Sur le principe conventionnel de l’égalité des armes 

les tribunes sur l'évaluation  

Le projet PATRIM usagers

Article 57  de la loi de finances rectificative n°4

article 107 B du livre de procedure fiscale

La réalisation du nouveau service d’évaluation des biens immobiliers dénommé "PATRIM Usagers" permettra aux citoyens et à leurs conseils de disposer des termes de comparaison des biens immobiliers afin de les aider à estimer leurs biens et ainsi faciliter l’accomplissement de leurs obligations fiscales, notamment en matière de déclarations d’ISF ou de successions.
De même en cas de contentieux , le contribuable ne sera plus dans une situation d’inégalité par rapport à l’administration 

La mise en service est prévue pour fin 2012.

L’étude sur la mise en place d’une liaison automatique AMALFI (Alsace Moselle Application pour un Livre Foncier Informatisé)-BNDP-MAJIC dans les trois départements d’Alsace Moselle est d’ores et déjà engagée. Elle vise à offrir aux fonctionnairs et aux citoyens  de cette région, un service équivalent au reste de la France, notamment via l’utilisation de l’application PATRIM Usagers

Par arrêt du 24 avril 2003 (Req. n° 44462/98 Yvon c/ France), la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que le rôle du commissaire du Gouvernement dans la procédure de fixation des indemnités d’expropriation créait au détriment de l’exproprié un déséquilibre incompatible avec le principe de l’égalité des armes.

la Cour de cassation a, par arrêt du 2 juillet 2003 (3è Civ., pourvoi n° 02-70047) repis cette jurisprudence  en retenant  notamment que le commissaire du Gouvernement, expert et partie à cette procédure, occupait une position dominante et bénéficiait par rapport aux expropriés d’avantages dans l’accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier.

Cette jurisprudence est habilement utilisée par les contribuables pour contester les évaluations unilatérales proposées par l'administration en cas de contentieux, contestation  qui oblige le contribuable a faire nommer des experts par les tribunaux

Afin notamment de prévenir des contentieux et d’assure le respect de la loyauté des preuves, les pouvoirs publics avaient décidé d’ouvire aux contribuables les fichiers immobiliers

La loi de finances rectificatives n°4 prévoit cette ouverture dans des conditions bien entendu non mercantile

Article 17 Bis du projet de la loi de finances rectificative n°4

 L'administration a le droit de remettre en cause les valeurs déclarées par le contribuable dans de nombreux domaines: droit de succession, Impôt sur la fortune, taxe de 3%, droits d'acquisition etc.
Ces redressements de valeur sont soumis au régime de droit commun du contentieux fiscal mais en plus, des règles particulières existent pour demander  une expertise contradictoire par un avocat fiscaliste.

• O FOUQUET Evaluation des titres non cotés
• Le guide administratif de l'évaluation éd 2007
• Accord fiscal préalable d'évaluation
•  La commission de conciliation : une protection
• Evaluation: les abattements hors la loi
  
  mise à jour novembre 2011
  
  

   Des titres cotés, évalués pour des droits de donations
  à une valeur supérieure au  cours moyen peuvent ils être cédés
  sans plus value imposable ?

   

  dès lors que l'article 150-0 D du code général des impôts prévoyait que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession de titres, le prix d'acquisition des titres obtenus à titre gratuit devait être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation, cette valeur devait en principe être prise en compte, qu'elle procédât d'une déclaration du contribuable au titre des droits d'enregistrement ou, le cas échéant, d'une rectification de cette déclaration par l'administration fiscale ;

  il n'aurait pu en aller autrement que si l'administration avait établi que la valeur retenue pour les droits d'enregistrement était dépourvue de toute signification ;

  il s'ensuit que M. et Mme A sont fondés à soutenir que l'arrêt attaqué est entaché d'erreur de droit et à en demander, en conséquence, l'annulation. 

