

Précisions relatives à la territorialité. 5

Précisions relatives aux opérations régies par un droit étranger6

Précisions relatives à la territorialité des entreprises gérant des marchés financiers. 6

B-Cessions de parts sociales. 6

C-cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière.6

D-Assiette du droit d enregistrement7

Pour les sociétés non immobilières. 7

Pour les sociétés à prépondérance immobilière. 7

E-Formalités pratiques

 

. 7

Tableau de synthèse

Date et lieu du dépôt de la déclaration 2759. 7

Modèle de déclaration 2759

 

 

. 8

 ENRGISTREMENT.doc

 

Les nouveaux droits d enregistrement en matière de cessions d.doc

07 février 2014

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

 

pour imprimer la tribune avec les liens cliquer

         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
                                      (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.