24 juin 2018

Location meublée : pas d’IS pour les SCI meublées occasionnelles (Marseille 3 MAI 2018

location meublle.jpgLes lettres fiscales d'EFI Pour lire les tribunes antérieures cliquer
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UNE PROCHAINE MODIFICATION ??????(embargo presse)

ATTENTION le CPO a recommandé une modification de ce régime cliquez

Orientation n° 3 : Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues La création d’un régime foncier unique pour le traitement fiscal des revenus immobiliers
(fin du régime de la location meublée non professionnelle, rehaussement du taux d’abattement de 30 % à 40 % pour le micro-foncier, suppression de la CFE 
et fin de la « tunnelisation » des déficits) se traduirait par un surcroît de rendement de l’ordre de 40 M€ à 120 M€ par an (cf. III B 2)351 .

 xxxxxxx

Nos vérificateurs appliquant avec une très grande rigueur la force attractive de l’activité meublée d’une SCI, la CAA de MARSEILLE vient de rendre un arrêt de bon sens en appliquant la tolérance administrative prévue pour les locations occasionnelles

Régime fiscal des locations meublées 
BOFIP du 7 Février 2018
 

Ainsi, à compter des revenus perçus en 2017, les profits provenant de la location en meublée pratiquée à titre occasionnel sont également imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

 Une société civile donnant occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l'article 34 du CGI et du 5° bis de l'article 35 du CGI et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du CGI.

Toutefois, il est admis que les sociétés civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l'impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30 au II-A § 320).

Mais cette tolérance s’applique t elle en cas affectation gratuite aux associés ??

Les sociétés civiles agricoles peuvent continuer de relever de l'impôt le revenu si leurs recettes commerciales accessoires tirées de la location meublée n'excèdent pas les seuils fixés à l'article 75 du CGI (BOI-IS-CHAMP-10-30 au II-B § 340 et suivants).

 

CAA de MARSEILLE, 4ème chambre - formation à 3, 03/05/2018 17MA02084, ... 

la SCI Cavendish Property France a loué, en meublé, la villa " Anne-Sophie " durant la période allant du 20 juillet 2009 au 20 août 2009 et durant la période allant du 10 juillet 2011 au 1er septembre 2011 ;   la société requérante qui a acquis la villa en cause en 1999, l'a donc détenue pendant dix ans sans la donner en location ;  il n'est pas contesté qu'elle a souhaité vendre ce bien en 2008 et qu'elle l'a, finalement, donné en location à deux reprises à une même personne, qui était intéressée par l'acquisition de la villa ; que si à compter du 27 février 2009, la société a donné un mandat non exclusif à l'agence John Taylor afin de mettre en location sa propriété, elle n'a conclu aucun autre mandat de recherche de locataires saisonniers ;  

Dans ces circonstances, en l'absence de volonté de la société d'exploiter un fonds de commerce et de se constituer une clientèle, la société requérante ne peut être regardée comme ayant donné habituellement en location des locaux meublés et donc comme ayant exercé une activité commerciale ;

 par suite, l'administration fiscale n'était pas fondée à l'assujettir sur ce fondement à l'impôt sur les sociétés ainsi qu'à la contribution sur les revenus locatifs ; 

 

la SCI Cavendish Property France dont le capital social était détenu par la société de droit monégasque Bronnaya, elle-même détenue à concurrence de 99,50 % par M. B..., ressortissant russe, a acquis, le 10 novembre 1999, une propriété située sur le territoire de la commune de Saint-Paul-de-Vence, dénommée villa " Anne-Sophie " té a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 2009, 2010 et 2011 ;

à l'issue de ce contrôle, l'administration fiscale a estimé que la SCI exerçait une activité commerciale occulte de loueur de meublés ;  

 

 

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23 mars 2018

Vers un durcissement généralisé de la fiscalité française sur l’immobilier ????

