25 mars 2024

PLUS VALUES IMMOBILIERES REALISEES A L ETRANGER : SONT ELLES IMPOSABLES EN FRANCE ? ,CE 14.01.22 conc VICTOR

Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière en EspagnePatrick Michaud  Avocat 
 
24 rue de Madrid 75008  0607269708
patrickmichaud@orange.fr

 

ATTENTION

contrairement à une opinion fort répandue les plus values immobilières réalisées à l étranger sont imposables en France:

- en absence de convention fiscale :dans tous les cas

-en cas de convention fiscale , le fait que la convention prévoit que la plus value est imposable dans l etat de situation de l immeuble n'exclut pas  son imposition en france SAUF si cette clause attribue EXCLUSIVEMENT l impot à l 'état étranger-ce qui est peu frequent-

Si vous avez réalisé une plus-value de cession d’immeuble ou de bien meuble à l’étranger et si ce revenu n’est pas exonéré d’impôt en France en application d’une convention fiscale internationale (voir en fonction du pays concerné), la méthode sera alors l’imposition en France avec imputation d’un crédit d’impôt.

Conseil d'ÉtatN° 455943 8ème - 3ème chambres réunies
Lecture du jeudi 14 avril 2022

 

  1. Il est constant que la plus-value réalisée par Mme D... M... provient de la cession de parts dans une société dont l'actif est composé principalement de biens immobiliers situés au Brésil. Ainsi, cette plus-value était au nombre des revenus visés au 1 de l'article 13 de la convention fiscale franco-brésilienne, imposables au Brésil en vertu de ces stipulations, sans que celles-ci ne fassent obstacle à la soumission, en France, de la plus-value à l'impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux, sous réserve de l'attribution d'un crédit d'impôt dont l'appelante a bénéficié.

CONCLUSIONS  de M. Romain VICTOR, Rapporteur public

 

 

  1. LISTE DES CONVENTIONS FISCALES INTERNATIONALES

 En conséquence, vous devez déposer dans le mois qui suit la cession, auprès du service des impôts dont vous relevez (service de la publicité foncière et de l'enregistrement):

  • en cas de cession d’un immeuble, une déclaration no2048-IMM;
  • en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, une déclaration no2048-M.

ASSIETTE DE L IMPOT

l'assiette de l impot est identique à celle de la plus value de cession d'un immeuble francais c'est à dire  que lexoneration apres un duree de trente ans s'applique 

Le simulateur d'impôt sur les plus-values immobilières

 

autre simulateur

TAUX DES IMPOSITIONS

 Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17.2%) lors du dépôt de la déclaration no 2048-IMM (cession d’immeubles) ou no 2048-M (cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière).

Vous pouvez, si ce revenu a été imposé à la source à l’étranger, déduire de l’impôt français, calculé sur ces déclarations, un crédit d’impôt égal, en fonction du pays et de la convention applicable, soit au montant de l’impôt français calculé sur cette plus-value soit au montant de l’impôt étranger acquitté sans que celui-ci ne puisse dépasser le montant de l’impôt français.

  1. Modalités pratiques (source DGFIP)

En cas d’imposition à l etranger,il est  possible de déduire un crédit d'impôt payé à l étranger du montant de l’impôt français. Ce crédit d’impôt est déterminé selon les termes de la convention : il est égal au montant de l’impôt français calculé sur cette plus-value ou à l’impôt étranger sans dépasser le montant de l’impôt français.

Si la plus-value réalisée à l’étranger est exceptionnellement exonérée d’impôt en France, il n’y a pas lieu de  souscrire de déclaration n° 2048 en plus du formulaire n° 2047

24 février 2024

Evaluation et expertise fiscales , les demandes devant le TA ,le TGI et devant la commission

 expertiise jpg.jpgL'administration a le droit de remettre en cause les valeurs déclarées par le contribuable dans de nombreux domaines: droit de succession, Impôt sur la fortune, taxe de 3%, droits d'acquisition,impçots directs etc.

