10 août 2011

SCI un acte d’entremise même gratuit est commercial par nature

mur en verre.jpgSCI un acte d’entremise même gratuit est commercial par nature

 

Le conseil d’état a requalifié le bénéfice foncier d’une SCI translucide en bénéfice commercial assujetti à l’Is pour avoir emprunté et redistribué le prêt à ses associés et ce sans rémunération . 

 

Conseil d’État  N° 315242 4 février 2011 Aff HERA 1

Mais une activité de conseil n’est pas une activité d’entremise      

CAA de PARIS , 08/06/2011, 09PA02099,
Aff société civile Georges Ghosn SC
,
 

"Ne constitue pas une activité commerciale de nature à assujettir à l'IS une société civile par application combinée du 2 de l'art 206 et du 2° du I de l'art 35 du CGI les conseils apportés à la vente d'une SCI et pour la restructuration du financement; l'administration n'apportant pas la preuve que les commissions litigieuses rémunéraient une activité d'entremise ainsi qu'elle l'alléguait." 

 

 La tribune  sur la société civile à but commercial ??? 

 

 

lire dans la tribune  C E 13 juin 1988, 72491,  

 

 La société HERA, constituée sous forme de société civile immobilière en avril 1995, avait pour objet social l’acquisition et la gestion de biens immobiliers ;

au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n’avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d’établissements bancaires des emprunts, d’un montant total de 39 799 000 francs

Lire la suite

18 avril 2011

Suisse/ISF : une SCI à l' IS est elle un placement financier ou immobilier ?

relations suisse.jpgUne personne domiciliée en suisse détient une participation dans une SCI française, soumise à l'Impôt sur les sociétés  , et qui donne en location différents immeubles sous le couvert de baux commerciaux

Cette participation est elle exonérée de l impot sur le capital (ISF) ?

Un immeuble industriel ou commercial donné en location peut il être un bien professionnel ?

    

société civile immobilière : succession et ISF

Convention franco suisse de 1966 /1997 
lire article 15

Attention, il n’est pas clairement précisé s'il s’agissait d’une location meublée, la cour fonde son arrêt sur l’analyse de la situation suivante:

« la question qu’il revient à la Cour de trancher est celle de savoir si l’immeuble situé avenue Marceau à Paris fait l’objet d’une exploitation principalement civile ou principalement commercial

Que, cependant, l’article 6 du même acte stipule dans sa partie relative aux déclarations fiscales 1°) que la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, 3°) que (….) « l’usufruit des immeubles (…) est affecté à l’exercice de l’activité professionnelle de Monsieur Jean-Pierre L…..», 4°) que « lesdits apports de droit immobilier et de fonds constituent l’apport d’une entreprise individuelle exerçant une activité de loueur meublé professionnel » ; 

Le contribuable non-résident considère que ses parts constituent un placement financier non imposable à l’ISF.

L’administration fiscale estime au contraire qu’il s’agit de titres de société à prépondérance immobilière taxables à l’ISF, l’objet de la SCI étant civil dès lors que l’un des immeubles (représentant plus de 50 % de l’actif de la société) ne fait pas l’objet d’une exploitation commerciale.

 La cour d’appel de Paris annule le redressement. Elle constate que l’immeuble concerné fait l’objet pour 85 % de sa surface de baux commerciaux et en conclut que son exploitation est principalement commerciale.

Pour la cour d'appel,La participation du contribuable dans la société constitue donc un placement financier de non-résident exonéré d’ISF.

 

Cour  d'Appel  de  Paris 25 janvier 2011 n° 09-20870 ch. 5-7. 

Motifs de l’arrêt

 

 

L’administration s’est pourvu en cassation

Rappel des textes

L’article CGI art. 885 L al. 1 dispose que  les « placements financiers » de non-résidents détenus en France sont exonérés

Toutefois, les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés non cotées possédant principalement des immeubles situés en France) sont imposables en France à l’ISF (CGI art. 885 L al. 2). Une société est à prépondérance immobilière lorsque son actif situé en France est composé à plus de 50 % par des immeubles situés en France.

Pour le calcul de ce ratio, les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ne sont pas pris en compte.

