ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

Patrick Michaud

avocat ,  Ecole nationale des impots 

24 rue de Madrid 75008 Paris   Tel 06 07 26 97 08

patrickmichaud@orange.fr

La plus value immobilière réalisée par la vente d’un immeuble possédé par une personne physique non résidente  est imposable en France dans des conditions largement similaires à celles des résidents francais

 Toutefois, Les  personnes qui étaient domicile en France et qui vendent  des immeubles sont imposées sur les plus values immobilière mais avec  certaines  modérations

sous réserve des conventions internationales, sont soumis au prélèvement fiscal mentionné à l'article 244 bis A du code général des impôts (CGI), ET  au prélèvement social sur les plus-values immobilières de source française, réalisées à titre occasionnel :

- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;

- les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;

- les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ;

- les fonds de placement immobiliers mentionnés à l'article 239 nonies du CGI, au prorata des parts détenues par des porteurs qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège est situé hors de France.

Taux d’imposition IR et CSG et  obligations déclaratives pays par pays

 Formulaire 2048-IMM-SD : PVI. Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers    

 Notice 2048-IMM-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-IMM-SD - 1 Ko 

Instructions administratives
Impositon Des plus immobilières des non residents

Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents
- Champ d'application - Immeubles ou droits concernés

- l'assiette du prélèvement ( ) ; 

Prélèvement dû par le cédant contribuable assujetti à l'impôt sur le revenu

 Les  plus values imosbles benficient d’un abbatement nnuel qui les rendent totlment exoneres apres une duree de 30 ans

1. Prélèvement dû par le cédant personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés

  les taux du prélèvement 

Pour les personnes physiques
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %  ou 7,5 % pour les contribuables soumis à un regime obligatoire d’assurance sociale   .

Prélèvements sociaux    

Pour les entites non-résidentes non assujetties à l'impôt sur le revenu 
Taux 25 %  et assiette de l IS

 

A  Exonération de la vente de l’ancienne résidence principale en France (cliquez) 

Depuis le 1er janvier 2019, un particulier, quel que soit sa nationalité, qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value :

S’il part habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;et
 si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de son déménagement hors de France (le délai peut donc atteindre deux ans).

ATTENTION  Pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quel que titre que ce soit.

L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.

Exonération partielle au titre de la cession d'un logement situé en France
 par des non-résidents 

Calcul des plus-values immobilières - Chambre des notaires ...

Le 2° du II de l'article 150 U du CGI,  , prévoit une exonération pour les plus-values réalisées,   au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.

Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que :

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ; -Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, l’administration  admet d'apprécier le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée comme en matière d'indivision, c'est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de la plus-value revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple. Un couple marié pourrait donc prétendre à une exonération plafonnée à 300 000 € sur le montant total de la plus-value dans l'hypothèse où il céderait un bien détenu conjointement.

La question de la CSG

Dans un arrêt « De Ruyter » de 2015, la CJUE a jugé  que le fait qu’une personne soit affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne ne permet pas à la France de la soumettre aux prélèvements sociaux français. , la situation est   depuis le 1er janvier 2019  la suivante :

A S’agissant des personnes, quelle que soit leur nationalité, qui relèvent d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, elles sont exonérées de CSG et de CRDS… mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26,5 %.
Les résidents britanniques bénéficient de ce taux réduit s'ils remplissent les conditions suivantes :
- Ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ;
- Ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
- Ils ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français. 

B S’agissant des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont dus en totalité au taux de 17,2 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 36,2 %.