Ces redressements de valeur sont soumis au régime de droit commun du contentieux fiscal mais en plus, des règles particulières existent pour demander  une expertise contradictoire  

ATTENTION les regles ne sont pas les identiques en matiere d'impots directs et en enregistrement

Patrick Michaud  Avocat fiscaliste Paris

24 rue de Madrid 75008 Paris 

06 07 269708 

patrickmichaud@orange.fr 

  • I L expertise en matière d’impôt direct devant les juridictions administratives

Le BOFIP

 L'expertise peut être ordonnée, avant dire droit, par le tribunal administratif, soit d'office, soit sur la demande du contribuable, soit sur la demande de l'Administration sur les points déterminés par sa décision. La mission confiée à l'expert peut viser à concilier les parties, (article R621-1 du code de justice administrative (CJA)).

Le président de la juridiction peut désigner au sein de sa juridiction un magistrat chargé des questions d'expertise et du suivi des opérations d'expertise ( CJA, art. R621-1-1)

L'expertise en matière d'impôts directs devant le Tribunal administratif

Par Paul TEDESCHI

II L expertise en matière d’enregidtrement

A Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance. 

B Demande d’expertise devant la commission de conciliation.

Méthode d'évaluation immobilière.pdf

  1. le guide DGI de l'évaluation (2010)  

Evaluation: elle doit être globale 

CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.  

L'accès au fichier immobilier

 

La demande d’une expertise en matière d’enregistrement  cliquer

 

 A Demande d’expertise devant le tribunal de grande instance.

 

La procédure spéciale d'expertise est de droit dans les instances au TGI, en matière de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière et d'impôt de solidarité sur la fortune, relatives à la détermination de la valeur vénale réelle des biens définis à l'article R 202-1, al. 2 du LPF (LPF art. R 202-3), c'est-à-dire :

- de biens immeubles, de fonds de commerce, y compris les marchandises neuves qui en dépendent, de clientèle, de navires ou de bateaux ;

- d'un droit à un bail ou au bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout .ou partie d'un immeuble ;

 

(Articles R 202-1 et R 202-3 du LPF) [i]

 

BOFIP Demande d’expertise devant le TGI

 

La procédure spéciale d'expertise est de droit dans les instances engagées en matière de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière et d'impôt de solidarité sur la fortune et relatives à la détermination de la valeur vénale réelle :

- de biens immeubles, de fonds de commerce, y compris les marchandises neuves qui en dépendent, de clientèle, de navires ou de bateaux ;

- d'un droit à un bail ou au bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble.

 

Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 8 juillet 2003, 00-16.916,

en vertu des dispositions combinées de ces textes, dans les instances en matière d'enregistrement, l'expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l'Administration, lorsque l'action tend à contester les décisions prises par l'Administration sur les réclamations relatives notamment à la valeur vénale réelle d'immeubles ;

Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 28 novembre 1989, 88-11.113,  

En vertu des articles R. 202-1 et 202-3 du Livre des procédures fiscales, l'expertise est de droit, dans les instances en matière d'enregistrement, si elle est demandée par le contribuable ou par l'Administration lorsque le litige tend à contester les décisions prises par l'Administration sur les réclamations relatives à la valeur vénale des parts d'une société exploitant un fonds de commerce. 

 

L'expertise est faite par un seul expert. (Article R 202-4 LPF)

 

La demande d'expertise présentée par le contribuable au TGI ne peut  pas refusée au motif

- qu'elle n'est pas opportune en l'espèce ni probablement réaliste en raison de l'ancienneté des faits ;

Cass. com. 15 décembre 1987, n°86-16969 Sofinarex

 

- que les arguments invoqués par le contribuable ne justifient pas une .expertise, laquelle serait de toute manière difficile à diligenter en raison des .modifications subies par l'immeuble depuis la date de son acquisition,

Cass. com. 25 avril 1989 n°88-11578

 

que l'administration a adopté l'avis exprimé par la commission départementale de conciliation ;

 

Cass. com. 4 décembre 1990 n°89-15917, Sté des téléphones

 

.- que l'expertise n'avait pas été demandée dans la réclamation préalable et qu'elle tendait non à contester la valeur vénale des biens mais à s'opposer à la répartition de ces biens nécessaire à la détermination des taux applicables entre terres agricoles et immeubles bâtis, alors qu'était nécessairement en cause la valeur des différents biens constituant l'assiette de l'impôt ;

(Cass. com. 22 octobre 1991 n° 89-14794, Boyer)

