ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

Patrick Michaud  Avocat 
 
24 rue de Madrid 75008  0607269708
patrickmichaud@orange.fr

ATTENTION

contrairement à une opinion fort répandue les plus values immobilières réalisées à l étranger sont imposables en France:

- en absence de convention fiscale :dans tous les cas

-en cas de convention fiscale , le fait que la convention prévoit que la plus value est imposable dans l etat de situation de l immeuble n'exclut pas  son imposition en france SAUF si cette clause attribue EXCLUSIVEMENT l impot à l 'état étranger-ce qui est peu frequent-

Si vous avez réalisé une plus-value de cession d’immeuble ou de bien meuble à l’étranger et si ce revenu n’est pas exonéré d’impôt en France en application d’une convention fiscale internationale (voir en fonction du pays concerné), la méthode sera alors l’imposition en France avec imputation d’un crédit d’impôt.

Conseil d'ÉtatN° 455943 8ème - 3ème chambres réunies
Lecture du jeudi 14 avril 2022

6. Il est constant que la plus-value réalisée par Mme D... M... provient de la cession de parts dans une société dont l'actif est composé principalement de biens immobiliers situés au Brésil. Ainsi, cette plus-value était au nombre des revenus visés au 1 de l'article 13 de la convention fiscale franco-brésilienne, imposables au Brésil en vertu de ces stipulations, sans que celles-ci ne fassent obstacle à la soumission, en France, de la plus-value à l'impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux, sous réserve de l'attribution d'un crédit d'impôt dont l'appelante a bénéficié.

CONCLUSIONS  de M. Romain VICTOR, Rapporteur public

1. LISTE DES CONVENTIONS FISCALES INTERNATIONALES

 En conséquence, vous devez déposer dans le mois qui suit la cession, auprès du service des impôts dont vous relevez (service de la publicité foncière et de l'enregistrement):

• en cas de cession d’un immeuble, une déclaration no2048-IMM;
• en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, une déclaration no2048-M.

ASSIETTE DE L IMPOT

l'assiette de l impot est identique à celle de la plus value de cession d'un immeuble francais c'est à dire  que lexoneration apres un duree de trente ans s'applique 

Le simulateur d'impôt sur les plus-values immobilières

autre simulateur

TAUX DES IMPOSITIONS

 Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17.2%) lors du dépôt de la déclaration no 2048-IMM (cession d’immeubles) ou no 2048-M (cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière).

Vous pouvez, si ce revenu a été imposé à la source à l’étranger, déduire de l’impôt français, calculé sur ces déclarations, un crédit d’impôt égal, en fonction du pays et de la convention applicable, soit au montant de l’impôt français calculé sur cette plus-value soit au montant de l’impôt étranger acquitté sans que celui-ci ne puisse dépasser le montant de l’impôt français.

1. Modalités pratiques (source DGFIP)

En cas d’imposition à l etranger,il est  possible de déduire un crédit d'impôt payé à l étranger du montant de l’impôt français. Ce crédit d’impôt est déterminé selon les termes de la convention : il est égal au montant de l’impôt français calculé sur cette plus-value ou à l’impôt étranger sans dépasser le montant de l’impôt français.

Si la plus-value réalisée à l’étranger est exceptionnellement exonérée d’impôt en France, il n’y a pas lieu de  souscrire de déclaration n° 2048 en plus du formulaire n° 2047

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La question posée était de savoir si des profits de créances immobilières sont des revenus d’immeubles imposables dans l état de situation de l immeuble ou des revenus de capitaux mobiliers imposables dans l état du bénéficiaire (France ) 

Conseil d'État, 3ème - 8ème chambres réunies, 07/12/2018, 409229

la société Orpavimob qui a pour activité le rachat de créances immobilières et appartient au groupe fiscal intégré dont la Société Générale est la société tête de groupe,a acquis les créances détenues par des sociétés immobilières de droit belge sur la Commission européenne à raison de baux emphytéotiques que cette dernière avait conclus avec ces sociétés pour des immeubles situés à Bruxelles et aux pays bas  et qu'elle avait estimés non-imposables en France.

