25 octobre 2011
évaluation fiscale en enregistrement : du nouveau en cours de préparation
Les contrôles fiscaux ne visent toujours de question de droit mais aussi des questions de fait notamment en matière de remise en cause des évaluations proposées par les contribuables.
En fiscalité internationale, cette question vise non seulement le contrôle des prix de transfert mais aussi les doits de succession, l’isf , les droits d'acquisition d'immeubles et bien entendu la taxe de 3%.
La question est de connaite l'efficacite budgétaire de ces controles.
Depuis un certain nombre d’année, les pouvoirs publics essayent de contrôler une évasion fiscale internationale créée au travers de montages immobiliers de poupées « russes » en utilisant des sociétés offshore en cascade
Il était évident que la loi française en matière notamment de droits d’enregistrement en cas de cession à titre onéreux ou à titre gratuit (succession ou donation) était en fait inapplicable faute de sanction financière adaptée et efficace
Par petites touches discrètes, un modèle se met en place avec pour objectif final permettre au trésor public de percer le voile des personnes morales en lui permettant de prendre une hypothèque légale sur l’immeuble propriété de la société cible alors que les impôts sont dus par les associés propriétaires finaux .
En clair ; l’actif de la société serait alors financièrement responsable des dettes fiscales des associés, comme cela existe déjà pour la taxe de 3%.Nous attendons donc dans les prochaines semaiens des dispositions dans ce sens
Le texte voté par l’AN sur la création d’une méthode légale pour évaluer les parts de sociétés immobilières françaises et étrangères est un pas dans cette direction car il permet de cibler légalment la cible garante.
les tribunes sur les methodes d'evaluation
à jour en octobre 2011
Nouveau et important
L’AN a voté le 24.10.11 un texte – non définitif – sur les sociétés immobilières françaises et étrangères.Ce texte vise d'abord les SPI non résidentes
Articlé 3 bis de la petite loi votée le 24 10 11
Le texte de l'amendement 46 Carrez
Une méthode légale pour l’évaluation des parts
Sociétés à prépondérance immobilière
Actuellement, l’évaluation des parts de SPI s’effectuant d’une manière classique :
Valeur des parts = actif -passif – abattements divers
Demain : une méthode légale
2° Après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visés au 2° du I, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des ditsbiens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »
Valeur des parts =valeur vénale de l’immeuble –emprunt d’acquisition + autres actifs bruts.
En clair , les comptes courants associés seront imposés ,les emprunts bancaires de rénovation ne seront pas déductibles et les abattements de minorité, de liquidité
et tous les autres seront supprimés
Cet article avait été profondément modifié en septembre dernier en obligeant les actes de cessions de SPI à être passés par devant notaire
Note de P MICHAUD attention le texte, qui est d’abord un texte pratique anti évasion fiscale, n’est pas définitif, on s’oriente vers une responsabilité solidaire de la société propriétaire direct de l’immeuble pour les impositions dues par les UBO (propriétaires finaux) comme en matière de taxe de 3%
à jour en décembre 2010
Evaluation: elle doit être globale
CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.
à jour en septembre 2010
Evaluation et expertise fiscale
I Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance cliquer
II Demande d’expertise devant la commission de conciliation
Le président de la commission départementale de conciliation peut solliciter, sur demande du contribuable et aux frais de celui-ci, toute personne dont l'expertise est susceptible d'éclairer la commission. Le président peut faire appel à des experts publics ou privés, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de personnes morales
Cette possibilité de recourir à un expert concerne les litiges dans lesquels la proposition de rectification est adressée depuis le 1er juillet 2008.
Dans ce cadre, la commission peut communiquer à l'expert désigné les renseignements nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sans méconnaître la règle du secret professionnel. De son côté, l'expert est tenu au secret professionnel.
L'expertise vise à « éclairer la commission ». Les conclusions de l'expert ne peuvent donc en aucune façon s'imposer à la commission qui restera libre de les suivre ou de les écarter.
O FOUQUET Evaluation des titres non cotés
Les liquidités d’une holding sont ils des actifs professionnels exonérés ?
Evaluation : les abattements hors la loi ????
Excepté l'abattement légal de 30 % ( à compter du 1er janvier 2008 ) sur la valeur de la résidence principale il n'existe pas d'autre décote fiscale officiellement admise. Il faut donc faire preuve de prudence entre la loi et nos désirs légitimes.