 

- que les critiques formées par le contribuable contre l'estimation du fonds de.commerce retenue par l'administration n'étaient corroborées par aucun justificatif sérieux ;

(Cass. com. 10 mai 1994 n°92-19620, Clergue)

Par ailleurs, lorsque la contestation de la valeur de droits sociaux .(actions, parts sociales) implique une contestation de la valeur du fonds de commerce de la société, l'expertise est de droit si elle est demandée au TGI par le contribuable ou par l'administration ;

Cass. com. 28 novembre 1989 n°88-10973 P, Pierron;

Cass. com. 9 mars 1993 n° 91-12117, Lanctuit).

Le juge ne peut refuser d'ordonner l'expertise demandée par le contribuable .lorsque ce dernier fait valoir, sans soulever de contradiction sur ce point, que la valeur des titres litigieux dépendait, au moins en partie, de celle du fonds de commerce exploité par la société ;

(Cass. com. 3 juin 1998 n96-18794° D, Gautier)

 

 

B Demande d’expertise devant la commission de conciliation

 

 

.

Cette procédure peu connue implique que la commission ait été saisie dans les règles càd dans les délais et en absence de taxation d'office.

 

Le président de la commission départementale de conciliation peut solliciter, sur demande du contribuable et aux frais de celui-ci, toute personne dont l'expertise est susceptible d'éclairer la commission. Le président peut faire appel à des experts publics ou privés, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de personnes morales

Article 1653 BA

Le président de la commission de conciliation prévue à l'article 1653 A peut solliciter, à la demande du contribuable et aux frais de celui-ci, toute personne dont l'expertise est susceptible d'éclairer la commission. 

BOFIP sur la designation AAd’un expert par la commission

 

La commission peut entendre toutes les personnes qu'elle croit pouvoir l'éclairer et notamment l'agent qui a procédé aux rectifications portant sur la valeur des biens dont l'estimation est contestée. La commission peut également se transporter sur les lieux ou déléguer à cet effet un de ses membres (LPF, art. R.59 B-2). Dans ce cas, les contribuables sont avertis de la visite et des jour et heure auxquels elle aura lieu.

 

Dans ce cadre, la commission peut communiquer à l'expert désigné les renseignements nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sans méconnaître la règle du secret professionnel. De son côté, l'expert est tenu au secret professionnel.

L'expertise vise à « éclairer la commission ». Les conclusions de l'expert ne peuvent donc en aucune façon s'imposer à la commission qui restera libre de les suivre ou de les écarter



 

18 décembre 2022

La societe dite de multipropriété et translucidité fiscale

Les  Avantages en nature consentis par les sociétés imposées à l’ is  ayant pour objet de transférer gratuitement à leurs membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble ne sont pas des revenus distribués

L'article 239 octies du CGI dispose que

 » Lorsqu'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés a pour objet de transférer gratuitement à ses membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, la valeur nette de l'avantage en nature ainsi consenti n'est pas prise en compte pour la détermination du résultat imposable et elle ne constitue pas un revenu distribué au sens des articles 109 à 111.

 Cet avantage est exonéré d'impôt entre les mains du bénéficiaire, sauf si celui-ci est une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés ou une entreprise imposable à l'impôt sur le revenu selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.lorsqu'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés a pour objet de transférer gratuitement à ses membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, la valeur nette de l'avantage en nature ainsi consenti n'est pas prise en compte pour la détermination du résultat imposable.

 

 

 Avantages en nature consentis par les sociétés ayant pour objet de transférer gratuitement à leurs membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble  BOFIP

 

 

ATTENTION Cette disposition ne peut pas bénéficier aux personnes morales qui réalisent avec des tiers des opérations productives de recettes, à moins qu'il ne s'agisse d'opérations accessoires n'excédant pas 10 % de leurs recettes totales ou résultant d'une obligation imposée par la puissance publique.