A ce titre, la société Orpavimob a perçu, en lieu et place des sociétés bailleresses, les canons annuels versés par la Commission européenne.

Définition du mot canon emphytéotique

Sur la notion de revenus immobiliers au sens d'une convention 

Conseil d'État, 3ème et 8èmessr, 01/10/2013, 351982 BNP Paribax

 Les produits résultant d'opérations d'emprunt et de swap réalisées en vue de l'acquisition par une société française d'un bien immobilier situé à Londres ne peuvent être regardés comme des revenus immobiliers au sens de l'article 5 de la convention fiscale franco-britannique du 22 mai 1968, dès lors qu'ils ont été réalisés à l'occasion et dans le cadre d'opérations à caractère financier et qu'ils ne proviennent pas de l'exploitation de l'immeuble en cause. Par suite, les stipulations de cet article ne font pas obstacle à la réintégration de ces produits dans les résultats imposables en France de cette société. 

conseil d'État, 9ème / 10ème SSR, 12/03/2014, 352212  Société DGFP Zeta,

Il résulte des dispositions du I de l'article 209 et de l'article 38 du code général des impôts, dans leur rédaction applicable à l'année 1996, que les gains ou pertes de change associés aux cessions d'éléments quelconques de l'actif, qui constituent une composante de la plus-value ou moins-value réalisée, sont pris en compte pour la détermination du résultat de l'exercice imposable en France, sous réserve de l'application des stipulations d'une convention fiscale bilatérale destinée à éviter les doubles impositions.

 2) Aucune stipulation de la convention franco-japonaise du 27 novembre 1964 ne permet de distinguer les écarts de conversion résultant de l'aliénation d'un bien immobilier des autres profits provenant de l'aliénation de ce bien. Par suite, les gains de change associés à la cession d'un bien immobilier sont, en vertu des stipulations de l'article 5 de cette convention, imposables, comme les autres profits provenant de cette aliénation, dans l'Etat contractant où ces biens sont situés.

Position de la société générale

Position de l administration

Position de conseil d état

Analyse deu conseil d état

 modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers 

Les nouveaux formulaires en matière
de plus-values immobilières des particuliers : 

2048-IMM-SD (immeubles ou droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) :

2048- M (meubles et parts de sociétés à prépondérance immobilière) : 

2048-TAB (terrains à bâtir) : 

Détermination de la plus-value imposable des Plus-values immobilières-           

 Titre 2 : Plus-values immobilières - base d'imposition

    Chapitre 1 : Détermination de la plus-value brute

    Chapitre 2 : Détermination de la plus-value imposable

Départ à l étranger et plus value sur résidence principale 

Un de nos amis  nous signale que l’administration imposer les plus value de cession de résidence principale des contribuables ayant quitté la France sur la motif que l’exonération serait réservé aux résidents de France BOI-RFPI-PVINR-10-20- du 06.08 2013 §220

 alors même que le conseil d etat a jugé a maintenu cette exonération si la vente intervient dans les délais normaux ( CE 6.10.10 N° 308051 

les abattements vus par la revue fiduciaire

   Plus-values de cession d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble

    Titre 1 : Plus-values immobilières - champ d'application

    Chapitre 1 : Personnes imposables

    Chapitre 2 : Biens imposables

    Chapitre 3 : Opérations imposables

    Chapitre 4 : Exonérations

    Titre 2 : Plus-values immobilières - base d'imposition

    Chapitre 1 : Détermination de la plus-value brute

    Chapitre 2 : Détermination de la plus-value imposable

    Titre 3 : Plus-values immobilières - modalités d'imposition et obligations déclaratives et de paiement

    Chapitre 1 : Fait générateur – année d'imposition

    Chapitre 2 : Modalités d'imposition

    Chapitre 3 : Calcul de l'impôt

    Chapitre 4 : Obligations déclaratives et de paiement

    Chapitre 5 : Modalités de contrôle et sanctions applicables 

Les deux Compléments d imposition

A° LA SURTAXE  

la LFR de décembre 2012 ( art.70)a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières Article 1609 nonies G nouveau CGI  

 Avec l'ajout des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 54.8 % (33.3+15.5+6)  pour les particuliers et ce sans l'ajout de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus   

B LA CONTRIBUTION SUR LES HAUTS REVENUS 

La constatation d'une PV immobilière élevée est susceptible d'emporter application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus visée à l'article 223 sexies du CGI. ( 4% OU 6% =
L'assiette de ladite contribution est en effet le revenu fiscal de référence, lequel inclut les plus-values, conformément au IV de l'article 1417 du CGI.  