enfer fiscal.jpgDans une opinion publiée par le Temps  notre ami Arnaud Jouanjan a établi un tableau  sombre  et réaliste   sur l’intérêt d’investir encore dans l’immobilier en France 

La signature de la nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg nous montre que les investisseurs  internationaux peuvent aussi réfléchir sur l intérêt pour leurs clients d’investir dans la « pierre papier » en France alors que la notion de société à prépondérance immobilière a été supprimée du vocabulaire de l impôt sur la fortune immobilière pour être remplacée par celle de participation minoritaire indirecte dans des immeubles situés en France .
La nouvelle convention permettra l’utilisation de l abus de convention déjà défini par le conseil d état le 25 octobre 2017(cliquer

Une nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise 

Les placements immobiliers en France plus taxés 

L’option  IS est elle justifiée ?

ATTENTION au régime des plus values de cession 

Calculer l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR) 

Le rapport du CPO sur les prélèvements sur le capital

étude sur la fiscalité immobilière en Europe (2014)

Plus-values immobilières, successions : des propositions chocs pour réformer la fiscalité 

  

Vers un durcissement généralisé de la fiscalité française sur l’immobilier

Par Arnaud Jouanjan

 Les nuages qui s’amoncellent en toute discrétion au-dessus de la tête des propriétaires de biens immobiliers pourraient bien en amener certains à repenser leur patrimoine dès à présent.

Le fléchage de l’épargne vers les marchés financiers commencerait-il par la faire sortir de l’immobilier?

  1. Certains nus-propriétaires devront commencer à payer l’IFI (mais pas tous…)
  2. Les dettes seront plus difficiles à déduire
  3. La location meublée n’est plus ce qu’elle était
  4. L’abattement pour durée de détention est menacé

La nouvelle politique fiscale à la française !
D’abord orienter l’épargne vers l’entreprise (cliquez) et non plus vers l’immobilier
Pour quelles raisons LES entreprises du bâtiment sont t elles oubliées ?

ATTENTION notre proffesseur Tournesol propose déjà des solutions miracles en passant au travers de sociétés familiales  imposables à l’impôt sur les sociétés et fortement endettées mais lisez attentivement les nouvelles règles anti abus prévues par l'article 974 CGI qui seront analysées dans les prochains commentaires administratifs

Mis il omet de rappeler l

- des  droits de succession parmi les plus élevés au monde

- L’existence d’une imposition des revenus fonciers à un taux marginal parmi les plus élevés au monde (45% plus CSG17.2%)

-Maintien d’une imposition  sur la fortune immobilier avec une assiette large et des taux élevé

la Vente à une SCI d'un immeuble appartenant à l'associé est elle un abus de droit

Avis du comité dans l’affaire 2010 04 page 11

Une option à l'IS peut elle être abusive?

(Comité des abus de droit séance du 29.01.15 affaire 2014-33

Le Comité estime que l'option d'une société pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit alors même que le régime d'imposition qui résulte de cette option est plus favorable au contribuable.

Ainsi l’assujettissement de revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés n’est pas, en lui-même, constitutif d’un abus de droit même si ce régime d’imposition, résultant d’une option, est plus favorable au contribuable

MAIS, après analyse des faits ,Le Comité a déduit, eu égard aux circonstances de l’espèce, qu’en interposant la société J, dépourvue de toute substance économique et ayant opté pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés, à seule fin de bénéficier des dispositions de l'article 238 bis K, les associés de la SCI X ont fait une application littérale de ces dispositions contraire aux objectifs qu’en les adoptant, le législateur a entendu poursuivre. Le Comité émet en conséquence l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal.

 

 La liste des enfers fiscaux en 2009

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28 février 2018

Société civile immobilière et abus de droit

 

sci reveu fiduciare.jpgLa société civile est la forme de droit commun des entités légales en France 

Elle est définie par les articles 1832 et suivants du code Civil   et les articles s1845 et suivants du code civil intitulé « De la société civile » 

La société civile est un  schéma  juridique souvent utilisé en France non  pour des raisons fiscales mais essentiellement pour éviter les contraintes des règles de l’indivision..