Conformément à l'article 46 quaterdecies de l'annexe III au CGI, les personnes morales bénéficiant de cette exonération sont tenues de joindre à leur déclaration de résultat une déclaration spéciale n° 2038-SD (CERFA n° 10979), disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, indiquant, pour la période d'imposition considérée :

 

- les noms, prénoms et adresses des associés qui bénéficient de la jouissance gratuite des biens sociaux ainsi que le nombre de parts ou actions dont ces associés sont titulaires ;

- la désignation précise des biens et des périodes au cours desquelles chaque associé en a la jouissance ;

- le montant des dépenses communes, ventilées par catégorie, et leur répartition entre les associés.

Par ailleurs, la valeur nette de cet avantage ne constitue pas un revenu distribué lorsque les conditions visées ci dessu sont remplies.

Cet avantage est exonéré d'impôt entre les mains du bénéficiaire, sauf si celui-ci est une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés ou une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

En ce qui concerne l'incidence des dispositions de l'article 239 octies du CGI au regard des taxes sur le chiffre d'affaires (TVA), il convient de se reporter au III § 240 à 250 du BOI-TVA-CHAMP-30-10-60-10.

 

08:45 Publié dans Fiscalité Immobilière, Sté en participation | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | |

25 décembre 2019

Les déficits fonciers étrangers sont ils déductibles en France ? (NON CE 19/12/19)

les deficits fonciers etrangers ne sont pas dÉductibles en france Les lettres fiscales d'EFI Pour lire les tribunes antérieures cliquer
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le conseil  d état a annulé l arrêt de la CAA DE lyon

Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 19/12/2019, 428443,  

Les stipulations de la convention fiscale franco-allemande doivent être interprétées conformément au sens ordinaire à attribuer à leurs termes, dans leur contexte et à la lumière de leur objet et de leur but. Il résulte des termes mêmes des stipulations du a) du 2) de l'article 20 de cette convention, dans leur rédaction antérieure à l'avenant du 31 mars 2015, dont l'objet est de fixer les règles permettant l'élimination de la double imposition des revenus de source allemande perçus par des résidents de France, que les parties signataires ont entendu, pour la mise en oeuvre de ces règles, limiter aux seuls revenus positifs la prise en compte des revenus de source allemande dans les revenus imposables en France des contribuables résidents de France, à l'exclusion des déficits.

'en jugeant que les termes " bénéfices et autres revenus positifs " devaient s'entendre comme permettant la prise en compte des revenus fonciers nets de source allemande, y compris négatifs, dans les revenus imposables des contribuables résidents de France, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit.

LA SITUATION DE FAIT 

Mr  et Mme C..., qui résident en France, sont propriétaires d'immeubles loués situés en Allemagne, qui ont généré en 2010 un déficit foncier de 26 232 euros. Ils ont déclaré en France ce déficit qui a été déduit de leur revenu global à hauteur de 10 700 euros en 2010 et imputé le solde sur leurs revenus fonciers des années 2011 et 2012.

A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause l'imputation de ces déficits.

Mr et Mme C... ont saisi le tribunal administratif de Grenoble d'une demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des pénalités correspondantes auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2010, 2011 et 2012. Le ministre de l'action et des comptes publics relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif a fait droit à leur demande.

La CAA de LYON confirme le droit a déduire les déficits étrangers 

 CAA de LYON, 2ème chambre - formation à 3, 08/01/2019, 17LY02151, 

la suite dessous

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20 juillet 2019

Réévaluation des actifs d’une SCI non imposée à l IS (CE 19/09/18)

grands arrets fiscaux.jpg    Pour recevoir la lettre EFI inscrivez vous en haut à droite
Les lettres fiscales d'EFI Pour lire les  tribunes antérieures  cliquer 

Dans une décision didactique, de Salomon  la conseil d état a rappelé les conséquences fiscales d’une réévaluation des immeubles  d’une SCI non imposée à l IS 

notre ami Leloup a commenté cette tribune en se posant la question de savoir si l'option IS n'etait pas un piege à con ??? a vous de décider ??

 

 

mise à jour avril 2019

Sur la plus value de réévaluation

Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 19/09/2018, 409864 

la réévaluation libre d'actifs effectuée par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés et dont les associés sont des personnes physiques non soumises à l'impôt sur les bénéfices est dépourvue de conséquences fiscales.