Attention, le délai de reprise maximum de l'administration passe de 10 à 6 ans pour les contrôles commencés après le 1er juin 2008
POSITION ADMINISTRATIVE
L'administration avait déjà affirmé à plusieurs reprises qu'aucun abattement ne pouvait être applicable, quelle que soit la nature du bien (notamment
Nouveau 7 S-4-07 n° 104 du 11 septembre 2007 :
. Impôt de solidarité sur la fortune. Assiette. Biens ou droit grevé d'un usufruit.
Rép. Poniatowski, " JO AN " 15 avril 1996, p. 2026).
La Cour de cassation a confirmé cette doctrine administrative à propos de l'évaluation des titres de sociétés cotées
(Com. 20 octobre 1998, " Lansard ",).
POSITION DE JURISPRUDENCE
A PRINCIPE
La jurisprudence a précisé que la valeur de titres non cotés " est égale au prix qui pourrait être obtenu, au 1er janvier de l'année d'imposition, par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouve le bien " (notamment
Com. 10 mai 1994, n° 1124 D Aff Chabran).
B APPLICATION
DECOTE ADMISE
- décote admise si liée à la présence d'une clause d'agrément pour la cession des titres (Com. 1er avril 1997, n° 95-12. 723 Aff Marion)
- décote admise au titre d'une participation simplement minoritaire de l'associé dans la société (Com. 6 mai 2003, n° 748 F-D, " Cts Dupouy "). Ces solutions ont été rendues en matière de droits de mutation par décès,mais ces règles d'évaluation sont, conformément à l'article 885 S, les mêmes en matière d'ISF.
DECOTE REFUSEE:VERS UN DURCISSEMENT
A En cas de démembrement entre nue propriété et usufruit
La Cour de cassation s'aligne sur les positions de l'administration fiscale en rappelant que l'article 885 G a justement " pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur la solidarité sur la fortune et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet serait de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement "
Le démembrement de propriété sur titres non cotés ne serait donc source d'aucune décote possible sur la valeur déclarée dans le cadre de l'ISF.
B En cas d indivision successorale
Cass Com 20 mars 2007. n°05-17139
La Cour de Cassation vient de juger « l'état d'indivision dans lequel se trouvent les héritiers sur la pleine propriété du bien reçu par succession n'affecte pas la valeur de ce bien au jour de sa transmission ».
En clair, la valeur des titres au jour du décès ne peut être minorée en raison de cette indivision postérieure.
C En cas de clause d'interdiction d'aliéner
(Cass.com. 5 février 2007 n°05-12939
La cour de cassation vient de décider que des titres donnés avec interdiction temporaire d aliéner et de nantir devaient être évalués sans tenir compte de ces contraintes .
PARTAGE - Evaluation des biens - Indexation - Conditions - Détermination
Cour de cassation chambre civile 1 25 juin 2008 N 07-17766
Une cour d’appel peut décider que des évaluations par expert judiciaire de biens composant la masse à partager entre des héritiers seront majorées en fonction de la valeur de l’indice trimestriel du coût de la construction entre la date de l’expertise et celle du procès verbal de liquidation de la succession dès lors qu’il est constaté que la croissance du marché de l’immobilier est de nature à affecter les évaluations proposées, qu’il n’est pas établi que les immeubles ont été sous-évalués par l’expert et que les caractéristiques particulières de ces biens se sont modifiées depuis le dépôt du rapport d’expertise
Détermination - Immeuble indivis ayant le statut de monument historique
Cour de cassation ch commerciale 12 février 2008 N° 07-10242
Dès lors que, pour évaluer la valeur vénale d’immeubles indivis ayant le statut de monuments historiques, la comparaison n’est pas possible en l’absence de marché de biens similaires en fait ou en droit, l’administration peut utiliser d’autres méthodes, comme celle de l’abattement.
19:09 Publié dans Evaluation, Evaluation les méthodes, EVALUATION les regles, Fiscalité Immobilière, ISF, SUCCESSION et donation | Tags : avocatfiscaliste, isf, succession, évaluation, indivision, patrick michaud, délai de reprise, cercle des fiscaliste | Lien permanent | Commentaires (0) | 
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