01 juillet 2019

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

 

 vers une Remise na cause des caitions accordées par une SCI  (cass 12/09/2012)

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

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MISE A JOUR  JUILLET 2019

Un fort assouplissement en cours 

         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation,   Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
           (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  •  
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.

30 mars 2019

SCI un emprunt redistribué aux associés est un acte commercial par nature

mur en verre.jpg

REDIFFUSION 

SCI un acte d’entremise même gratuit est commercial par nature

 

Le conseil d’état a requalifié le bénéfice foncier d’une SCI translucide en bénéfice commercial assujetti à l’Is pour avoir emprunté et redistribué le prêt à ses associés et ce sans rémunération . 

 

Conseil d’État  N° 315242 4 février 2011 Aff HERA 1

 

'au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n'avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d'établissements bancaires des emprunts, d'un montant total de 39 799 000 francs, et a mis les sommes empruntées à la disposition de ses trois associés et de sociétés contrôlées par ceux-ci, sans percevoir d'intérêts sur ces avances de fonds ;

 que la cour n'a pas commis d'erreur de qualification juridique ni d'erreur de droit en jugeant que l'activité de mise à disposition de fonds décrite ci-dessus était de nature commerciale, alors même, d'une part, que, cette activité n'aurait donné lieu à la réalisation d'aucun profit, d'autre part que les sommes mises à disposition seraient directement inscrites dans les écritures de la société, au crédit des comptes courants des associés ; 

 

 

Mais une activité de conseil n’est pas une activité d’entremise      

CAA de PARIS , 08/06/2011, 09PA02099,
Aff société civile Georges Ghosn SC,
 

"Ne constitue pas une activité commerciale de nature à assujettir à l'IS une société civile par application combinée du 2 de l'art 206 et du 2° du I de l'art 35 du CGI les conseils apportés à la vente d'une SCI et pour la restructuration du financement; l'administration n'apportant pas la preuve que les commissions litigieuses rémunéraient une activité d'entremise ainsi qu'elle l'alléguait." 

MAIS LA TVA EST EXIGIBLE 

 Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 27/02/2013, 351749, Inédit au recueil Lebon

 

 La tribune  sur la société civile à but commercial ??? 

 

 

lire dans la tribune  C E 13 juin 1988, 72491,  

 

 La société HERA, constituée sous forme de société civile immobilière en avril 1995, avait pour objet social l’acquisition et la gestion de biens immobiliers ;

au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n’avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d’établissements bancaires des emprunts, d’un montant total de 39 799 000 francs

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15 avril 2018

L'OCDE met L’impôt sur la fortune sur la sellette internationale (12.03.18 )

ocde fortune.png

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L’ocde a publie le jeudi 12 avril deux rapports novateurs et iconoclastes et  préconise d’améliorer la conception de la fiscalité de l’épargne et du patrimoine individuels pour soutenir la croissance 

 

 note P Michaud :En route vers la suppression de l’IFI         
et son remplacement par la TFS

Ce rapport iconoclaste va permettre  une réflexion positive pour remplacer l’usine à gaz chronophagique IFI par une taxe foncière de solidarité (TFS) taxe locale ou régionale sur les immeubles non professionnels « de luxe «  mais avec un fond de péréquation pour que la riche saint tropez finance  les communes les plus pauvres cliquez ce qui va permettre aussi de financer la perte de recettes sur la taxe d’habitation .(un exemple très utilisé dans le monde la property tax

 

  I  Le rapport sur l imposition du capital

 II Le rapport sur la fiscalité de l’épargne (lire dessous)

 

  I  Le rapport sur l imposition du capital 

Raymond BARRE et l’imposition de la fortune (juillet 1978 !) 

En conclusion (...)"compte tenu du faible taux moyen d’imposition estimé possible, et en dépit de la progressivité du barème, l’effet de réduction des inégalités patrimoniales qui résulterait d’un tel prélèvement serait lui-même relativement modeste A l’étranger, les partisans d’une plus grande équité fiscale se tournent plutôt vers d’autres moyens qu’un prélèvement annuel sur les fortunes : amélioration du rendement de l’impôt sur le revenu par une diminution de l’évasion et de la fraude fiscales, taxation des plus-values réalisées, réforme des droits de succession."

Le rapport intitulé The Role and Design of Net Wealth Taxes dresse l’état des lieux - actuel et passé – des impôts sur la fortune dans les pays de l’OCDE.

LIRE LA SUITE DESSOUS

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28 février 2018

Société civile immobilière et abus de droit

 

sci reveu fiduciare.jpgLa société civile est la forme de droit commun des entités légales en France 

Elle est définie par les articles 1832 et suivants du code Civil   et les articles s1845 et suivants du code civil intitulé « De la société civile » 

La société civile est un  schéma  juridique souvent utilisé en France non  pour des raisons fiscales mais essentiellement pour éviter les contraintes des règles de l’indivision..

