ETUDES FISCALES INTERNATIONALES , PATRICK MICHAUD

TAXATION IN FRANCE  OF A  FOREIGN  ESTATE /  

CAN A FOREIGN ESTATE BE TAXED IN FRANCE 

Patrick Michaud    avocat fiscaliste  

24 Rue DE Madrid  75008 PARIS
00 33 01 43878891   port 00 33 06 07 26 97 08
                                                     patrickmichaud@orange.fr

Many non-resident families invest in France, particularly in vacation homes. Most of the time, this investment is made without taking into account the inheritance tax that may be due in France.

CAUTION ,

the fact of beneficing  from a convention on income tax does not protect you in the context of inheritance unless a convention or a tax clause concerning inheritance and donations exists 

Yet France is a state that taxes inheritance heavily 

France's estate tax rate is the third highest among OECD countries, after Japan (55%) and South Korea (50%), and the highest in the EU.2 The average and median rates among OECD countries are 15% and 7% respectively. 

Inheritance Taxation in OECD Countries 

Moreover, the fact that you can be considered as a tax resident of another state and benefit from a tax treaty on income taxation does not protect you in the context of inheritance unless a special treaty exists

These are few in number

Tax treaties on international succession and donation 

Webinar: Inheritance Taxation in OECD Countries – May 2021

 In these conditions, your French residence held directly or indirectly by a company called "à prépondérance immobilière"
will be taxed 

Guide to French Inheritance Laws and Taxes

 By https://www.french-property.com/

How and where to declare an inheritance in France

DGFIP estate tax simulator Inheritance tax 

INTERNATIONAL SUCCESSIONS and DONATIONS

CIVIL AND FISCAL RULES

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Patrick Michaud
patrickmichaud@orange.fr

24 RUE DE MADRID 75008 PARIS

0607269708

La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers.

Les parts de SPI sont-elles des valeurs mobilières ou des « biens immobiliers » ?  

Il n'existe pas  une définition unique de la societe à prépondérance immobilière en droit fiscal francais

le législateur a  établi  des definitions pour chaque type d'imposition

ATTENTION le fait d etre non résident par une convention fiscale IR  ne vous rend pas non resident en matière successorale (cf les   rares traités fiscaux sur les successions 

Nature fiscale des parts de SCI : meubles ou immeubles,
Cass pléniere 02.10.15  sur Monaco 

                                                  Rappel en droit internationale privé 
La Cour de cassation confirme le principe de droit international privé selon lequel les parts d'une société étrangère, en l’espèce une société anonyme de droit suisse, constituent des valeurs mobilières alors même que l’actif unique de la société était un immeuble situé en France. Cette définition est tres importante pour le definition du droit  civil applicable :
-pour les meubles loi de l ouverture de la succession ,
-pour les immeubles loi de situation des immeubles 

Cour de cassation, Ch civ 1, 20 octobre 2010, 08-17.033

X X X 

Pour la definition d'une SPI au sens de l article 726  I ° du CGI  les immeubles par destination NE SONT PAS des biens immobiliers au sens du droit fiscal ?

 La cour de cassation   COM., 2 DÉCEMBRE 2020, N° 18-25.559 consacre l’autonomie de la notion de bien immobilier en matière fiscale, autonomie déjà affirmée par le Conseil d’Etat (CE 27 mai 2002 n° 125959, Rec Lebon P. 184).

l analyse du conseil

 Cette question, sur laquelle la chambre commerciale a déjà eu à se prononcer dans le passé à propos des droits d’enregistrement applicables aux ventes d’immeubles (Com., 18 fév. 1997, n° 95-12.702) et d’immeubles ruraux (Com., 12 nov. 1996, n° 95-11.080), lui était à nouveau posée, et pour la première fois, à propos du régime des sociétés à prépondérance immobilière visées à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts.

Les droits d enregistrement encas de cession d une entreprise , sociétale ou non

 
  la société à prépondérance immobilière
les sept definitions fiscales

http://www.etudes-fiscales-internationales.com/media/00/02/2444644659.pdf

DEFINITION JURIDIQUE1 

Nature juridique des parts de SCI : meubles ou immeubles.  

DEFINITION FISCALE2

A En matière de droits d’enregistrement 3

I En Matiere De Cession. 3
II En matière de droits de succession (art. 750 ter CGI) 4
III  En matière d’impôt sur la fortune immobilière  (art. 965  CGI) 5
IV En matière de la taxe de 3%  sur la valeur vénale des immeubles  
(art. 990 D CGI et art. 990 E CGI) 7

B Imposition des plus values de cession de  SPI. 10

I cession de  SPI par un résident 10

II Cession  réalisée par des non résidents. 11

C En matière d’impôt sur les sociétés (art.219 CGI. 13

 SPI EFI.doc

PREPONDERANCE IMMOBILIERE.doc

Les textes du code général des impôts définissant.doc

SPI DEC 21.pdf

SPI DEC 21.doc

patrickmichaud@orange.fr

Notre système social bénéficie  à des bénéficiaires qui cotisent  mais aussi a des bénéficiaires immigres sans cotiser

