24 juin 2018

Plus value immobilière des non résidents quelle assiette pour une LLC du Delaware ?(CE 16/05/18)

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LES TRIBUNES EFI SUR LE DELAWARE

une  révolution en préparation???

 

    Les pistes de reformes en réflexion avancée de la fiscalité des PV  immobilières 
Imposer les plus-values immobilières après prise en compte de l’érosion monétaire
Source CPO

Les plus values immobilières réalisées par des non résidents sont soumis à deux régimes fortement différents  au niveau de l’assiette imposable 

Note EFI ce regime rejoint celui existant pour les residents :IS ou IR 

Les règles d’assiette du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts (CGI) diffèrent selon que celui-ci est dû par un contribuable assujetti à l’impôt sur le revenu ou par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés.

A-Lorsque le prélèvement est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies au II de l’article 244 bis A du CGI.avec une exonération apres trente ans de possession

B-Les modalités de calcul du prélèvement sur les plus-values des personnes morales non assujetties à l'impôt sur le revenu sont fixées par le III de l'article 244 bis A du CGI et diffèrent selon la résidence de la personne morale qui en est redevable.sans aucune exoneration 

Les assiettes du prélèvements sur les plus values immobilières réalisées par des non residents  
BOFIP du 10 mai 2015
 

La question de droit

La   société World Investment Corporation   situé dans l’état du DELAWARE a cédé en 2008 la suite dessous 

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13 janvier 2018

Société de personnes : qui prend en charge le déficit Conc LIBRES de Mme A Bretonneau

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 Conseil d'Etat - 8 novembre 2017
- C'est bien l'usufruitier des parts d'une société de personnes qui peut déduire le déficit constaté par celle-ci, et non pas le nu-propriétaire
 

Par une décision attendue en date du 8 novembre 2017, le Conseil d'Etat confirme que c'est l'usufruitier des parts d'une société de personnes qui peut déduire le déficit constaté par celle-ci, et non pas le nu-propriétaire. Le Conseil d'Etat met ainsi un terme, de manière bienheureuse, aux incertitudes soulevées en la matière par certains juges du fond. 

 Conseil d'État, 10ème - 9ème chambres réunies, 08/11/2017, 399764 

Conclusions LIBRES  de  Mme Aurélie BRETONNEAU, rapporteur public 

Il résulte de ces dispositions qu'en cas de démembrement de la propriété des parts d'une société de personnes détenant un immeuble, qui n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l'usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits. 
3. Il suit de là qu'en jugeant que l'article 8 du 
code général des impôts ne permettait pas à M. et MmeA..., en leur qualité d'usufruitier des parts de la " SCI Quatre ", d'imputer sur leurs revenus fonciers la quote-part du déficit correspondant à leurs droits dans cette société de personnes, la cour administrative d'appel de Bordeaux a entaché son arrêt d'une erreur de droit. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme A...sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen de leur pourvoi. 

Analyse du conseil d état

Il résulte de l'article 8 de code général des impôts (CGI) qu'en cas de démembrement de la propriété des parts d'une société de personnes détenant un immeuble, qui n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l'usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits.

 

 

01 mars 2017

INVEST IN FRANCE IN REAL ESTATE

 

INVEST IN FRANCE IN REAL ESTATE (1).pdf

 

Applicable law

In case of

Inheritance

Buyer’sTransfer tax/

Notary fees

French income tax

French wealth and

inheritance tax

Capital gain taxes

Transfert of shares of a cny

or on the sale of real estate

Annual 3% Tax

Direct individual ownership

By a non resident

 

 

French law

 

 

About 7%

No taxation in absence of rental income. in France the notional rent is not taxable in this case

Taxation of the net rental income  to the income tax from 35.5% to 64%

 

Applicable but genuine loan can be deductible

Taxable in France

Flat Rate 19%+15,5%= 34.5%

Basis

The same as French resident ie reduction per year ie no taxation after a 30years period

 

 

