ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

L'information légale
sur le patrimoine immobilier.

 LE CADASTRE EN FRANCE

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LE GUIDE DE L’EVALUATION des ENTREPRISE

Méthode d'évaluation immobilière.pdf

L’arrêt SA Boulogne Distribution du 20 décembre 2011 est totalement didactique; Les conseillers du Conseil d' Etat  et M. Pierre Collin, rapporteur public, nous apportent un vrai cours de droit fiscal sur la détermination du prix d’acquisition de parts de société de personne et du prix de cession des actions d’une SA , ainsi qu’un rappel sur la pratique de l’acte anormal de gestion entre sociétés d’un même groupe  

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O Fouquet sur l'évaluation des valeurs non cotées

Les tribunes sur les méthodes d'évaluation

Les tribunes sur l’acte anormal de gestion

Dans le cadre d’une cession croisée, l’administration avait constaté qu’une somme globale de 308MF  avait été payée par  Auchan pour acquérir la totalité des actions de la société Maurepas distributions et des parts de la SNC mais que la répartition de cette somme n’était pas conforme à la réalité et ce dans  un but d’optimisation fiscale

Le prix de cession des parts de la SNC  par la SA  Boulogne distribution  et le prix de cession  des actions de cette société par Auchan avaient été en effet minorés pour réduire les plus values dues par ces sociétés alors que le prix des actions  de la sa Maurepas distributions cédées à  Auchan par des personnes physiques ,la famille Abisshira, était majoré, le régime des plus values des particuliers étant plus favorables que celui des société imposée à l’IS  après distribution.....

Pour  déterminer la plus value - sous évaluée-effectivement réalisée par la SA Boulogne Distribution , comment évaluer le prix de revient des titres d’une SNC et comment évaluer
le prix de cession des actions de la société ? 

Conseil d'État,  20/12/2011, 313435, SA Boulogne distribution  

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Les questions soulevées. 2

La situation de fait2

Le redressement fiscal3

La procédure. 3

Détermination du prix de revient ; la pratique Quémener3

Méthode de détermination  de la valeur des titres cédés :4

La force « légale du guide de l’administration. 4

Les principes applicables. 4

La prioritaire : les références du marché équivalent4

En l’absence de référence. 5

Valorisation par la valeur mathématique. 6

Valorisation par la valeur de rendement6

Valorisation par la valeur de capitalisation du bénéfice. 6

Valorisation par en fonction des perspectives d’avenir6

Valorisation d’une survaleur  de renforcement par élimination d’un concurrent6

Sur l’existence d’un acte anormal de gestion :7

L’arrêt  Société Boulogne-Distribution  Conseil d’État  20 décembre 2011. 7

 evaluation 4.05.doc

  REDIFFUSION pour NOUVEAUTE 

Un nouveau texte contre la fraude fiscale internationale

La Société à prépondérance immobilière ( SPI) étrangère est une société française ou étrangère  dont plus de la moitié des actifs est constitué directement ou indirectement par des immeubles situés en france (article 726 I 2 CGI) 

Définition de la société à prépondérance immobilière

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Attention: chaque impôt posséde sa propre définition de la SPI (tribune en préparation)

I   Imposition à  l ISF sur les comptes courants de SCI
appartenant à des non résidents

 Les contrôles fiscaux ne visent toujours de question de droit mais aussi des questions de fait  notamment en matière de remise en cause des évaluations proposées par les contribuables. 

En fiscalité internationale, cette question vise non seulement le contrôle des prix de transfert mais aussi les doits de succession, l’isf , les droits d'acquisition d'immeubles et bien entendu la taxe de 3%. 

La question est de connaite l'efficacite budgétaire de ces controles.

Depuis un certain nombre d’année, les pouvoirs publics essayent de contrôler une évasion fiscale internationale créée au travers de montages immobiliers de poupées « russes » en utilisant des sociétés offshore en cascade 

Il était évident que la loi française en matière notamment de droits d’enregistrement en cas de cession à titre onéreux ou à titre gratuit (succession ou donation) était en fait inapplicable faute de sanction financière adaptée et efficace 

Par petites touches discrètes, un modèle se met en place avec pour objectif final permettre au trésor public de percer le voile des personnes morales en lui permettant de prendre une hypothèque légale sur l’immeuble propriété de la société cible alors que les impôts sont dus par les associés propriétaires finaux .

En clair ; l’actif de la société serait alors  financièrement responsable des dettes fiscales des associés, comme cela existe déjà pour la taxe de 3%.Nous attendons donc dans les prochaines semaiens des dispositions dans ce sens

Le texte voté par l’AN sur la création d’une méthode légale pour évaluer les parts de sociétés immobilières françaises et étrangères  est un pas dans cette direction car il permet de cibler légalment la cible garante.

 les tribunes sur les methodes d'evaluation

à jour en octobre 2011  

Nouveau et important

L’AN a voté le 24.10.11 un texte – non définitif – sur les sociétés immobilières françaises et étrangères.Ce texte vise d'abord les SPI non résidentes

Articlé 3 bis de la petite loi votée le 24 10 11

Le texte de l'amendement 46   Carrez  

Une méthode légale pour l’évaluation des parts
Sociétés à prépondérance immobilière

Actuellement, l’évaluation des parts de SPI s’effectuant d’une manière classique :

Valeur des parts = actif  -passif – abattements divers

Demain : une méthode légale

2° Après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« S’agissant des titres visés au 2° du I, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des ditsbiens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »

Valeur des parts =valeur vénale de l’immeuble –emprunt d’acquisition + autres actifs bruts. 

