22 décembre 2016

Valeur de titres de SPI : la décote pour fiscalité latente reconnue (CAA Versailles 15.12.16)

unibail.jpg Pour recevoir la lettre d’EFI inscrivez vous en haut à droite
Les lettres fiscales d'EFI Pour lire les  tribunes antérieures  cliquer
La lettre EFI du 19 décembre 2016.pdf

Dans TROIS arrêts du 26 février 2016 le conseil d’état  analyse les méthodes d’évaluation des actifs en cas d’option à l’is notamment dans la situation des sociétés d'investissements immobiliers cotées dont les plus values latentes sont imposées au taux de faveur de 16.5% 

L’article 208 C CGI                    LE BOFIP  

 

Dans les affaires KLE 1 et KLEPIERRE le conseil  avait alors annulé, mais  avec renvoi (lire ci-dessous ),  l’ arrêt n° 12VE01821 du 10 avril 2014  de la  CAA de Versailles     ainsi que l' arrêt 12VE01822 du 10 avril 2014,sur le motif que celle-ci n’ a pas prise en compte, par le marché, d'une décote pour fiscalité latente et ce sans examiner les justicatifs

La  CAA  le 15 décembre  reconnait que la fiscalité latente est un élément du prix 

CAA de VERSAILLES, 6ème chambre, 15/12/2016, 15VE00532, Inédit au recueil Lebon

 

d'une part, qu'à l'appui de la décote litigieuse des titres figurant à l'actif net réévalué de sa filiale, la SA KLEPIERRE se prévaut de documents, travaux et rapports ; qu'au nombre de ces derniers, figurent, notamment, celui communiqué par l'évaluateur d'entreprise Accuracy, qui reprend les statistiques publiées par l'European Public Real Estate Association, et le guide de l'évaluation des entreprises ; qu'elle démontre ainsi qu'une décote pour fiscalité latente est systématiquement pratiquée sur le marché, en cas de cession des titres d'une société immobilière ; qu'en un tel cas, en effet l'acquéreur anticipe que lors de la cession ultérieure d'immeubles détenus par la société, la plus-value imposable entre ses mains inclura la plus-value latente 

 d'autre part, que pour contester le taux de 4,60 % de cette décote, le ministre de l'économie et des finances, à qui il incombe d'apporter la preuve contraire, ne critique pas utilement la méthode élaborée par la société Accuracy dans son rapport et tendant à attester qu'au cours des années en litige, la décote pour fiscalité latente s'est élevée, en moyenne, à 11 % de l'actif immobilier net réévalué ; qu'il se borne à soutenir, contre toute évidence, que cette décote est représentative de droits d'enregistrement déjà pris en compte dans la décote appliquée pour déterminer la plus-value latente des immeubles dont la Scoo est propriétaire ;

 

 

Evaluation ; vers l’abattement pour fiscalité latente ?! 

Le contentieux fiscal de l'évaluation  

Évaluation fiscale des titres non cotés  

L’évaluation des titres non cotes  par olivier Fouquet  

 

Comment calculer la plus value latente  d’option à l’is


Dans l’affaire Unibail-Rodamco , le CE confirme le redressement  et  l'arrêt n° 12VE00714 du 17 décembre 2013, de la CAA de Versailles    car la société ne prouvait l’existence d’une seconde décote 

Conseil d'État   ° 376192  8ème et 3ème sous-sections réunies  26 février 2016 

5.OR il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société présentait comme justification de la première décote ainsi pratiquée, la pratique de marché non contestée en défense par l'administration, consistant, dans le cadre de contrats " clés en main ", à la réfaction du prix de vente d'un immeuble à hauteur des droits d'enregistrement et frais notariés que devra acquitter l'acquéreur ;

la cour a ensuite relevé, par une appréciation souveraine, que la société ne pouvait se prévaloir d'une pratique de marché justifiant le principe d'une décote supplémentaire ;  par conséquent, en jugeant qu'une telle décote, pratiquée une première fois sur la valeur des immeubles, ne pouvait l'être une seconde fois sur la valeur des titres eux-mêmes en l'absence de pratique de marché justifiée, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt sur ce point, n'a pas commis d'erreur de droit ; 

 

Dans lés affaires KLE 1 et KLEPIERRE le conseil  annule , mais  avec renvoi ,  l’ arrêt n° 12VE01821 du 10 avril 2014  de la  CAA de Versailles     ainsi que l' arrêt 12VE01822 du 10 avril 2014,sur le motif que celle-ci n’ a pas prise en compte, par le marché, d'une décote pour fiscalité latente et ce sans examiner les justicatifs

 

Conseil d'État  N° 382350 8ème et 3ème ssr 26 février 2016  KLE 1 

Conseil d'État   N° 382364   8ème et 3ème SSR  26 février 2016 KLEPIERRE

la cour a cependant fait droit à la défense de l'administration en jugeant, sans examiner ces justifications, que la société qui exerce l'option pour le régime prévu par l'article 208 C du code général des impôts ne peut utilement se prévaloir, pour évaluer la valeur des titres, de la prise en compte, par le marché, d'une décote pour fiscalité latente ;

ce faisant, en écartant par principe l'application de cette décote sur la valeur des titres sans prendre en considération les justifications avancées par la société, non contestées par l'administration, alors que, ainsi qu'il a été dit au point 2, une telle décote sur la plus-value latente immédiatement imposable peut être prise en compte, quand bien même les actifs auraient vocation à être conservés par la société à la suite de son option pour ce régime fiscal, dès lors que cette société est à même de la justifier au regard du jeu normal de l'offre et de la demande, la cour a commis une erreur de droit; que par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit être annulé ; 

 

 

Écrire un commentaire