 Documentation. administrative . 7 S-346 n° 6

27 janvier 2011

société civile immobilière : succession et ISF

heritage.jpgParts de société civile immobilière et de SPI et succession 

Pour imprimer la tribune avec ses liens cliquer  

 

Succession internationale: lieu d'imposition

Au niveau civil

 

Au niveau fiscal

 

  • En ce qui concerne l’ISF
  • En ce qui concerne les droits de successions 

La cour de cassation vient de confirmer le principe de droit international privé

Une question fréquemment posée est de savoir quelle est le régime civil et fiscal des parts de société civiles immobilières françaises  ou de SPI (société à prépondérance immobilière) en cas de succession

La première tribune d’EFI en mai 2007

Lire la suite

03 novembre 2010

REVENUS FONCIERS: EMPRUNTS SUBSTITUTIFS

 

b1df01173e063f2123d6865d0a9edb76.jpgDéductibilité des Intérêts
des emprunts substitutifs

Par une décision n°350816 en date du 28 mars 2014, le Conseil d'Etat étudie les conditions de déductibilité des intérêts pour la détermination des revenus fonciers. L'hypothèse soumise au Conseil d'Etat est plus particulièrement celle de la déductibilité des intérêts afférents à la dette contractée à l'occasion du rachat d'avances en compte-courant elles-mêmes non rémunérées par des intérêts mais ayant concouru à la construction d'un immeuble générateur de revenus fonciers.  

Conseil d'État ° 350816 0ème et 9ème sous-sections réunies 28 mars 2014

Mme Anne Iljic, rapporteur

M. Edouard Crépey, rapporteur public 

 

eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement, cet emprunt entrait dans les prévisions du d) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts et que les intérêts dus à ce titre étaient déductibles des revenus fonciers ;  par suite, en se fondant sur la seule continuité de l'objet de l'endettement pour admettre la déductibilité des intérêts liés au prêt contracté auprès de l'établissement Barfimmo, sans tenir compte de la circonstance que les comptes courants d'associés inclus dans ce prêt substitutif n'étaient pas rémunérés et n'avaient donc pas donné lieu au versement d'intérêts, la cour administrative d'appel de Paris, qui a suffisamment motivé son arrêt,

 

 REVENUS FONCIERS: LES NOUVELLES REGLES

 

EMPRUNT SUBSTITUTIF : Déductibilité des frais financiers 

NON 

Conseil d'État, 01/02/2012, 336469

 

 OUI

  • BIC  Conseil d'état 13 juillet 2007 n°287.364

    Dans un arrêt du 13 juillet 2007 n° 287364, le Conseil d’Etat  a jugé que les intérêts des deuxième et troisième emprunt qui on été successivement substitués au premier pour financer  l’achet des titres d’une société sont déductibles
  •  

 

  Le texte de loi

L'article 31 du code général des impôts dispose :

 « I Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines :

d) les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou la construction des propriétés » ;

L’application à la situation de l’espèce

ces dispositions impliquent que le contribuable qui souhaite obtenir, pour la détermination du revenu net imposable à l'impôt sur le revenu, la déduction des intérêts d'un emprunt, établisse une corrélation suffisante entre le montant de ce dernier et celui des sommes qu'il a dépensées pour la réalisation des fins énumérées par lesdites dispositions ;

En l’espèce , la cour de Paris a estimé

que les requérants établissent que l'emprunt de substitution, qui s'inscrivait dans la continuité du précédent et avait le même objet, a servi exclusivement au financement de l'opération pour laquelle il avait été accordé ;

 que le ministre, qui avait admis la déduction des intérêts payés au titre de l'emprunt initial, ne peut utilement invoquer l'indétermination de sa durée et la prétendue imprécision de son objet pour faire échec à la déduction des intérêts payés au titre du second ; 

 que, par ailleurs, le fait que le montant du nouvel emprunt excède de peu celui du capital initial restant à rembourser, qui s'explique par les conditions d'obtention du nouveau prêt, ne peut, à lui seul, dès lors que le montant de ce prêt est en adéquation avec le financement requis, laisser présumer son affectation à la réalisation d'opérations étrangères à son objet ;

qu'enfin, l'emprunt litigieux ayant servi en totalité à l'acquisition, par les intéressés, des revenus procurés par l'exploitation de l'immeuble concerné, les intérêts servis étaient entièrement déductibles.

