31 juillet 2011

Les sociétés à prépondérance immobilière (S.P.I.)

20a8a2a839b4b9b32d1fbfbf4ef61a91.jpgLES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE
EN FISCALITE INTERNATIONALE  (maj 25.11)

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UNE MISE A JOUR COMPLETE A ETE FAITE EN JANVIER 2012

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Patrick Michaud, avocat

La tribune sur les sociétés civiles immobilières

L’acquisition d’une maison, d’un appartement, d’un vignoble ou d’une usine peut être réalisée au travers de différents schémas juridiques, fiscaux, comptables et financiers. 


Chaque solution d’investissements immobiliers possède ses avantages et ses inconvénients propres selon les choix de l’investisseur.

Un des schémas fréquemment utilisés est celui d’une société, française ou étrangère, ayant une forme commerciale, civile ou celle d’un organisme de droit étranger tel que le trust, la fondation ou la fiducie.Pour des raisons de lourdeur administrrative, l'achat en direct est peu utilisé.

Ces organismes sont considérés comme des sociétés à prépondérance immobilière

Par ailleurs, les investisseurs  doivent garder à l'esprit que ces investissements sont soumis  à la réglmentation de Tracfin

Ces dispositions doivent aussi être analysées dans le cadre des traités fiscaux signés par la France.

Les professionnels doivent avoir leur attention attirée par le fait qu’il n’existe pas de définition unique et commune de la Société à Prépondérance Immobilière.

ATTENTION : Chaque type d’impôt possède « sa » définition de la societe à prépondérance immobilière SPI.

 

le tableau  complet cliquer

 

 

 

Plus value de cession

de parts

Enregistrement des cessions des parts

Droits
de succession

 

ISF

 

Taxe de 3%

Impôt sur les sociétés

Article du CGI

Articles 164 B  et 244 bis du CGI

Article  726 CGI

Article 750 ter CGI

Article 885 L

Article 990D CGI

Article 219 CGI

 

Doctrine

Précis de fiscalité 

Précis de fiscalité 

DB 7 G 214

 

Les tribunes EFI

DB 7 S 23

Précis de fiscalité 

Les tribunes EFI

Précis de fiscalité  

 

 Définition de la SPI en cas de plus-values de cession. 3
Détermination de l’assiette de la plus value. 3
Définition de la SPI pour les droits d’enregistrement en cas de cession. 4

Nouvelle modalité d’évaluation d’assiette en cas de cession-uniquement-5

Définition de la SPI  en cas de succession des titres d'une spi5

Définition de la SPI pour l’imposition du  patrimoine. 6

L’impôt sur la fortune. 6

La question des comptes courants d’associés non résidents. 6

La taxe de 3%.. 6

  

     Imposition des plus values de cessions
de titres de société à prépondérance immobilière SPI
 

art 244 BIS et suivants CGI 

Le régime d'imposition des plus values immobiliéres;

pour les résidents

pour les non résidents

-Exonération de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France cliquer

-Comment acheter une résidence en France cliquer

-Remise en cause de l'obligation d'un représentant fiscal par la CJUE     liquer pour lire

-Plusieurs jugements récents ont remis en cause le montant du prélèvement de 33Pour lire cliquer  

En principe, la vente par un propriétaire de son immeuble situé en France peut dégager une plus-value.

Cette plus-value est, en principe, imposable - sauf exonération - en France soit en cas de vente de l’immeuble soit en cas de vente des actions de la société propriétaire de l’immeuble.

Il existe de nombreuses exonérations. 

L’article 244 bis du Code Général de Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition. 

Définition de la SPI en matière de plus value de cession des parts

 2 Cession des titres d'une société à prépondérance immobilière SPI étrangère   : enregistrement en france

 La SPI étrangère  l'imposition de la  cession de parts ? 

Article  726 CGI            article 718 CGI

Depuis le 1er janvier 1999, la vente des titres d’une société à prépondérance immobilière, française ou étrangère, est soumise à un droit d’enregistrement de 5% sur le prix des actions.

Cette taxe doit en principe être payée au trésor public français par l’acquéreur des titres.

A défaut, le fisc français peut réclamer le paiement de la taxe pendant 6  ans.

L’article 726 du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition.

Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité,
-dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé
et
-dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et elles-mêmes à prépondérance immobilière.

3 SUCCESSION DES TITRES D'UNE société à prépondérance immobilière SPI

(article. 750 ter CGI)

La tribune sur les traités fiscaux
en matière de droits de succession

La loi française prévoit que les héritiers, français ou étrangers, d’une personne décédée et domiciliée à l’étranger sont imposables en France aux droits de succession français sur les immeubles situés en France ou possédés directement ou indirectement, au travers d’une ou plusieurs SPI étrangères.

Les taux des droits de succession peuvent être très élevés(jusqu’à 40% en parents et enfants)

Les traités fiscaux sur les droits de succession peuvent modifier, dans un sens favorable aux héritiers, la loi interne française.

L’article 750 ter du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition.

 « Sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit :

2° Les biens meubles et immeubles, que ces derniers soient possédés directement ou indirectement, situés en France.
Sont également considérées comme françaises les actions et parts de sociétés ou personnes morales non cotées en bourse dont le siège est situé hors de France et dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire français, et ce à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l'actif total de la société. »

  4 Imposition annuelle sur la valeur des immeubles  

En France, il existe deux impositions annuelles sur la valeur des immeubles. 

 L'impot annuel sur la fortune

( art 885 L CGI)

 

LES TRIBUNES SUR L' ISF 

 Il s’agit d’une taxe annuelle payable par toute personne physique qui possède en France une fortune nette (après déduction des dettes) supérieure à 780 000 €uros.et dont le taux maximum est de 1,8%

Les personnes physiques qui n'ont pas en France leur domicile fiscal ne sont pas imposables sur leurs placements financiers mais uniquement sur les immeubles détenus directement ou indirectement même si l’immeuble est leur propriété indirecte au travers d’une SPI française ou étrangère.

L’article 885 L du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition.

« Ne sont pas considérées comme placements financiers les actions ou parts détenues par ces personnes dans une société ou personne morale dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire français, et ce à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l'actif total de la société. Il en est de même pour les actions, parts ou droits détenus par ces personnes dans les personnes morales ou organismes mentionnés au deuxième alinéa du 2° de l'article 750 ter. « 

 La taxe annuelle de 3%

(Article 990D CGI)

LES TRIBUNES SUR LA TAXE DE 3%

La loi prévoit que les sociétés françaises ou étrangères possédant des immeubles en France sont assujetties à une taxe annuelle de 3% sur la valeur des immeubles.

Pour éviter le paiement de cette taxe, plusieurs situations sont prévues par la loi.Notamment lorsque le siège de la société est situé dans un pays ayant signé un traité fiscal d’assistance administrative avec la France et que la société révèle ou s’engage à révéler l’identité de ses actionnaires, la taxe de 3% n’est pas due.

Dans le cadre de cette imposition, le délai de rappel de l’administration est de 6  ans

L’article 990 D du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition.

« Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.

Aux fins d'application du présent article, est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu'une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l'article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d'une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s'applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées. » 

 

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