   

  Conseil d'État, 3ème et 8ème sous-sections réunies, 12/10/2011, 324717
  

à jour en décembre 2010  

 Les contrôles fiscaux ne visent toujours de question de droit mais aussi des questions de fait  notamment en matière de remise en cause des évaluations proposées par les contribuables. 

En fiscalité internationale, cette question vise non seulement le contrôle des prix de transfert mais aussi les doits de succession, l’isf , les droits d'acquisition d'immeubles et bien entendu la taxe de 3%. 

La question est de connaite l'efficacite budgétaire de ces controles.

Depuis un certain nombre d’année, les pouvoirs publics essayent de contrôler une évasion fiscale internationale créée au travers de montages immobiliers de poupées « russes » en utilisant des sociétés offshore en cascade 

Il était évident que la loi française en matière notamment de droits d’enregistrement en cas de cession à titre onéreux ou à titre gratuit (succession ou donation) était en fait inapplicable faute de sanction financière adaptée et efficace 

Par petites touches discrètes, un modèle se met en place avec pour objectif final permettre au trésor public de percer le voile des personnes morales en lui permettant de prendre une hypothèque légale sur l’immeuble propriété de la société cible alors que les impôts sont dus par les associés propriétaires finaux .

En clair ; l’actif de la société serait alors  financièrement responsable des dettes fiscales des associés, comme cela existe déjà pour la taxe de 3%.Nous attendons donc dans les prochaines semaiens des dispositions dans ce sens

Le texte voté par l’AN sur la création d’une méthode légale pour évaluer les parts de sociétés immobilières françaises et étrangères  est un pas dans cette direction car il permet de cibler légalment la cible garante.

 les tribunes sur les methodes d'evaluation

à jour en octobre 2011  

Nouveau et important

L’AN a voté le 24.10.11 un texte – non définitif – sur les sociétés immobilières françaises et étrangères.Ce texte vise d'abord les SPI non résidentes

Articlé 3 bis de la petite loi votée le 24 10 11

Le texte de l'amendement 46   Carrez  

Une méthode légale pour l’évaluation des parts
Sociétés à prépondérance immobilière

Actuellement, l’évaluation des parts de SPI s’effectuant d’une manière classique :

Valeur des parts = actif  -passif – abattements divers

Demain : une méthode légale

2° Après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« S’agissant des titres visés au 2° du I, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des ditsbiens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »

Valeur des parts =valeur vénale de l’immeuble –emprunt d’acquisition + autres actifs bruts. 

En clair , les comptes courants associés seront imposés ,les emprunts bancaires de rénovation ne seront pas déductibles  et les abattements   de minorité, de liquidité

et tous les autres seront supprimés

Cet article avait été profondément modifié en septembre dernier en obligeant les actes de cessions de SPI à être passés par devant notaire

à jour en décembre 2010  

Contrôle à la demande des déclarations de succession

et des actes de mutation à titre gratuit.

Pendant une période d'expérimentation de 3 ans (01.01.2009-31.12.2011), les bénéficiaires d'une transmission à titre gratuit  (héritiers, légataires, donataires) la faculté de demander à l'administration fiscale d'effectuer le contrôle de la déclaration de succession ou de l'acte de donation dans les 12 mois qui suivent la demande. Ce contrôle serait toutefois réservé aux contribuables qui ont respecté leurs obligations déclaratives et qui se sont déjà acquittés dans les délais des droits dus.

 À l'expiration du délai d'un an, et à défaut de contrôle engagé par l'administration, aucune rectification ou remise en cause des éléments déclarés ne pourrait être faite).

L. n° 2008-1443, 30 déc. 2008, JO 31 déc., art. 36 et 46   

LPF, art. L. 21 B

LPF, art. L. 18

LPF, art. R. 18-1

Instr. 15 févr. 2011, BOI 13 L-2-11

 L’impossibilité pour le contribuable d’avoir les mêmes droits que l’administration sur le fichier immobilier peut elle entrainer la nullité d’une procédure d’évaluation? 