La contrainte la plus forte est celle de  l’article 815 du code civil qui dispose que «  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. »  

 

Chapitre VII : Du régime légal de l'indivision.

La souplesse de la société civile lui permet en effet d’organiser la gestion des patrimoines immobiliers, financiers ou agricoles  d’une manière officielle et pérenne 

 

la Vente à une SCI d'un immeuble appartenant à l'associé est elle un abus de droit

Avis du comité dans l’affaire 2010 04 page 11

Une option à l'IS peut être abusive

(Comité des abus de droit séance du 29.01.15 affaire 2014-33

Le Comité estime que l'option d'une société pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit alors même que le régime d'imposition qui résulte de cette option est plus favorable au contribuable.

Ainsi l’assujettissement de revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés n’est pas, en lui-même, constitutif d’un abus de droit même si ce régime d’imposition, résultant d’une option, est plus favorable au contribuable

MAIS, après analyse des faits ,Le Comité a déduit, eu égard aux circonstances de l’espèce, qu’en interposant la société J, dépourvue de toute substance économique et ayant opté pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés, à seule fin de bénéficier des dispositions de l'article 238 bis K, les associés de la SCI X ont fait une application littérale de ces dispositions contraire aux objectifs qu’en les adoptant, le législateur a entendu poursuivre. Le Comité émet en conséquence l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal

 

NOUVEAU Validité d'une caution donnée par une SCI 

Enfin au niveau du droit international privé (DIP), les parts des sociétés civiles –même immobilières-  sont des biens meubles soumis aux règles de dévolution successorales du domicile du défunt 

Attention, au niveau fiscal, sauf quelques conventions internationales, les parts de SCI sont assimilées à des immeubles avec les conséquences au niveau des nombreuses impositions et soumises au régime fiscal de l’état du lieu de situation de l’immeuble. 

Les définitions fiscales de la société à prépondérance immobilière 

La société civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés sauf sur option ou à cause d’une activité commerciale 

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre 

SCI et location meublée saisonnière : 

 

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19 janvier 2018

:regime fiscal d' une SCI en location meublée qui devient une SCI en location civile (CAA Brx 3.12.15)

location meublee.jpgPour recevoir la lettre EFI inscrivez vous en haut à droite
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Nous connaissons les douloureuses conséquences du passage d’une SCI/IR en une SCI/IS notamment si la SCI fait de la location meublée 

Le régime fiscal des SCI ayant une activité immobilière (BOFIP DU 12.09.12) 

Le régime fiscal des locations meublées (BOFIP du 5 avril 2017)

Ainsi, à compter des revenus perçus en 2017, les profits provenant de la location en meublée pratiquée à titre occasionnel
sont également imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
 

Nous connaissons  peu les conséquences aussi désastreuses du passage d’une SCI/IS en une SCI/IR. Laurent Modave ,avocat , nous les rappelle dans le  dernier bulletin  l'IACF

Le nouveau régime spécial d’une option de l’IS vers l’ IR  
 article 239 bis AB CGI    BOFIP du 01.06.2016 

BOFIP du 2 aout 2017 sur le regime fiscal de la Cession ou cessation d'entreprise

Une analyse des contraintes de la SCI    Comparatif fiscal entre location meublée et SCI à l'IS 

. M. et Mme A...sont les associés et M.A..., le cogérant avec sa fille, de la société civile immobilière (SCI) La Fontaine, qui a exploité en location meublée un immeuble dont elle était propriétaire à St Geniès (Dordogne) depuis sa création le 25 octobre 1988, jusqu'au 31 décembre 2006, date à laquelle elle a cessé son activité commerciale et donné en location à M. A...les murs nus de l'immeuble. 

CAA de BORDEAUX, 4ème chambre (formation à 3), 03/12/2015, 14BX01710, 

 CAA de BORDEAUX, 4ème chambre (formation à 3), 03/12/2015, 14BX01711, 

la SCI La Fontaine a cessé son activité de location meublée à la fin de l'année 2006 et la cessation d'activité imposable à l'impôt sur les sociétés entraîne l'imposition des plus-values latentes de l'actif social de la société en application des dispositions précitées du 2 de l'article 221 du code général des impôts, dès lors que la plus-value ne pouvait bénéficier de l'article 221 bis du code général des impôts prévoyant une imposition différée  

  1. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a calculé la plus-value latente portant sur l'immeuble, immédiatement imposable, par différence entre la valeur vénale de celui-ci, d'un montant non contesté de 184 000 euros calculé par référence avec des cessions similaires, et la valeur comptable nette de l'immeuble figurant au bilan de clôture de la société de l'exercice 2006, d'un montant de 33 743 euros qui, seule, pouvait être regardée comme le prix de revient de l'immeuble aux fins de l'imposition de cette plus value. M. et MmeA... ne sauraient utilement se prévaloir des articles 201 et 202 ter du code général des impôts qui ne sont pas applicables s'agissant de la détermination de la plus-value en litige. 