Par ailleurs, certainement dans un but de simplification(?) il existera deux assiettes d’imposition une pour l’IR et une autre pour les CSEn fin dans certains cas ,pour les non résidents  le prix du représentant fiscal assis sur le prix de vente sera plus élevé que l’impôt ce qui ne manquera de relancer le débat sur la compatibilité du représentant avec le droit de l’UE 

Le représentant fiscal est il eurocompatible 

En premier lieu, et pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

En matière d’impôt sur le revenu, la durée de détention est de 22 ans MAIS en matière de prélèvements sociaux la durée est maintenue à 30 ans avec des abattements fortement progressifs à partir de la 22 ème année

PLUS VALUE REALISEE A L ETRANGER 

Si vous avez réalisé une plus-value de cession d’immeuble ou de bien meuble à l’étranger et si ce revenu n’est pas exonéré d’impôt en France en application d’une convention fiscale internationale, vous devez déposer dans le mois qui suit la cession, auprès du service des impôts dont vous relevez : 

• en cas de cession d’un immeuble, une déclaration no2048-IMM;

Formulaire n°2048-IMM | impots.gouv.fr 

• –en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, une déclaration no2048-M. 

Listes des conventions (source DGFIP) 

 Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux) lors du dépôt de la déclaration n°2048-IMM (cession d’immeubles) ou 2048-M (cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière).

A l'occasion de la cession, le 20 janvier 2014, d'un bien immobilier sis 86, avenue de Breteuil à Paris 15ème, M. A.., résident à MONACO.a réalisé une plus-value brute d'un montant de 1 204 024 euros au titre de laquelle il s'est acquitté de l'impôt sur le revenu, mais aussi des prélèvements sociaux ; qu'ayant en vain sollicité la restitution de ces derniers,le Tribunal administratif de Paris avait  rejeté sa demande tendant à la décharge des prélèvements sociaux en cause ; 

Par un arrêt en date du 6 juin 2017, relatif aux contributions sociales acquittées par un contribuable résident monégasque au titre de la vente d'un bien immobilier en France, la CAA de Paris rejette les prétentions du contribuable sur le fondement du droit interne combiné avec la convention franco-monégasque et du droit constitutionnel. Quant à ses prétentions sur le fondement de l'article L 80 A LPF, ce dernier article n'était pas invocable dès lors que les impositions contestées étaient primitives. 

CAA de PARIS, 10ème chambre, 06/06/2017, 16PA00464, 

Flash QPC du 9 MARS 2017
vers un double domicile: fiscal et social!!!

On relèvera enfin les indices donnés par le juge administratif pour renverser la charge de la preuve incombant au contribuable en application des déclarations qu'il a souscrites. Le contribuable pourrait ainsi insérer une réserve non pas dans l'acte authentique de vente du bien immobilier, mais dans la déclaration de plus-value y afférente. 

Sur le fondement du droit interne combiné avec la convention franco-monégasque

Sur le fondement de la Constitution

Sur la charge de la preuve incombant au contribuable en application des déclarations qu'il a souscrites. 

la suite ci dessous

 
REDIFFUSION

LES STATS de la DGFIP DE 2014

MISE A JOUR AVRIL 2017

Emmanuel Macron : Son Programme Economique Et Social
 par Jean-Marc Sylvestre  

le programme de E MACRON ( La Croix)

Impôts : les failles du programme de  E Macron. Par Maître Jérôme Barré,

le pre projet de 2013 du
CENTRE D ANALYSE ECONOMIQUE

ce pre projet a été établi avec des spécialistes proches de E MACRON 

L immobilier la nouvelle mamelle fiscale

 Fiscalité des revenus du capital

une future réforme fiscale ???