La cour administrative d’appel a en conséquence  donné tort à l’administration alors même que l’emprunt initial n’était qu’une OCH, ouverture de crédit hypothécaire

05 août 2010

Le meublé artificiel

 disciplien.jpg Une operation  à objet purement fiscal peut etre un abus de droit

 

Cette affaire ressemble aux nombreux abus de droit jugés dans le cadre des deficits fonciers abusifs

 

Mme Marie-Elizabeth B, épouse A, est associée de la SNC STRULAN, constituée le 7 octobre 1993 avec son frère et ayant pour activité la location en meublé.

 

Les tribunes sur l'abus de droit

 

 

Conseil d’ÉtAT  N° 315940 14 avril 2010

 

- les conclusions de Mme Julie Burguburu, Rapporteur public ;

 

 

 

Cour Administrative d'Appel de Nancy,  28/02/2008, 06NC01272, Inédit au recueil Lebon

 

 

A la suite d’une vérification de comptabilité de la SNC STRULAN portant sur la période du 7 octobre 1993 au 31 décembre 1997, l’administration a remis en cause, sur le fondement de la procédure de répression des abus de droit prévue par l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, le régime fiscal des loueurs professionnels sous lequel s’était placée la société et à notifié à Mme A des redressements à l’impôt sur le revenu au titre des années 1995, 1996 et 1997 correspondant à sa quote-part dans la SNC STRULAN ;

 

 M. et Mme A se pourvoient en cassation contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy du 28 février 2008 confirmant le jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 29 juin 2006 rejetant leur demande en décharge des cotisations supplémentaires auxquelles ils ont été assujettis et des pénalités correspondantes ;

 

 

Le conseil a confirmé la position de l’administration car celle-ci  établissait

 

- Le  caractère fictif de la location consentie par la SNC STRULAN à Mme Marguerite B, mère de Mme Marie-Elisabeth B, épouse A, qui est associée avec son frère, M. B, de la SNC STRULAN,

 

-Et que les loyers versés par Mme Marguerite B avaient pour seul objet de permettre aux associés d’atteindre le seuil annuel des loueurs professionnels en meublé, prévu par l’article 151 septies du code général des impôts, afin d’imputer leurs déficits sur leur revenu global ;

 

 Elle a pu, sans commettre d’erreur de droit ou d’insuffisance de motivation, en déduire que l’administration n’avait pas méconnu l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, sans avoir à démontrer que l’opération en cause constituait un montage purement artificiel ;

 

 

Article 1er : Le pourvoi de M. et Mme est rejeté.

 

 

 

 

 

 

02 février 2010

Société de personnes : la nature fiscale du compte courant ?

societe de personnes.jpgSociété de personnes : la nature fiscale du compte courant ?

 

 

Transparence fiscale des sociétés de personnes

Modalités techniques de la réforme

(document de consultation de la DGFIP)

 

Transparence fiscale des sociétés de personnes

 

 

 

 

Tribunes EFI sur les sociétés de personnes

 

Tribune sur le prêt imposable !

 

Les sommes inscrites au crédit d’un compte courant d’associé d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés sont, sauf preuve contraire apportée par l’associé titulaire du compte, le caractère de revenus imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers,

 

à titre d'exemple CE 4 août 2006 n° 276210  Caullery

 

La même présomption ne joue pas lorsque le compte courant d’associé est ouvert dans une société civile immobilière relevant de l’article 8 du même code. 

 

Conseil d’État  30 décembre 2009 N° 307131  

 

M. Geffray Edouard, commissaire du gouvernement  

 

Documentation administrative 4 J-1122, 1er novembre 1995. 

 

Lire la suite

23 janvier 2009

Apport donation et abus de droit suite

6268b3f97f5b795d7f2aae001d979452.jpgLES TRIBUNES EFI SUR L'ABUS DE DROIT

 

 

LA JURISPRUDENCE DELA COUR DE CASSATION
EN MATIERE D’ABUS DE DROIT

105 arrêts à jour au 4 novembre 2008

 

 

La tribune EFI sur la SCIFICTIVE

 

 

Un apport donation serait il toujours abusif ????