Les chiffres de l'immigration en France ( DSED)

MISE A JOUR MARS 26

le Conseil d’État décide d’élargir encore l’accès aux soins gratuits des réfugiés, une exception française   

Conseil d'État N° 502417 2ème - 7ème chambres réunies 2 février 2026
conclusions de M. Clément Malverti, rapporteur public 

L analyse de Alexis Feertchak Journaliste au Figaro.fr

Dans une décision du 2 février, la plus haute juridiction administrative étend aux réfugiés déjà reconnus ailleurs en Europe la possibilité d’accéder aux «titres de séjour pour soins».
La France, généreuse, était déjà le seul pays d’Europe - à l’exception de la Belgique qui dispose d’une procédure assez proche - à proposer spécifiquement des «titres de séjour pour soins», qui permettent d’accueillir légalement des migrants dès lors qu’ils nécessitent une prise en charge médicale sans laquelle ils courraient un risque critique pour leur état de santé. Néanmoins, pour que le demandeur soit accueilli, il ne doit pas exister d’offre de soin équivalente dans son pays d’origine.

Raison pour laquelle les préfectures jugeaient jusqu’ici irrecevables une demande de titre de séjour pour soins d’un réfugié déjà accueilli dans un autre pays de l’Union européenne, considérant que les systèmes de soins en Europe sont peu ou prou équivalents et que le pays d’accueil est chargé d’accorder au réfugié les soins nécessaires à sa santé. Mais cette argumentation jusque-là appliquée par les autorités françaises a été retoquée par le Conseil d’État, dans une décision du 2 février 2026 que Le Figaro a pu consulter. Elle élargit encore l’accès aux soins gratuits des étrangers. Cette catégorie de titre de séjour est désormais ouverte aux étrangers déjà accueillis dans un autre pays de l’UE que la France. «C’est fou», résume une source proche du dossier qui note que, désormais, un «réfugié qui a obtenu le statut en Grèce pourra obtenir des soins gratuits en France, alors même qu’un citoyen grec, lui, ne le pourrait pas».

Les principes applicables à ce jour

Le principe du caractère universel de la  sécurité sociale est prevu par Article L111-2-1 Version en vigueur depuis le 01 septembre 2023

I.-La Nation affirme son attachement au caractère universel, obligatoire et solidaire de la prise en charge des frais de santé assurée par la sécurité sociale.

La protection contre le risque et les conséquences de la maladie est assurée à chacun, indépendamment de son âge et de son état de santé. Chacun contribue, en fonction de ses ressources, au financement de cette protection.

LES DEUX CATEGORIES D'ASSURES

- l'assure travailleur qui cotise

-l'assure   qui ne cotise pas

Aide médicale de l'État (AME) 

L'aide médicale de l'État (AME) est destinée à permettre l'accès aux soins des personnes en situation irrégulière au regard de la réglementation française sur le séjour en France. 

 

L'Article L160-1 du code de la securite social ( en vigueur depuis mai 2022 )dispose  que La sécurité sociale  assure,

pour toute personne travaillant 
ou
résidant en France de façon stable et régulière

, la couverture des charges de maladie, de maternité et de paternité ainsi que des charges de famille et d'autonomie.

Le texte est clair / Les prestations sociales sont versées à toute  personne résidant en France de façon stable et régulière,et ce sans aucune contrepartie

 Les modalites d’application ont été fixées par L’ Article R111-2 Modifié par Décret n°2024-361 du 19 avril 2024 - art. 1 qui dispose

Pour bénéficier des prestations mentionnées aux articles L. 160-1, L. 356-1, L. 512-1, L. 815-1, L. 815-24, L. 861-1 ainsi que du maintien du droit aux prestations en espèces prévu par l'article L. 161-8, sont considérées comme résidant en France de manière stable les personnes qui ont leur foyer ou le lieu de leur séjour principal sur le territoire métropolitain, ….

• LES DEPENSES SOCIALES OCDE 24

Depuis le 1^er janvier 25, les conditons de résidence qui sont  en fait un facteur d’appel de l’immigration, se sont renforcées et ressemblent à celle de la residence fiscale du 4BCGI  mais des « systèmes » d’optimisation sociale" - peu combattus- sont mis en place dans cet objectif sans contrôle -pour l instant 

• L’évolution du taux des prélèvements obligatoires en France ‘( FIPECO)

l’évolution du taux des PO. est caractérisée par : une hausse sensible dans les années 1990 ; une baisse dans les années 2000 ; une forte augmentation de 2009 à 2013 ; une relative stabilisation de 2014 à 2022 ; une forte baisse en 2023 et 2024.

Comment un étranger malade peut-il obtenir un titre de sejour .....