Dans une note remise au premier ministre, mardi 10 septembre 2013, le Conseil d'analyse économique (CAE) recommande d'augmenter la fiscalité sur l'immobilier et de favoriser l'investissement vers de nouvelles entreprises innovantes. "Nous avons essayé de penser à une fiscalité à rendement constant, en privilégiant les investissements plus productifs pour l'emploi", précisent les auteurs.
 

"Les revenus du capital représentent 440 milliards d'euros, soit 22 % du produit intérieur brut : les revenus fonciers comptent pour 160 milliards d'euros, les revenus financiers atteignent 155 milliards et ceux des entreprises individuelles 125 milliards. Les impôts sur le capital en France ne s'écartent guère de la moyenne européenne : 23 % contre 20 %. En revanche, ils se caractérisent par une forte hétérogénéité, pas nécessairement source d'efficacité. "

"L'enjeu n'est pas négligeable : à la fois en terme de redistribution – améliorer l'efficacité économique de la taxation des revenus du capital permet de réduire la fiscalité sur le travail – et en terme d'efficacité économique."

"En France, l'incitation fiscale favorise très nettement l'investissement immobilier et l'assurance-vie."

Deux nouvelles propositions d’imposition de l immobilier proposées par

le PROJET 2013 DU CENTRE D ANALYSE ECONOMIQUE

Patrick Artus,  Antoine Bozio et Cecilia García-Peñalosa

La Note en français

Communiqué de presse

L’ analyse du MONDE 

Toujours dans le but de réduire les inégalités de traitement fiscal, nous préconisons de rééquilibrer la fiscalité vers l’immobilier

 

Vers une imposition à l’IR de la valeur locative des
habitations occupées par les propriétaires

 

en taxant les loyers implicites nets des intérêts d’emprunt ou, à défaut, en relevant les taxes foncières via la mise à jour les valeurs locatives.

 

Vers la barèmisation des plus values immobilières

 

S’agissant des plus-values, nous proposons simplement d’annualiser la plus-value réelle (en déduisant l’inflation) avant de l’imposer au barème général de l’impôt sur le revenu.

Enfin, nous considérons qu’une épargne défiscalisée plafonnée de type livret A se justifie au regard des besoins de lissage de la consommation des ménages. Toutefois, cette épargne n’a pas vocation à financer un investissement public précis comme le logement social

 L’imposition des plus values immobilières au taux de 33% est il compatible avec le principe de liberté de circulation des capitaux ??? 

DEPUIS LE 1ER JANVIER 2015

le prélèvement est à 19% pour toutes les plus values immobilières réalisées par des particuliers majoré de la CSG à 15.5 %

Pour la plupart les sociétés il est à 33%

attention , n oubliez pas que L'assiette n'est pas la même 

pour les particuliers non résidents elle est identique à celle des résidents

 enfin le représentant fiscal a été supprimé pour les résidents de l' UE 

  Vers une remise en cause de la taxation des PVI à 33% dans toutes les situations ? 

Par une décision passionnante en date du 20 octobre 2014, le Conseil d'Etat estime que le prélèvement d'un tiers applicable aux personnes non-résidentes de l'UE ou de l'EEE est incompatible avec la liberté de circulation des capitaux. 

Conseil d'État, 3ème et 8ème sous-sections réunies, 20/10/2014, 367234

M. Christophe Pourreau, rapporteur   M. Vincent Daumas, rapporteur public 

Il constitue également une illustration de la clause de gel (points 4 et 5 de la décision) et un exemple de la notion de "situation différente" telle qu'issue dans les arrêts Santander Asset Management et Denkavit de la CJUE (point 6 et 7 de la décision).  

Prélèvement sur les plus-values de cessions d'immeubles réalisées par les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI et Liberté de circulation des capitaux entre les Etats membres et entre les Etats membres et les pays tiers -

1) Application d'un taux plus élevé aux plus-values correspondant à des droits d'associés résidant dans certains pays tiers - Restriction aux mouvements de capitaux –

2) Clause de gel (article 57 § 1 du TCE) - Inapplicabilité –

3) Clause de sauvegarde du a de l'article 58 du TCE - Comparaison en fonction du lieu de résidence des associés.