 

1er Arret Cour de cassation chambre commerciale 21 octobre 2008 N° 07-18770 Cassation sans renvoi

 

 

Dans le cadre d’un apport donation l’administration, suivie par le comite consultatif des abus de droit a utilisé la procédure classique de l’abus de droit. La cour de cassation, confirmant la cour d’appel a rejeté sa position

 

"Constatant que l’administration ne soutenait pas que les sociétés étaient fictives, l’arrêt retient que l’opération a permis à Mme X... de préparer au mieux la transmission de son patrimoine à ses enfants dans un cadre juridique précis et organisé, tout en conservant la maîtrise de la gestion de ses biens immobiliers afin d’assurer sa sécurité matérielle, qu’ainsi elle a conservé la faculté, en cas de besoin, de décider seule la mise en vente des immeubles ou d’hypothéquer ceux ci et de les donner à bail commercial, et que les statuts des sociétés lui permettent de procéder à des grosses réparations sur les immeubles, sans s’exposer à un refus d’un nu-propriétaire, tout en sollicitant des associés les appels de fonds nécessaires, ce qui assure la préservation des biens ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations, dont il résulte que l’opération litigieuse ne présentait pas une finalité exclusivement fiscale, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est pas fondé ;"

 

 

X X X

 

 

 

2ème  Arrêt Cour de cassation ch. com. 21 octobre 2008 N° 07-16837

cassation avec renvoi à suivre donc

 

Les associés d’une entreprise viticole avaient apporté , en 1996 ,la nue propriété de leurs actions à quatre sociétés  ,soumises à l'IS  ,correspondant aux quatre branches de la famille.

 

Les titres reçus en contrepartie avaient été donnés par la suite aux héritiers des quatre branches

 

Le fisc a requalifié cet apport donation en abus de droit et après avis favorable du CCRAD du 31 mai 2002 (Aff. n°2001-20°)a mis en recouvrement sur le motif que l’opération avait pour objectif d’éviter l’application du barème légal prévu par l’article 762 du Code général des impôts

 

La cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Reims pour insuffisance de motifs et a renvoyé  l’affaire devant la cour de Paris afin de rechercher "si la constitution de quatre holdings n’était pas de nature à stabiliser le groupe familiale et à améliore son fonctionnement en rendant plus difficile le départ des actionnaires et en maintenant un chiffre constant d’actionnaire "

 

La cour désire donc connaitre si l’objectif était uniquement fiscal…à suivre

 

RAPPORT DU CCRAD 2002 BOI 13L 1 03 Aff n° 2001 20

 

X X X

LA DONATION NON ABUSIVE :LE RETOUR A LA TRADITION

Cour de cassation chambre commerciale 26 mars 2008 N°06-21944

X X X

Cass .com. 20 mai 2008 N°: 07 18397

 

LES FAITS

M. et Mme Paul Y... ont, par acte authentique du 24 juillet 1993, constitué une société civile immobilière, dénommée SCI Victor Hugo ( la SCI ), à laquelle chacun d’eux a apporté la moitié de la nue-propriété d'un immeuble ,leur habitation principale,évalué en toute propriété à la somme de 1 700 000 francs, la nue-propriété étant estimée à la somme de 731 850 francs constituant le capital de la SCI divisé en 14 637 parts de 50 francs chacune ; q

par acte du même jour, ils ont donné à leur fils unique, Guillaume X...,14 635 parts de la SCI , chacun d’eux restant propriétaire d’une part ;

 

Estimant que l’opération réalisée le 24 juillet 1993 poursuivait un but exclusivement fiscal, l’administration a notifié à M. Guillaume X... un redressement fondé sur l’article L. 64 du livre des procédures fiscales ;

M. Guillaume X... a saisi le comité consultatif pour la répression des abus de droit, qui a confirmé la position de l’administration .

LE DROIT  nouvelle argumentation fiscale  : à suivre

La cour de cassation ne suit pas l’administration et confirme l’arrêt d’appel

le fait que la création de la SCI n'ait pas eu pour objectif la suppression d'une indivision successorale , la donation ayant été faite au profit d'un enfant unique, n'a pas été été un élément négatif , en effet ,pour la cour :

la création de la SCI permettait aux parents donateurs de conserver un véritable pouvoir de décision sur la gestion du bien transmis, de sorte que l’opération litigieuse présentait donc des intérêts distincts de la préoccupation fiscale ;

la cour d’appel a légalement justifié sa décision

La cour de Cassation  a débouté  l’administration

 

pdf  WWW ETUDES FISCALES INTERNATIONALES.pdf

16 juillet 2008

Danger en vue ! le prêt imposable ???