RAPPORT du 27 janvier 2025 FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DES LOIS  , SUR LA PROPOSITION DE LOI, VISANT ABROGER
LE TITRE DE SÉJOUR POUR ÉTRANGER MALADE

Jusqu’ au 31 décembre 24, les conditions pour en bénéficier étaient très souples. A compter du 1^er janvier 25 les conditions  à prouver s' apparentent  à celles de la résidence fiscale

Article R111-2  CODE DE LA SÉCURITÉ SOCIALE

OCDE les prelevements obligatoires 1 ere place France (46% du PIB en 2022

OCDE  les prestations sociales  Iere place France ( 31,6 % du PIB en 2022

LE PARADIS SOCIAL FRANÇAIS
gràce à la "residence sociale" (decret 24 avril 2024)

Les prélèvements obligatoires sur le travail - Fipeco - Fiche

OCDE Les prélèvements obligatoires sur les salaires ( avril 2021)

cLA LUTTE CONTRE LES FRAUDES AUX PRESTATIONS SOCIALES 
Des progrès trop lents, un changement d’échelle indispensable

 Communiqué

Le rapport parlementaire sur les fraudes aux prestation sociales

L'aide médicale de l'État (AME) est un dispositif permettant aux étrangers en situation irrégulière de bénéficier d'un accès aux soins.

En situation irrégulière - AME - Forum ameli pour les assurés

 A ce jour, Il n y a effet aucune liaison –administrative ou autres - entre la résidence sociale et la résidence fiscale

Les principes applicables à ce jour

Le principe du caractère universel de la  sécurité sociale est prevu par Article L111-2-1 Version en vigueur depuis le 01 septembre 2023

I.-La Nation affirme son attachement au caractère universel, obligatoire et solidaire de la prise en charge des frais de santé assurée par la sécurité sociale.

La protection contre le risque et les conséquences de la maladie est assurée à chacun, indépendamment de son âge et de son état de santé. Chacun contribue, en fonction de ses ressources, au financement de cette protection.

LES DEUX CATEGORIES D'ASSURES

- l'assure travailleur qui cotise

-l'assure   qui ne cotise pas

L'Article L160-1 du code de la securite social ( en vigueur depuis mai 2022 )dispose  que La sécurité sociale  assure,

pour toute personne travaillant 
ou
résidant en France de façon stable et régulière

, la couverture des charges de maladie, de maternité et de paternité ainsi que des charges de famille et d'autonomie.

Le texte est clair / Les prestations sociales sont versées à toute  personne résidant en France de façon stable et régulière,et ce sans aucune contrepartie

 Les modalites d’application ont été fixées par L’ Article R111-2 Modifié par Décret n°2024-361 du 19 avril 2024 - art. 1 qui dispose

Pour bénéficier des prestations mentionnées aux articles L. 160-1, L. 356-1, L. 512-1, L. 815-1, L. 815-24, L. 861-1 ainsi que du maintien du droit aux prestations en espèces prévu par l'article L. 161-8, sont considérées comme résidant en France de manière stable les personnes qui ont leur foyer ou le lieu de leur séjour principal sur le territoire métropolitain, ….

La nouveauté du decret du 19 avril 2024

 Article R111-2 Modifié par Décret n°2024-361 du 19 avril 2024 - art. 1
Version en vigueur à partir du 01 janvier 2025

Pour bénéficier des prestations mentionnées aux articles L. 160-1, L. 356-1, L. 512-1, L. 815-1, L. 815-24, L. 861-1 ainsi que du maintien du droit aux prestations en espèces prévu par l'article L. 161-8, sont considérées comme résidant en France de manière stable les personnes qui ont leur foyer ou le lieu de leur séjour principal sur le territoire métropolitain, en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion, à Saint-Barthélemy ou à Saint Martin.

Cette disposition n'est pas applicable aux ayants droit mineurs pour la prise en charge de leurs frais de santé en cas de maladie et de maternité dans les cas prévus par les conventions internationales et les règlements européens.

Le foyer s'entend du lieu où les personnes habitent normalement, c'est-à-dire du lieu de leur résidence habituelle, à condition que cette résidence sur le territoire métropolitain ou dans l'une des collectivités d'outre-mer mentionnées au premier alinéa ait un caractère permanent.

Sous réserve qu'elles n'aient pas transféré leur résidence hors des territoires mentionnés au premier alinéa, sont réputées avoir en France le lieu de leur séjour principal les personnes qui séjournent personnellement et effectivement sur le territoire métropolitain ou dans l'une des collectivités d'outre-mer mentionnées au premier alinéa :

1° Pendant plus de neuf mois au cours de l'année civile de versement pour les prestations mentionnées aux articles L. 512-1 et L. 815-1 ainsi qu'à l'article 2 de l'ordonnance n° 2004-605 du 24 juin 2004 simplifiant le minimum vieillesse ;

2° Pendant plus de six mois au cours de l'année civile de versement pour les autres prestations mentionnées au premier alinéa.

La résidence en France peut être prouvée par tout moyen.

Ce décret applicable  en 2025  se rapproche fortement de l article 4B du CGI définissant la résidence fiscale en droit interne

Les résidents sociaux deviendraient ils
des residents fiscaux ???

Personnes imposables et domicile fiscal (BOFIP)

Définition du foyer et du sejour principal ( BOFIP