Cette tribune peut s'appliquer en matière de contentieux sur la taxe de 3%, l'Impôt sur la fortune , de droits de succession et trusts et de valeur vénale

les méthodes d'évaluation 

La copie des procès-verbaux établis pour l’évaluation des locaux commerciaux et maisons exceptionnelles  doit être communiquée  au contribuable à sa demande

Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 18/07/2011, 345564

source rapport 2008 Cour de cassation

 Sur le principe conventionnel de l’égalité des armes

La cour de cassation a jugé que le fait  d’occuper une position dominante dans l’accès aux informations pertinentes créait un déséquilibre au détriment de l’exproprié

Comme l’a précisé le rapport 2008 de la cour de cassation, si les pouvoirs publics ont modifié la réglementation en matière d’expropriation pour appliquer cette jurisprudence, rien n’a été modifié dans le cadre des procédures d’évaluations administratives  et ce malgré les nombreuses promesses officielles

Par arrêt du 24 avril 2003 (Req. n° 44462/98 Yvon c/ France), la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que le rôle du commissaire du Gouvernement dans la procédure de fixation des indemnités d’expropriation créait au détriment de l’exproprié un déséquilibre incompatible avec le principe de l’égalité des armes.

Evaluation des titres non cotés l’Aff. IMMAREX CAA PARIS

Nous savons tous que l’acquisition  d’un bien par une société à un particulier (IR) à une valeur surévaluée – ou inversement -peut  entrainer une rectification pour le bénéficiaire  de l’écart sur le fondement des revenus distribués aux termes de l’article 111 c  du code général des impôts et pour le « perdant »  sur l’acte anormal de gestion

Cette tribune a été préparée avec l'assistance de Benjamin Briguaud

les tribunes sur l'évaluation

L'information légale
sur le patrimoine immobilier.

 LE CADASTRE EN FRANCE

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LE GUIDE DE L’EVALUATION

LE GUIDE DE L'EVALUATION

Evaluation : les abattements hors la loi ????

La cour de cassation a rendu deux arrêts concernant l'évaluation d'immeuble en matière l’ISF et les droits de donations avec des divergences sur les points suivants

Abattement sur la liberté d'aliéner

Abattement pour occupation familiale

Abattement pour indivision

à jour en décembre 2010  

Evaluation: elle doit être globale 

CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.  

Evaluation des titre non cotes  par O Fouquet

Evaluation  en matière d’enregistrement  

EN MATIERE D’ISF : Abattements rejetés

13 L-6-10 n° 69 du 22 juillet 2010

Procédure de rectification contradictoire - Motifs des rectifications –

Règles particulières - Insuffisance de valeur vénale. 

7 G-3-10 n° 69 du 22 juillet 2010 

Conséquences de la Clause d'interdiction d'aliéner ou
de l’occupation à titre de résidence secondaire sur la valeur

Cour de cassation,  Ch com, 27 octobre 2009, 08-11.362   Aff. de leusse

Mme X... Y... a fait donation, en 1978, à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier situé au bord du lac Léman composée d’un château avec parc d’agrément et dépendances ;

Cette donation était assortie d’une clause de réserve d’usufruit avec réversion de l’usufruit à son époux en cas de prédécès et d’une interdiction imposée aux nus-propriétaires d’aliéner et d’hypothéquer le bien pendant la vie de l’usufruitière et de son époux ;

À la suite d’un contrôle de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune de M. et Mme X... Y... (les époux X...), l’administration a remis en cause l’évaluation à 1 690 000 francs du bien et leur a notifié un redressement pour les années 1992 à 1995 calculé en retenant une valeur de 20 000 000 francs, ramenée à celle de 12 000 000 francs après observations des contribuables, afin de tenir compte de la nature spécifique de ce bien de famille ;