Conseil d'État, 3ème et 8ème sous-sections réunies, 20/10/2014, 367234

Dans le même sens

Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 30/09/2014, 13PA01631,

CAA de MARSEILLE, 4ème ch 07/10/2014, 12MA00676, 

par suite, la différence de traitement qui conduit à imposer différemment les plus-values de cession de bien immobilier réalisées en France par une personne physique selon qu'elle réside soit dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative, soit dans un Etat tiers comme l'île de Jersey, constitue une restriction aux mouvements de capitaux entre les Etats membres et les Etats tiers, contraire au paragraphe 1 de l'article 56 du traité instituant la Communauté européenne, devenu l'article 63 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne ; 

 

 l'arret du CE 

une société civile immobilière, qui relève de l'article 8 du code général des impôts, est soumise, sur les plus-values de cession d'immeubles situés en France, à un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu dû par ses associés, au taux de 16 % pour la part des droits détenus par des associés résidents de France, d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative et au taux d'un tiers pour la part des droits détenus par des associés résidents d'un pays tiers autre qu'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une telle convention fiscale ;

En réduisant le taux de rentabilité d'un investissement immobilier en France, ces dispositions sont de nature à dissuader les investisseurs résidents de certains pays tiers d'investir en France et, par suite, constituent une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination de ces pays, en principe interdite par l'article 56 du traité instituant la Communauté européenne ; 

resume 

1) Distinction, pour l'application d'un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu dû au titre des plus-values de cessions d'immeubles réalisées par les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), entre les droits détenus, d'une part, par des associés résidents de France, d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative (taux de 16%) et, d'autre part, les associés résidents d'un pays tiers autre qu'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une telle convention fiscale (taux d'un tiers). En réduisant le taux de rentabilité d'un investissement immobilier en France, ces dispositions sont de nature à dissuader les investisseurs résidents de certains pays tiers d'investir en France et, par suite, constituent une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination de ces pays, en principe interdite par l'article 56 du traité instituant la Communauté européenne (TCE).

 

2) Clause de sauvegarde de l'article 57 du traité instituant la Communauté européenne, devenu l'article 64 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (TFUE, clause de gel au 31 décembre 1993). En l'espèce, avant le 31 décembre 2004, les plus-values de cession d'un bien immobilier situé en France réalisées par des sociétés civiles immobilières étaient soumises à un prélèvement de 16 %, quel que soit le pays de résidence de leurs associés, tandis que les plus-values afférentes à la cession d'un même bien réalisées par des personnes physiques résidentes d'un pays tiers à l'Union européenne étaient soumises à un prélèvement d'un tiers. C'est pour remédier à la différence de traitement entre contribuables non résidents, selon qu'ils détenaient un bien immobilier en France directement ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, que, par l'article 50 de la loi du 30 décembre 2004 de finances rectificative pour 2004, le législateur a notamment étendu le champ d'application du prélèvement d'un tiers aux plus-values de cession d'un bien immobilier situé en France réalisées par des sociétés civiles immobilières, au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas résidents de France, d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative. La différence de traitement n'a donc pas existé en droit national de façon ininterrompue depuis le 31 décembre 1993 et la clause de gel ne peut s'appliquer.

 

3) Application de la clause de sauvegarde du a de l'article 58 du TCE (art. 65 TFUE, situations différentes ou raison impérieuse d'intérêt général). Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne, et notamment des arrêts des 14 décembre 2006 et 10 mai 2012 rendus dans les affaires C-170/05, Denkavit et C-338/11, Santander Asset Management, que, pour déterminer si des contribuables se trouvent dans des situations différentes en ce qui concerne leur résidence ou le lieu où leurs capitaux sont investis, leurs situations doivent être comparées en tenant compte du critère de distinction pertinent de la disposition fiscale en cause. En l'espèce, les dispositions critiquées font dépendre le taux du prélèvement libératoire sur les plus-values de cession d'immeubles détenus par des sociétés civiles immobilières du lieu de résidence de leurs associés. Par suite, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en comparant, pour juger que ce dispositif fiscal n'entre pas dans le champ du a de l'article 58, des sociétés civiles immobilières en fonction du lieu de résidence de leurs associés.