Non applicable

Individual Ownership by a French SCI

 

Law of the state of the

location of the   inheritance

(sharia  Common law etc

In case of the sale of shares About 5%

Idem

Except in case of furnished lease :corporate tax

Applicable but genuine loan can be deductible

Very few specific tax treaties  give exemption

The same as individual

 

In fact non applicable

Corporation established in a country having a tax treaty with

 

 Law of the state of the inheritance

In case of the sale of shares About 5%

Corporate tax on the net income and on the deemed income

Same as SC

Taxable in France

Flat Rate 33,3%

Basis :the same as a commercial cny  ie price of sale less purchase price decreased by a 2% depreciation by year ie after a 50 years period the capital gain is the price of sale

 

Exempt if

The cny is located in a stat with tax treaty and if the disclosure of the associates is made ach y

French real estate indirectly held by a trust

 

Law of the state of the inheritance

In case of the sale of shares About 5%

 

Applicable on value of French assets held by trust but  some exemptions

The same as a company

 

08 octobre 2014

PV immobilière et égalité de traitement (CE 24.01.14 Ass internationale de la laine )

woolmark.jpg

 

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 L Association Secrétariat International de la Laine est une association de droit anglais  qui possède un immeuble de bureaux en France 

Elle cède son immeuble et soumet la plus value au prélèvement de  331/3% prévu par l’article 244 bis A du CGI, alors applicable. Aux termes de cet article, l’impôt est dû par les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France,

l'association a ensuite demandé la restitution de ce prélèvement auquel elle estimait ne pas être assujettie ; en se fondant sur plusieurs moyens de droit notamment sue la clause d’égalité de traitement prévu par le traite  

le conseil d’etat rejette la demande  et répond sur ce point de la façon suivante

Conseil d'État, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 24/01/2014, 331071, 

aux termes du 1 de l'article 25 de la convention franco-britannique du 22 mai 1968 :

" Les nationaux d'un Etat contractant ne sont soumis dans l'autre Etat contractant à aucune imposition ou obligation y relative qui soit différente ou plus lourde que celle à laquelle sont ou pourront être assujettis les nationaux de cet autre Etat se trouvant dans la même situation " ;

qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 244 bis A du code général des impôts que sont soumis aux prélèvements qu'elles instituent les personnes morales ou organismes dont le siège social est situé hors de France ; que, par suite, la différence de traitement qu'instaurent ces dispositions est fondée, s'agissant des personnes morales, sur le lieu de leur siège social, qui détermine leur nationalité ; 

 

Conclusions  LIBRES de Mme Claire LEGRAS, rapporteur public

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1- L’International Wool Secretariat, ou Syndicat international de la laine, est une association de droit anglais dont le siège social est à Ikley dans le West Yorkshire. Créée par les éleveurs de moutons de l’hémisphère austral pour promouvoir la laine, notamment auprès  des consommateurs européens, elle est financée par une taxe forfaitaire sur les transactions internationales de laine prélevée sur les exportateurs. Elle est à l’origine du label Woolmark®. Son activité en France, qui a cessé en 1999, consistait apparemment en des campagnes publicitaires et en la vérification de la qualité des produits utilisant le label.

A cette date, le syndicat, installé en France depuis 1953 dans des conditions qui font débat, a vendu son bureau parisien pour un prix de 17,5 MF. Il a spontanément réglé le prélèvement d’un tiers de la plus-value de cession prévu par l’article 244 bis A du CGI, alors applicable. Aux termes de cet article, l’impôt est dû par les personnes morales ou organismes, 

quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France, « à l’exception de celles qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés », étant précisé, dans la troisième phrase de son I, que « les immeubles doivent être inscrits, selon le cas, au bilan ou au tableau des immobilisations établis pour la détermination du résultat imposable de cette entreprise ou de cette profession ». Enfin, le prélèvement devait être acquitté au moment de l’enregistrement de l’acte ou dans le mois suivant la cession. Quelques mois plus tard, le syndicat a contesté

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