Des avocats du Barreau de Nanterre Me Grousset et Me Carcelero  nous ont alerté d’un arrêt de 7910e5738093167323e6b50db2a37f55.jpgla CAA de VERSAILLES remettant en cause le financement de nombreuses opérations.

CAA Versailles  N° 06VE00596 mardi 23 octobre 2007   

 

pour imprimer la tribune avec les  liens cliquer

M. X est actionnaire à 98,80 % de la société anonyme STIO dont il est également le président-directeur général ;

le 11 avril 1997, M. X et la société STIO ont, en vue d’acquérir un ensemble immobilier à Morangis, constitué la société civile immobilière « Les Iris », détenue à 60 % par la société STIO et à 40 % par M. X ;

le 29 mai 1997, la société STIO, d’une part, a consenti une avance en compte courant de 5 900 000 F au profit de la SCI « Les Iris », moyennant une rémunération de 5 % par an, pour paiement du coût d’acquisition de l’immeuble en cause, d’autre part, a pris à bail ledit immeuble moyennant un loyer annuel de 500 400 F HT ;

A l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration a considéré que la société STIO avait, en finançant l’intégralité de l’acquisition de l’immeuble détenu par la SCI « Les Iris » dont elle ne détient que 60 % des parts, consenti à son associé, M. X, une libéralité égale à 40 % du coût de l’acquisition imposable dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ;

Le Tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande de M. X 

 La cour de Versailles a confirmé

Notre position  s’agit il d un début d'un renversement radical de la jurisprudence avec ses conséquences économiques énormes  ou d’une affaire défendue avec trop de "gentillesse" ?

Le juge administratif ne peut en effet  soulever d'office que des moyens d'ordre public ( article R 611-7 du Code des Justice  administrative)

Je blogue les données juridiques du problème

Le CGI

L’article 109 du code général des impôts : « 1. Sont considérés comme revenus distribués : (…) 2° Toutes les sommes ou valeurs mises à la disposition des associés, actionnaires ou porteurs de parts et non prélevées sur les bénéfices (…) » ;

L’article 111 du code général des impôts  n’a pas été visé par la cour 

Documentation administrative

 

 

 

01 juillet 2008

la taxe de 3% et le siège de direction effective

5651d4f0a617392b97c5a981b3a5a5cb.jpgL' article 990 E du Code général des impôts accorde  aux personnes morales qui ont leur siège de direction effective en France la faculté de bénéficier de l'exonération de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France sous certaines conditions actuellement soumises à la censure de la cour de Luxembourg.

Pour imprimer et diffuser avec le lien, cliquer

Doctrine administrative sur la taxe de 3%

La taxe de 3 % et le contrat de fiducie               

La taxe de 3% et le droit Européen

Déjà en 1990 , la cour de cassation dans un arrêt  ROVAL (cliquer) avait  jugé que la taxe de 3% était incompatible avec l'article 26 de la Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 qui interdit la discrimination fondée sur  « la nationalité, laquelle, pour une société, résulte, en principe, de la localisation de son siège réel, défini comme le siège de la direction effective »

Le législateur a alors modifié le texte en supprimant la notion de nationalité et en l’appliquant donc aux société françaises .

Dans deux affaires récentes la jurisprudence  s’est prononcée sur la notion de siège effectif mais sans le définir

 

1°) Arrêt Dreamhouse ltd

 

C.Cas Com 12 décembre 2006 N°04-18616 Dreamhouse limited 

« en retenant souverainement que l'administration rapportait la preuve que le siège de direction effective de la société était situé en Suisse, pays, qui n'avait pas conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, la cour d'appel a pu statuer comme elle a fait ;

et la cour a rejeté le pourvoi et confirmé le redressement .

2°) Arrêt SCI Socilas:

Une société civile immobilière de droit monégasque possède un appartement à Paris  ......lire la suite

A lire aussi in fine l'arrêt ;il définit la notion de siège de direction effrctive...

C Cas com 3 octobre 2006 N° 05-11939 société Al Torki  السعودية

Lire la suite