 

 

Plus-values de cession d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble  

Simulateur de calcul de plus-value immobilière 

Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 U du CGI lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI.

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux.   

Tous les immeubles, qu'ils soient bâtis ou non bâtis ou les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.)  constituent des biens imposables (article 150 U du CGI).

Les II et III de l'article 150 U du CGI prévoient certaines exonérations tenant à la nature du bien cédé ou des opérations réalisées, au montant des cessions, à la qualité du cédant ou à celle de l'acquéreur et à certains partages. 

pour avoir plus de renseignement me contacter cliquer   

Les nouveaux formulaires  

• 2048-IMM-SD (immeubles ou droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) :
  
  
• 2048- M (meubles et parts de sociétés à prépondérance immobilière) :
  
  
•  2048-TAB (terrains à bâtir) : 
  
  

• N°: 2048-M-BIS (N° C.E.R.F.A : 12357*08)  2014  - 
  Descriptif du formulaire - Ce formulaire permet de déclarer les plus-values en report d'imposition en cas d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière suite à une fusion, une scission, un apport.

lire les BOFIP ci dessous

    Plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière 

LES SIX DÉFINITIONS DE LA SPI

Simulateur de calcul de plus-value immobilière

Les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du CGI, lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI.

En cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, i l’imprimé n° 2048 M (CERFA n° 12358).

 En cas de cession d’un Terrain à bâtir imprimé  2048 TAB 

N°: 2048-M-BIS (N° C.E.R.F.A : 12357*08)  2014  - 
Descriptif du formulaire - Ce formulaire permet de déclarer les plus-values en report d'imposition en cas d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière suite à une fusion, une scission, un apport.

 Titre 1 : Champ d'application

    Chapitre 1 : Personnes imposables

Le régime d'imposition des plus-values résultant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière varie suivant le lieu de résidence du cédant.

A. Contribuable domicilié en France

Les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du CGI lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI. c'est à dire non imposées à l’impôt sur les sociétés 

B. Contribuable non résident

Un mode particulier d'imposition est prévu pour les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France. cliquer 

    Chapitre 2 : Titres de sociétés concernés

lire ci dessous

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En octobre 2013, le conseil d état avait juge que le lieu d’imposition des gains d’un swap sur un emprunt  immobilier était celui de la réalisation de ce gain mobilier et non celui de la situation de l’immeuble 

Lieu d’imposition des gains d’un swap d’un emprunt immobilier
est le  lieu de réalisation du gain mobilier
CE 1/10/13 BNPPARIBAS

Le 12 mars 2014 le conseil d’état décide que le lieu d’imposition d’un gain de change provenant de la vente d’un immeuble est imposable dans l’état de situation de l’immeuble

gain de change.immobilier : lieu d'imposition pdf

Conseil d'État, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 12/03/2014, 352212

Mme Maïlys Lange, rapporteur            M. Frédéric Aladjidi, rapporteur public

Conclusions  LIBRES  de M. Frédéric ALADJIDI, rapporteur public
cliquer 

Le présent litige d’IS portait, jusqu’en appel, sur 25 MF environ de gains de  change réalisés par une société française lors de la cession, en 1996, d’un immeuble de bureau  qu’elle avait acquis à Tokyo en 1986 et dont la location constituait son unique activité au Japon.
A la suite d’une VC, l’administration avait, en effet, réintégré, dans le bénéfice de la société au titre de l’IS et de la contribution additionnelle pour 1996, ces gains qui étaient liés
- pour 4MF environ, à la variation du yen au cours des dix années de détention du bien ;
- pour plus de 20 MF, à un emprunt qui avait été contracté en 1995 pour racheter le droit au bail du locataire de l’immeuble et les aménagements que celui-ci avait réalisé.