 

 

01 mars 2017

INVEST IN FRANCE IN REAL ESTATE

 

INVEST IN FRANCE IN REAL ESTATE (1).pdf

 

Applicable law

In case of

Inheritance

Buyer’sTransfer tax/

Notary fees

French income tax

French wealth and

inheritance tax

Capital gain taxes

Transfert of shares of a cny

or on the sale of real estate

Annual 3% Tax

Direct individual ownership

By a non resident

 

 

French law

 

 

About 7%

No taxation in absence of rental income. in France the notional rent is not taxable in this case

Taxation of the net rental income  to the income tax from 35.5% to 64%

 

Applicable but genuine loan can be deductible

Taxable in France

Flat Rate 19%+15,5%= 34.5%

Basis

The same as French resident ie reduction per year ie no taxation after a 30years period

 

 

Non applicable

Individual Ownership by a French SCI

 

Law of the state of the

location of the   inheritance

(sharia  Common law etc

In case of the sale of shares About 5%

Idem

Except in case of furnished lease :corporate tax

Applicable but genuine loan can be deductible

Very few specific tax treaties  give exemption

The same as individual

 

In fact non applicable

Corporation established in a country having a tax treaty with

 

 Law of the state of the inheritance

In case of the sale of shares About 5%

Corporate tax on the net income and on the deemed income

Same as SC

Taxable in France

Flat Rate 33,3%

Basis :the same as a commercial cny  ie price of sale less purchase price decreased by a 2% depreciation by year ie after a 50 years period the capital gain is the price of sale

 

Exempt if

The cny is located in a stat with tax treaty and if the disclosure of the associates is made ach y

French real estate indirectly held by a trust

 

Law of the state of the inheritance

In case of the sale of shares About 5%

 

Applicable on value of French assets held by trust but  some exemptions

The same as a company

 

10 juillet 2016

Deux belles étrangères immobilières imposables en France ( CAA Marseille 28/06/16

villa cote d azur.jpg

   Lettre EFI du  11  Juillet 2016  
p
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 LES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE EN FISCALITE  INTERNATIONALE
Par Benjamin BRIGUAUD
et Patrick MICHAUD

Pour imprimer l 'etude cliquez

 

Notre  CAA de Marseille vient de statuer sur la situation de deux sociétés étrangeres mettant gratuitement la disposition de leurs villas à des associés non résidents, l une ayant une activité d’avocat en Belgique, l’autre ayant une activité d’agent de change en Irlande 

Ce qui devait arriver arriva et ces sociétés furent imposées à l’is en France ce qui est classique et interdit DONC ce type de concurrence fiscale depuis l’arrêt la perdrix rouge 

Conseil d'Etat, 9 / 8 SSR, du 5 mars 1997, 80362, La Perdrix ROUGE 

Imposition d'une UK Ltd possédant un immeuble en France 

Suisse : un loyer en nature est imposable en FRANCE:l'aff SPICA /Les NIELLES

Le moyen legal pour éviter cette imposition

La doctrine administrative  BOFIP du 1er juillet 2015 

L’intérêt de cette jurisprudence est dans la qualification des sociétés propriétaires 

Sur la qualification par le juge des sociétés de droit étranger


  1. Considérant qu'il appartient au juge de l'impôt, saisi d'un litige portant sur le traitement fiscal d'une opération impliquant une société de droit étranger, d'identifier d'abord, au regard de l'ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable ; que, compte tenu de ces constatations, il lui revient de déterminer le régime applicable à l'opération litigieuse au regard de la loi fiscale française ;

 

I La qualification de notre belle "Private Limited Company" de Dublin

C A A  de Marseille, 4ème chambre- 28/06/2016, 15MA04973, Inédit au recueil Lebon

LIRE CI DESSOUS 

 II La qualification de notre belle SPRL belge d’avocats de Bruxelles

 C A A  de Marseille, 4ème chambre-21/06/2016, 14MA00462, Inédit au recueil Lebon

 LIRE CI DESSOUS

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10:25 Publié dans Société à prépondérance immobilière | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | |

02 juillet 2016

A US LLC est elle une société de capitaux ou une société de personnes (CE 27/06/16)


nevada.jpgPar une décision en date du 27 juin 2016, le Conseil d'Etat semble réaffirmer l'importance du critère tenant à la responsabilité des associés pour en déduire le régime fiscal français applicable à une société de droit étranger.
 

NOUVEAU : une LLC est soumise de plein droit à l'IS car ses associés ne sont pas indéfiniment responsables ???

