EVALUATION FISCALE :méthodes et contentieux

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Le contentieux fiscal de l'évaluation

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Pour l'assiette des droits de succession, comme pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou de la taxe de 3% les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt (code général des impôts (CGI), art. 666) soit, en ce qui concerne l'impôt de solidarité sur la fortune, à leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année. 

L'ISF, comme les droits de succession et la taxe de 3%, est assis sur une déclaration estimative des parties soumise au contrôle ultérieur de l'administration. 

Le fisc contrôle les déclarations de succession ou d’ISF dans les délais légaux de reprise soit jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant le fait générateur  en cas de sous évaluation  soit  6 ans en cas d’omission sauf situations particulières notamment d’actifs situés à l étranger, dans ce cas le délai est de 10 ans à compter du 1er janvier 2007 

  • I. Notion de valeur vénale 
  • II. Détermination de la valeur vénale 

O FOUQUET Evaluation des titres non cotés

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Les quatre enseignements  

 

L’évaluation des titres non cotés donne lieu à de fréquents litiges entre les contribuables et l’administration. En effet, la diversité des situations qu’il s’agisse de la société ou des actionnaires, et la diversité des méthodes d’évaluation ouvrent la voie à des discussions sans fin de marchands de tapis. 

1er enseignement  la valeur est aussi voisine que possible de celle  qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue  

2eme enseignement Sur  l’abattement pour non liquidité 

3ème enseignement Sur  la décote de minorité 

4ème enseignement Une  libéralité n'existe que si l’écart est  significatif.

 

O Fouquet Evaluation suite

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 Il n’existe aucune méthode légale d'évaluation des titres non cotes prevalant sur d’autres

 

 

Evaluations fiscales des immeubles

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Evaluation des actions d une holding

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L'acquisition ou la vente de titres par une société à un prix s'écartant de façon significative de la valeur vénale constitue un avantage susceptible d'être requalifié en distribution occulte si la preuve d’une contrepartie n’est pas rapportée 

Quelle est la valeur vénale des titres en cause. S'agissant de titres d'une société non cotée, tous les éléments permettant d'approcher au plus près le chiffre résultant du jeu de l'offre et de la demande Sont importants  toutefois la méthode de comparaison avec le prix retenu dans d'autres transactions équivalentes et portant sur les titres de la société doit être privilégiée.

Evaluation et expertise fiscales

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 L'administration a le droit de remettre en cause les valeurs déclarées par le contribuable dans de nombreux domaines: droit de succession, Impôt sur la fortune, taxe de 3%, droits d'acquisition etc

Ces redressements de valeur sont soumis au régime de droit commun du contentieux fiscal mais en plus, des règles particulières existent pour demander  une expertise contradictoire par un avocat fiscaliste.

 

La demande d’une expertise fiscale en matière d’enregistrement

 

 

Evaluation : les fichiers immobiliers à la disposition des citoyens

PATRIM usagers

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La réalisation du nouveau service d’évaluation des biens immobiliers dénommé "PATRIM Usagers" permettra aux citoyens et à leurs conseils de disposer des termes de comparaison des biens immobiliers afin de les aider à estimer leurs biens et ainsi faciliter l’accomplissement de leurs obligations fiscales, notamment en matière de déclarations d’ISF ou de successions. De même en cas de contentieux , le contribuable ne sera plus dans une situation d’inégalité par rapport à l’administration 

 

Évaluation fiscale en enregistrement

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L’évaluation des parts Sociétés à prépondérance immobilière

En cas de cession à titre onéreux

le premier alinéa du II de l’article 726,  dispose :

 « S’agissant des titres visés au 2° du I, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des dits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »

 

Valeur des parts =valeur vénale de l’immeuble –emprunt d’acquisition + autres actifs bruts.

En clair, les comptes courants associés seront imposés ,les emprunts bancaires de rénovation ne seront pas déductibles  et les abattements   de minorité, de liquidité

 

Succession rescrit contrôle valeur

Contrôle à la demande des déclarations de succession

et des actes de mutation à titre gratuit.

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Les bénéficiaires d'une transmission à titre gratuit  (héritiers, légataires, donataires) la faculté de demander à l'administration fiscale d'effectuer le contrôle de la déclaration de succession ou de l'acte de donation dans les 12 mois qui suivent la demande. Ce contrôle serait toutefois réservé aux contribuables qui ont respecté leurs obligations déclaratives et qui se sont déjà acquittés dans les délais des droits dus.

 

L'égalité des armes en matière d'enregistrement

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 L’impossibilité pour le contribuable d’avoir les mêmes droits que l’administration sur le fichier immobilier peut elle entrainer la nullité d’une procédure d’évaluation? 

 

LE GUIDE DGI DE L'EVALUATION

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Evaluation : les abattements hors la loi ????

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La cour de cassation a rendu deux arrêts concernant l'évaluation d'immeuble en matière l’ISF et les droits de donations avec des divergences sur les points suivants

 

LES RESCRITS FISCAUX

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La Société à prépondérance immobilière étrangère: Du nouveau

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La Société à prépondérance immobilière (SPI) é est une société française ou étrangère  dont plus de la moitié des actifs est constitué directement ou indirectement par des immeubles situés en France (article 726 I 2 CGI) 

 

I   Imposition à  l ISF sur les comptes courants de SCI
appartenant à des non résident
s

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