Après les procédures fiscales ordinaires , la cour d’appel de Chambéry après avoir fixé la valeur vénale du bien à la somme de 12 998 000 francs, valeur non contestée par les parties, a réduit les causes du redressement en appliquant, outre une décote, des abattements, le premier de 20 % concernant le caractère indivis de la nue-propriété, le deuxième de 15 % concernant la clause d’interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer pendant la vie de l’usufruitière et de son époux, le troisième de 20 % en considération de l’occupation familiale du château ;  

La cour de cassation a cassé cette  décision d appel comme contraire aux articles 666 et 885 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales

Sur la liberté d'aliéner

'En se déterminant ainsi, alors que la limite apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale

 Sur la valeur de l usufruit

Il résulte de 885 G du code général des impôts que les biens ou droits grevés d'un usufruit sont sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ;

qu'en statuant comme elle a fait, alors que ce texte a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet est de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Sur un abattement pour occupation familiale

pour appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur le bien litigieux au titre de l'occupation familiale du château, la cour d'appel a considéré que le bien occupé au jour de fait générateur de l'impôt devait être pris en compte dans la mesure où cette circonstance est de nature à affecter sa valeur vénale et qu'il importe peu en l'absence de disposition spéciale sur ce point, qu'il ait été occupé à titre de résidence principale ou de résidence secondaire ;

En statuant ainsi, alors que si l'occupation par hypothèse pérenne d'un bien à titre de résidence principale est susceptible d'influer sur sa valeur vénale, il en va différemment pour une occupation à titre de résidence secondaire qui ne suppose qu'une occupation par intermittence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des  articles 666 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales

EN MATIERE DE DONATION . abattements admis ?

  Cour de cassation, Chambre commerciale, 15 décembre 2009, 09-11.137, Inédit

Quelle  est la valeur vénale de la donation d’un bien  en indivision entre époux ? 

en statuant sans tenir compte de la perte de valeur vénale des biens litigieux du fait de l’occupation par les usufruitiers des lieux et de l’existence d’une indivision des nus-propriétaires, alors que la valeur vénale des biens sur laquelle sont assis les droits de donation est le prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

Précédents jurisprudentiels :

A rapprocher :Com., 12 février 2008, pourvoi n° 07-10.242,  (rejet)

A rapprocher :Com., 6 février 2007, pourvoi n° 05-12.939, (cassation)

: Dans le même sens que :Com., 20 mars 2007, pourvoi n° 05-16.751,  (rejet)

Sur la différence entre l’occupation du bien à titre de résidence principale et l’occupation à titre de résidence secondaire, à rapprocher :Com., 19 octobre 1999, pourvoi n° 97-15.255,  (cassation),

" Viole l'article 761 du Code général des impôts le tribunal qui, pour fixer les droits de mutation, retient la valeur de l'appartement occupé par le conjoint survivant comme libre alors qu'en raison de cet état de fait, le bien était occupé et devait être évalué en fonction de cette circonstance.

mise à jour aout 2010

LES RESCRITS FISCAUX
Une Garantie contre les changements de doctrine

Bureau des agréments et rescrits (AGR)

 Table analytique des rescrits publies

Comment faire la demande de rescrits 

Recours contre les prises de position formelles

Afin d’assurer la sécurité fiscale de leurs opérations soit de fiscalité interne soit de fiscalité internationale, les contribuables ,particuliers ou entreprises,  peuvent se prévaloir de la doctrine que l'administration des impôts énonce soit pour l'interprétation des textes fiscaux  soit de l'appréciation qu'elle porte sur des situations de fait

Le rescrit est une prise de position formelle de l’administration sur une situation de fait au regard d’un texte fiscal.

LA PRATIQUE DES RESCRITS FISCAUX cliquer  

Différente d’une simple réponse à une demande de renseignement, elle permet d’obtenir une validation de la direction générale des impôts sur les conséquences fiscales d’une situation donnée. Par exemple, il est possible de demander à l’administration de se prononcer sur la possibilité d’une déduction supplémentaire pour frais professionnels ou sur la localisation de votre domicile fiscal.