 

Conseil d'État, 9ème chambre jugeant seule, 27/06/2016, 386842,
Inédit au recueil Lebon
 

Pour nos CAA une US LLC est une société de personne et non une société commerciale imposable à l’Is

CAA de Paris, 2ème ch, 07/10/2015, 14PA00456, 

CAA de Marseille, 4ème ch04/11/2014, 12MA02999, n 

Le conseil d’état annule 

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07 octobre 2015

Nature fiscale des parts de SCI : meubles ou immeubles, Cass pléniere 02.10.15

 Pour recevoir la lettre EFI inscrivez à droite en hautARRET JP FISCALE.jpg

Le droit fiscal n’est pas le droit civil 

La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers. Les parts de SPI sont-elles des valeurs mobilières ou des « biens immobiliers » ?

La doctrine administrative  depuis le 13.09 2012

Par un arrêt de  principe d'Assemblée Plénière en date du 2 octobre 2015 , rendu en matière fiscale , la Cour de cassation confirme que les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont des meubles en matière de droits de succession avec MONACO

Cour de cassation, Assemblée plénière, 2 octobre 2015, 14-14.256, Publié au bulletin 

"Mais attendu que l'arrêt rappelle qu'en vertu de la hiérarchie des normes, il convient de se référer, d'abord, aux conventions internationales ;

après avoir retenu à bon droit que les parts de la société monégasque constituaient des biens incorporels de nature mobilière et qu'au regard de la Convention franco-monégasque du 1er avril 1950, la société Cogest relevait de l'article 6, qui vise les actions ou parts sociales, et prévoit que, si le de cujus était domicilié, au moment de son décès, dans l'un des deux Etats, lesdits biens ne seront soumis à l'impôt sur les successions que dans cet Etat, et non de l'article 2, qui concerne les immeubles et droits immobiliers, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite des motifs surabondants relatifs à l'échange de lettres invoqué par le moyen, que l'imposition des parts sociales transmises par le décès de leur titulaire résidant à Monaco relevait de cet Etat et non de la France ; que le moyen n'est pas fondé" 

  Convention avec Monaco de 1950 - successions (format PDF)

ATTENTION  aux  rares traités fiscaux sur les successions 

lLes SIX définitions fiscales des Sociétés à Prépondérance Immobilière 2014 

Société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale 

Pour imprimer la tribune       pour lire   

Rappel en droit internationale privé 

La Cour de cassation confirme le principe de droit international privé selon lequel les parts d'une société étrangère, en l’espèce une société anonyme de droit suisse, constituent des valeurs mobilières alors même que l’actif unique de la société était un immeuble situé en France. Les parts de cette société à prépondérance immobilière sont donc soumises au droit successoral du domicile du décédé, en l'espèce domicilié en France et non au droit de la société, en l’espèce la Suisse.

 Il convient de noter que la propriété en direct de l’immeuble n’aurait pas changé la règle de droit puisque celui-ci était situé en France. Ce n’est que dans la situation d’un domicile du décédé autre que la France que le droit successoral aurait été différent. Les spécialistes initiés à ces situations comprendront les intérêts d'abord juridiques d’acquérir un immeuble par l’intermédiaire d’une société, éventuellement une société civile de droit français, et ce afin d’une part de faire coller la situation successorale à la loi du domicile et d’autre part de bénéficier des traités fiscaux signés en la matière  

Cour de cassation, Ch civ 1, 20 octobre 2010, 08-17.033,

06 août 2015

société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale

20a8a2a839b4b9b32d1fbfbf4ef61a91.jpg LES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE EN FISCALITE  
Par Benjamin BRIGUAUD[1] et Patrick MICHAUD[2] 

 

LES SIX DEFINITIONS  

 

 

 

La tribune sur les sociétés civiles immobilières

 

 société à prépondérance immobilière (S.P.I.) en fiscalité internationale 

 

les six définitions     Pour imprimer la tribune 

 

 

La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers.Les parts de SPI sont-elles des valeursmobilières ou des « biens immobiliers » ? 

pour lire  

  

 

 

MISE A JOUR OCTOBRE 2014 

 

Les définitions fiscales des Sociétés à Prépondérance Immobilière 2014 

 

 

 

Plus value de cession

de parts

Enregistrement des cessions des parts

Droits 
de succession

Articles 164 B  et 244 bis du CGI

Article  726 CGI

Article 750 ter CGI

BOI-RFPI-PVINR-10-20  du 06/06/2014

 

BOI-ENR-DMTOM-40-30-09 2012 §150

 

BOI-ENR-DMTG-10-10-30-2012 /09/12

Les tribunes EFI

 

 

 

 

 

 

 MISE A JOUR janvier 2014 

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