En clair , les comptes courants associés seront imposés ,les emprunts bancaires de rénovation ne seront pas déductibles  et les abattements   de minorité, de liquidité

et tous les autres seront supprimés

Cet article avait été profondément modifié en septembre dernier en obligeant les actes de cessions de SPI à être passés par devant notaire

à jour en décembre 2010  

 L’impossibilité pour le contribuable d’avoir les mêmes droits que l’administration sur le fichier immobilier peut elle entrainer la nullité d’une procédure d’évaluation? 

Cette tribune peut s'appliquer en matière de contentieux sur la taxe de 3%, l'Impôt sur la fortune , de droits de succession et trusts et de valeur vénale

les méthodes d'évaluation 

La copie des procès-verbaux établis pour l’évaluation des locaux commerciaux et maisons exceptionnelles  doit être communiquée  au contribuable à sa demande

Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 18/07/2011, 345564

source rapport 2008 Cour de cassation

 Sur le principe conventionnel de l’égalité des armes

La cour de cassation a jugé que le fait  d’occuper une position dominante dans l’accès aux informations pertinentes créait un déséquilibre au détriment de l’exproprié

Comme l’a précisé le rapport 2008 de la cour de cassation, si les pouvoirs publics ont modifié la réglementation en matière d’expropriation pour appliquer cette jurisprudence, rien n’a été modifié dans le cadre des procédures d’évaluations administratives  et ce malgré les nombreuses promesses officielles

Par arrêt du 24 avril 2003 (Req. n° 44462/98 Yvon c/ France), la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que le rôle du commissaire du Gouvernement dans la procédure de fixation des indemnités d’expropriation créait au détriment de l’exproprié un déséquilibre incompatible avec le principe de l’égalité des armes.

Taxation of trust
in France

in 2011

Taxation des  trusts 

en France  en 2011

LE GUIDE DE L'EVALUATION

mise à jour aout 2010

LES RESCRITS FISCAUX
Une Garantie contre les changements de doctrine

Bureau des agréments et rescrits (AGR)

 Table analytique des rescrits publies

Comment faire la demande de rescrits 

Recours contre les prises de position formelles

Afin d’assurer la sécurité fiscale de leurs opérations soit de fiscalité interne soit de fiscalité internationale, les contribuables ,particuliers ou entreprises,  peuvent se prévaloir de la doctrine que l'administration des impôts énonce soit pour l'interprétation des textes fiscaux  soit de l'appréciation qu'elle porte sur des situations de fait

Le rescrit est une prise de position formelle de l’administration sur une situation de fait au regard d’un texte fiscal.

LA PRATIQUE DES RESCRITS FISCAUX cliquer  

Différente d’une simple réponse à une demande de renseignement, elle permet d’obtenir une validation de la direction générale des impôts sur les conséquences fiscales d’une situation donnée. Par exemple, il est possible de demander à l’administration de se prononcer sur la possibilité d’une déduction supplémentaire pour frais professionnels ou sur la localisation de votre domicile fiscal. 

 IL N’EXISTE AUCUNE METHODE LEGALE D'EVALUATION DES TITRES NON COTES
PREVALANT SUR D’AUTRES

O FOUQUET Evaluation des titres non cotés

Peux t on évaluer  un immeuble en tenant compte de l’Indice duCout de la Construction ?

Cour de cassation 3 décembre 2008 N° de pourvoi: 07-17513  

Cour de cassation 7 juillet 2009 N° de pourvoi: 08-14855

Estimant la valeur déclarée inférieure à la valeur réelle des actions de la société Saazor données à M. X... par son père, l’administration fiscale a, le 8 décembre 2000, notifié à celui-ci un redressement puis a, le 17 octobre 2002, émis un avis de mise en recouvrement ;

Après rejet de sa réclamation, M. X... a fait assigner le directeur des services fiscaux aux fins d’obtenir l’annulation de cet avis et décharge des impositions ;

L’administration s’est pourvu en cassation contre l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Nancy du 5 février 2008

En 1985, la société suisse K....s a cédé à sa filiale française gratuitement le droit d’usage de la marque chocolat Klaus.

Cette  acquisition gratuite a  donc  été comptabilisée pour une valeur nulle mais l’administration a redressé la filiale française, sur la différence entre 0 et la valeur vénale de la marque ,redressement confirmé par la cour administrative d’appel  de Nancy sur le motif tré de l’article 38.2 CGI   CCA_Nancy_30.03.06_KLAUS.rtf

 Dans le cadre de l'analyse de la procédure contentieuse fiscale, nous analyserons les différentes commissions qui ont ,en droit, pour objet de protéger les contribuables 

I La commission départementale de conciliation.

Documentation administrative sur la commission départementale de conciliation  13M31 .

L'intervention de la commission de conciliation est possible lorsque l'administration relève une insuffisance des prix ou des évaluations en matière d’ISF ou de droit de succession et que l'insuffisance porte sur un immeuble, un fonds de commerce, une clientèle, un droit au bail, un navire ou un bateau, ainsi que sur des biens meubles corporels et des titres non cotés.

LES TEXTES   LPF art. L 59 et  art. R 59-1  cliquer

Documentation administrative . 13 M-34, 14 mai 1999.   cliquer

Le désaccord entre le contribuable , résident ou non résident peut être soumis, pour avis, à la commission qui peut être saisie par l'administration ou par le contribuable sauf en cas de taxation d’office.

ATTENTION, le contribuable dispose, à cette fin, d'un délai de trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration rejetant ses observations.et ce sous peine d’irrecevabilité