La contrainte la plus forte est celle de  l’article 815 du code civil qui dispose que «  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. »  

 

Chapitre VII : Du régime légal de l'indivision.

La souplesse de la société civile lui permet en effet d’organiser la gestion des patrimoines immobiliers, financiers ou agricoles  d’une manière officielle et pérenne 

 

la Vente à une SCI d'un immeuble appartenant à l'associé est elle un abus de droit

Avis du comité dans l’affaire 2010 04 page 11

Une option à l'IS peut être abusive

(Comité des abus de droit séance du 29.01.15 affaire 2014-33

Le Comité estime que l'option d'une société pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit alors même que le régime d'imposition qui résulte de cette option est plus favorable au contribuable.

Ainsi l’assujettissement de revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés n’est pas, en lui-même, constitutif d’un abus de droit même si ce régime d’imposition, résultant d’une option, est plus favorable au contribuable

MAIS, après analyse des faits ,Le Comité a déduit, eu égard aux circonstances de l’espèce, qu’en interposant la société J, dépourvue de toute substance économique et ayant opté pour l’assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés, à seule fin de bénéficier des dispositions de l'article 238 bis K, les associés de la SCI X ont fait une application littérale de ces dispositions contraire aux objectifs qu’en les adoptant, le législateur a entendu poursuivre. Le Comité émet en conséquence l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal

 

NOUVEAU Validité d'une caution donnée par une SCI 

Enfin au niveau du droit international privé (DIP), les parts des sociétés civiles –même immobilières-  sont des biens meubles soumis aux règles de dévolution successorales du domicile du défunt 

Attention, au niveau fiscal, sauf quelques conventions internationales, les parts de SCI sont assimilées à des immeubles avec les conséquences au niveau des nombreuses impositions et soumises au régime fiscal de l’état du lieu de situation de l’immeuble. 

Les définitions fiscales de la société à prépondérance immobilière 

La société civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés sauf sur option ou à cause d’une activité commerciale 

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre 

SCI et location meublée saisonnière : 

 

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08 février 2018

La location meublée ?vers la fin (QPC du 08.02.18)

location meublée  bofip du 5 avril 2017

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Par décision du 8 fevrier2018 le conseil constitutionnel a annule l’obligation d’être inscrit au registre de commerce pour bénéficier du régime des loueurs en meuble professionnel 


Subordonner la qualité de LMP à une inscription au RCS n'est pas conforme à la constitution

Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 

 Commentaire        Dossier documentaire

Le rapport du CPO sur les prélèvements sur le capital 

ATTENTION le CPO a recommandé une modification de ce régime cliquez

Orientation n° 3 : Unifier le régime fiscal des locations meubléesè et celui des locations nues La création d’un régime foncier unique pour le traitement fiscal des revenus immobiliers
(fin du régime de la location meublée non professionnelle, rehaussement du taux d’abattement de 30 % à 40 % pour le micro-foncier, suppression de la CFE
et fin de la « tunnelisation » des déficits) se traduirait par un surcroît de rendement de l’ordre de 40 M€ à 120 M€ par an (cf. III B 2)351 .

XXXXX

en cas d' abus CAA Paris 6 avril 2017 et  BOFIP du 5 avril 2017

Nous connaissons tous le schéma dit d’optimisation fiscal qui permet de déduire de son revenu global des déficits provenant d’une activité de loueur en meublée  professionnel.la procédure d'abus de droit peut être utilisée alors que la champ d'application de la location en meublée a été élargi

Aux termes du 5° bis de l'article 35 du code général des impôts (CGI), introduits par article 114 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, tout revenu réalisé par une personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l'application de l'impôt sur le revenu.