 

Après rejet de sa réclamation par l’administration, et de sa demande de décharge par un juge-ment du TA de Paris du 1/10/2009, la société a été rachetée par la requérante qui a fait appel et a obtenu, en cours d’instance, un dégrèvement sur 80% du gain de change lié à l’emprunt

 RÉSUMÉ DE L ARRÊT 

Il résulte des dispositions du I de l’article 209 et de l’article 38 du code général des impôts, dans leur rédaction applicable à l’année 1996, que les gains ou pertes de change associés aux cessions d’éléments quelconques de l’actif, qui constituent une composante de la plus-value ou moins value réalisée, sont pris en compte pour la détermination du résultat de l’exercice imposable en France, sous réserve de l’application des stipulations d’une convention fiscale bilatérale destinée à éviter les doubles impositions.,

Aucune stipulation de la convention franco-japonaise du 27 novembre 1964 ne permet de distinguer les écarts de conversion résultant de l’aliénation d’un bien immobilier des autres profits provenant de l’aliénation de ce bien. Par suite, les gains de change associés à la cession d’un bien immobilier sont, en vertu des stipulations de l’article 5 de cette convention, imposables, comme les autres profits provenant de cette aliénation, dans l’Etat contractant où ces biens sont situés.

I le cas particulier des résidences principales cédées
après le départ à l étranger du  propriétaire non résident  

II le cas particulier du logement  
par un  propriétaire non résident 

I le cas particulier des résidences principales cédées
après le départ à l étranger du  propriétaire non résident 

Cette importante question est en cous d'analyse par le conseil constitutionnel

La question de l imposition de l ancienne résidence principale vendue par un nouveau non résident devant le conseil constitutionnel (CE 28 juillet 2017     cliquez) 

La plus valus de cession de l’habitation principale d’un contribuable qui quitte la France peut elle bénéficier de l’exonération des plus values attachée à la cession de la résidence principale ? 

-Si la vente a lieu avant le départ  oui 

-Si la vente a lieu après le départ non dans toutes les situations  

L’administration applique en effet  strictement l’article 244 bis A du CGI qui dispose que

2. Sont soumis au prélèvement mentionné au 1 :
a) Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B ;

le prélèvements sur la plus value est du et ce alors même que l’ancienne résidence principale est en cours de cession au jour du départ à l’étranger

L’administration impose les plus values de cession de résidence principale des contribuables ayant quitté la France et toujours invendue au jour du départ  sur la motif que l’exonération serait réservé aux résidents de France BOI-RFPI-PVINR-10-20- du 06.08 2013 §220

 alors même que le conseil d etat a jugé a maintenu cette exonération si la vente intervient dans les délais normaux ( CE 6.10.10 N° 308051 

Le Conseil d'Etat s'est prononcé, à nouveau en faveur du contribuable résident  par une décision du mercredi 7 mai 2014, sur une question importante :pour de nombreux propriétaires immobiliers  

L’aff SCI La Lieutenance CE 7 mai 2014  

Une inégalité devant l impôt s’installe entre le résident en France  qui peut bénéficier de la jurisprudence délai et le non résident qui se voit interdir cette jurisprudence par l’administration 

Un long contentieux est donc en cours de préparation

II le cas particulier du logement  
par un  propriétaire non résident 

BOFIP du 6 juin 2014- Exonération des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents au titre de la cession d'un logement situé en France 

Le BOFIP DU 6 JUIN 2014

Le 2° du II de l'article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 28 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, prévoit une exonération en faveur des plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.

Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Ces dispositions s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1^er janvier 2014.

Par ailleurs, conformément au IV de l'article 244 bis A du CGI, l'imposition résultant de la cession d'un bien est acquittée sous la responsabilité d'un représentant désigné par le contribuable non résident. Toutefois, des dispenses automatiques de désignation d'un représentant fiscal sont accordées aux contribuables, personnes physiques, lorsque le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 150 000 € ou lorsque la plus-value de cession réalisée est exonérée de toute imposition, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux, compte tenu de la durée de détention du bien.