22 mai 2007

Comment investir dans une résidence en france

medium_chateau.jpgComment acheter un immeuble en France ?

 Attention:ce blog ne traite pas des modalités juridiques et fiscales des investissements  immobiliers commerciaux et financiers .

Les résidents d’un Etat étranger peuvent investir en France dans l'acquisition d'immeubles, d'appartements ou de résidences secondaires sous différentes structures juridiques.

Avant de choisir la forme de l'acquisition, il convient de vérifier les conséquences du choix.

-         au niveau du régime successoral applicable en cas du décès des associés

-         au niveau du régime des plus-values en cas de revente

-         au niveau de l'imposition du patrimoine

QUEL EST LE TRAITE FISCAL APPLICABLE ?

1/ Acquisition d'un immeuble au nom du propriétaire non résident


L'acquisition directement au nom d’un résident étranger d'un immeuble en France est la solution la plus simple mais nous le déconseillons  car le régime de succession est le régime du droit français tant au niveau fiscal qu'au niveau des droits de succession et non le régime prévu par le pays de résidence du propiétaire . 

Le droit international privé ainsi que les conventions internationales prévoient que la loi successorale civile et fiscale applicable en matière d’immeuble est la loi de l'État où les immeubles sont situés ,c’est à dire en France ,et non pas la loi de l'État du domicile du propriétaire

2/ Acquisition d’un immeuble par une société étrangère

Les sociétés étrangères possédant des immeubles en France sont assujetties à une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de l'immeuble sauf si la société est située dans un État ayant conclu avec la France un traité fiscal et si l'identité des actionnaires est révélée à l'administration française.

De plus, en cas de cession de l'immeuble, la plus-value effective réalisée par la société non résidente  est imposée au taux de 33 %  sauf dans le cadre du traité fiscal signé avec le  Luxembourg.et le Danemark et sans pouvoir bénéficier des règles applicables aux plus values réalisées par des particuliers ou des sociétés de personnes (société civile par exemple) pour lesquelles la plus value de cession est modulée suivant la durée de possession et est exonérée après 15 ans de détention .

L’acquisition par un trust n’est pas –pour l ‘instant-  une solution à  conseiller en l’état de la jurisprudence civile et de la pratique fiscale française.

3/ la société civile française.

arabic_bylaws.pdf                    english_bylaws.pdf      

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- Notre conseil est que la solution la plus sure pour acquérir un bien immobilier est  de créer une société civile française entre les membres de la famille .

Par ailleurs ,de nombreux traités fiscaux ont été signés entre la France et les Pays étrangers La société civile française est une entité légale dont le fonctionnement est extrêmement simple.

Elle peut être constituée entre les membres de la famille de l'acquéreur et la mise à disposition gratuite au profit des associés de l'immeuble n'est pas considérée comme un revenu imposable en France.

Par ailleurs, en matière de droit civil applicable en succession, les parts  de la société sont considérées comme des valeurs mobilières et, en principe, c'est le droit de l'État du domicile du propriétaire qui est applicable à la succession , notamment le droit coranique ou celui de la common Law alors qu’ en cas de propriété directe, seul le droit successorale français s’applique

Au niveau fiscal, de nombreuses conventions exonèrent des droits de succession en France les parts des sociétés civiles immobilières françaises possédées par des non résidents. (cliquer) Une étude de chaque situation est donc conseillée.

Les associés ne sont  pas imposés en France sur le revenu en nature procuré par la jouissance gratuite de l’immeuble

Par ailleurs ,il existe en France un impôt sur la fortune qui est basé sur la valeur nette, déduction des emprunts et dettes., des immeubles situés en France si cette valeur nette est supérieure à 760.000 €uros. Les taux varient de 0.55% à partir de 760.000 €suros pour monter à 1,8% pour le montant supérieur à 15.810.000 euros .

Des taxes locales ,dont le montant n’est pas en général élevé ,sont dues chaque année

Enfin, l'identité des actionnaires effectifs est révélée à l'administration fiscale française par les statuts qui sont enregistrés et il n'existe donc pas de taxe de 3 %.

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mise a jour

Écrit par : mise a jour | 06 février 2012

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