 Ainsi, à compter des revenus perçus en 2017, les profits provenant de la location en meublée pratiquée à titre occasionnel sont également imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. (20-30) 40 

Champ d'application et détermination du caractère professionnel de l'activité en meublée
BOFIP du 5 avril 2017
 

Régime fiscal des locations meublées BOFIP du 5 avril 2017 

ATTENTION NOUVEAUTE 2017 §10 une société civile donnant occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l'article 34 du CGI et du 5° bis de l'article 35 du CGI et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du CGI.   

 L’incidence budgétaire de cette niche fiscale a été de l’ordre de 36MM de déficit déduit de l’assiette de l’IR en 2014 par 3500 contribuables soit 1800 foyers fiscaux environ (source stat dgfip 2015 ligne 5QA page 18 

Note EFI cette statistique peu utilisée est une boite à outils pour les futures reformes de simplification 

En ce qui concerne l’utilisation de la procédure de l’abus de droit de 2011 à 2016 le comité n’a reendu qu’un avis qu’il a déclaré favorable à l’administration

Séance du 14 novembre 2014 : (CADF/AC n° 9/2014).
  Affaire n° 2014-32 concernant M. et Mme PØ
  

Par un arrêt en date du 6 avril 2017, la CAA de Paris se prononce sur une situation dans laquelle le contribuable s'était abusivement placé sous le régime de la location meublée professionnelle: 

CAA de PARIS, 2ème chambre, 06/04/2017, 16PA03954, 

 Aucun élément ne démontre que la société a développé des relations économiques avec des tiers ou aurait eu l'intention d'en établir ; que la société n'a exercé aucune activité après la revente du bien, jusqu'à sa dissolution en 2010 ;

il résulte des éléments précités que les services fiscaux ont suffisamment démontré que la constitution de la SARL et le contrat de location meublée mis en place avaient pour seul objet et effet de placer les requérants sous le régime de la location meublée professionnelle, régime favorable du fait de l'existence d'un résultat déficitaire imputable de 345 189 euros, au demeurant non justifié, et ne reflète pas la réalité de la situation des épouxB..., qui entendaient se réserver la jouissance de l'immeuble, unique actif de la SARL ; ainsi le bail contracté dans le cadre d'un montage purement artificiel, alors même qu'il avait donné lieu à paiement de loyers, doit-être regardé comme fictif ;

 

 

10 décembre 2017

Changement de régime fiscal des sociétés : option a l’impot sur les societes

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Précision sur le régime des droits de mutation

Dans le cadre d’une mise à jour de la base BOFIP-Impôt l’administration vient d’apporter le 6 décembre 2017 des précisions relatives au paiement de droits de mutation à titre onéreux ou de droits fixes sur les apports. 

Précisions doctrinales relatives au paiement de droits de mutation à titre onéréux ou de droits fixes sur les apports (CGI, art. 809 et 810) 

Cette mise au point concerne aussi les Sociétés immobilières qui optent à l’IS  en cas de location en meublée

Elle concerne aussi les sociétés de participation qui optent à l’is pour bénéficier du régime fiscal favorable des Holdings à la française 

Les sociétés et groupements changeant de régime fiscal pour être nouvellement ou à nouveau assujettis à l'impôt sur les sociétés (IS), sont tenus au paiement de droits de mutation en vertu du II de l'article 809 du CGI

  1. Lorsqu'une personne morale dont les résultats ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés devient passible de cet impôt, le changement de son régime fiscal rend les droits et taxes de mutation à titre onéreux exigibles sur les apports purs et simples qui lui ont été faits depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises audit impôt. Les droits sont perçus sur la valeur vénale des biens à la date du changement. 

Droits dus sur les actes relatifs à la vie des sociétés et assimilés
- Changement de régime fiscal des sociétés BOFIP du 6.12.17
 

Ce changement peut être enregistré moyennant le paiement de droits fixes,(375  ou  500 EURO si les associés s'engagent à conserver pendant trois ans les titres détenus à la date dudit changement dans les conditions prévues au III de l'article 810 du CGI.

Exceptions au paiement immédiat - Dispositions particulières

 

Solutions particulières (lire dessous)

 

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