Evaluation:elle doit être globale
La seule valeur mathématique est insuffisante pour évaluer des parts de SCI
CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.
Sans prise en compte des spécificités propres à la SCI dont les parts sont à évaluer, comme la chute du rendement et l'existence d'une clause d'agrément en cas de cession de parts, l'évaluation obtenue ne constitue pas une valeur de marché.
le principe
La valeur vénale des sociétés non cotées doit être appréciée en tenant compte de tout élément permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande.
Pour la cour d'appel de Rouen, cette valeur doit être déterminée en tenant compte non seulement de la valeur mathématique obtenue par actualisation de l'actif net comptable, mais également de la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende.
Il convient notamment prendre en compte les valeurs dégagées lors des mutations antérieures des mêmes titres et les perspectives d'avenir de la société.
Par suite, en ne retenant que la seule valeur mathématique, pour redresser un redevable à l'ISF, le fisc ne pouvait aboutir à une évaluation proche du marché. En effet, à raison de la situation financière du preneur, la SCI avait consenti à une baisse de loyers, de surcroît non perçus pendant plusieurs mois. Ce qui obérait la rentabilité de la société civile.
Par ailleurs, une clause d'agrément est de nature à réduire la valeur réelle des parts.
Or, lorsque de telles cessions existent, elles priment et écartent la seule utilisation des méthodes financières.
l'évaluation doit être globale
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