 

 

Les BOFIP du 10 juillet 2019

Droit de renonciation à l'option à l'impôt sur les sociétés

(loi n ° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 50)

Le droit de renonciation à l'option pour l'impôt sur les sociétés s'applique aux exercices clos à partir du 31 décembre 2018 (article 239 du CGI et 1655 sexies du CGI, modifiés par l'article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019). Ce droit de renonciation s'applique ainsi notamment aux sociétés ou groupements ayant opté pour leur assujettissement à l'impôt sur les sociétés au titre d'exercices clos antérieurement au 31 décembre 2018 et pour lesquels la période de cinq exercices pour renoncer à cette option n'est pas forclose

- Option pour l'impôt sur les sociétés
le BOFIP  du 10 JUILLET 2019

et celui du 4 janvier 2013 

 

La distribution de l ecart  de réévaluation est il imposable

Reponse oui si la comptabilite est tenue sous la forme commerciale

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278  ,Sarl Cofathim n 

la société civile immobilière (SCI) Craye, société relevant de l'article 8 du code général des impôts qui tenait une comptabilité commerciale, a été constituée en 1996 par quatre personnes physiques 

la plus-value dégagée à l'occasion de la réévaluation d'un élément d'actif ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres " écart de réévaluation " ; qu'elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée 

SUR LA REPARTITION

La SCI tenant une comptabilité commerciale,

le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L. 232-11 du code de commerce ;qui orecise que 'écart de réévaluation n'est pas distribuable. Il peut être incorporé en tout ou partie au capital. qu'une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et à rendre celle-ci immédiatement imposable ;

la plus-value dégagée à l'occasion de la réévaluation d'un élément d'actif ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres " écart de réévaluation " ; qu'elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée ; que le transfert d'une partie des sommes inscrites à ce compte sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L. 232-11 du code de commerce ; qu'une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et à rendre celle-ci immédiatement imposable

 X X X X X

 

Sur les amortissements après l'option à lIS

 si la société Noled a entendu procéder à une réévaluation de ses actifs en 2010, une telle décision est dépourvue de conséquence sur le plan fiscal. Dès lors, si la société Noled a déclaré, à compter du 1er janvier 2011, ses résultats selon les règles applicables aux bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés en application de l'article 238 bis K du code général des impôts, dans la mesure où la société JMD avait opté pour le régime des sociétés de capitaux, elle pouvait seulement déduire des amortissements calculés sur la base de la valeur d'origine des immeubles,et non sur la base de la valeur résultant de la réévaluation effectuée en 2010. Ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant les juges du fond et dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par l'arrêt attaqué dont il justifie le dispositif. 

 attention Sur la plus value en cas de revente 

non traitée dans cette affaire mais on connait la solution administrative
; valeur d'origine  ET  non valeur réevaluée????

la réévaluation n 'efface pas l imposition à l'is de la plus value d' origine

Cette option pour l'impôt sur les sociétés emporte cessation d'entreprise au sens du II de l'article 202 ter du CGI.’

RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011    BOFIP du 4 janvier 2013

Il résulte des dispositions du I de l'article 202 ter du CGI qu'en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks ne font pas l'objet d'une imposition immédiate lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables.

 En particulier, aucune augmentation ne doit être apportée à la valeur comptable des divers éléments formant l'actif de la société ou de l'organisme et les postes correspondant à des provisions ou bénéfices en sursis d'imposition doivent être repris sans changement.

  • L'imposition des bénéfices, des plus-values et des profits non encore imposés sur les stocks doit demeurer possible sous le nouveau régime fiscal applicable à cette société ou organisme. Cette condition s'apprécie à la date de l'événement qui motive la cessation.

L'atténuation conditionnelle ne peut s'appliquer lorsque les bénéfices en sursis d'imposition et les plus-values réalisées sont susceptibles de ne pas être imposés selon les modalités prévues pour les activités professionnelles (bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux) soumises à un régime réel d'imposition.

 

Société civile immobilière et abus de droit

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

 

LA SITUATION DE FAIT

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01 juillet 2019

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

 

 vers une Remise na cause des caitions accordées par une SCI  (cass 12/09/2012)

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

pour imprimer la tribune avec les liens cliquer

MISE A JOUR  JUILLET 2019

Un fort assouplissement en cours 

         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation,   Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
           (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  •  
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.

30 mars 2019

SCI un emprunt redistribué aux associés est un acte commercial par nature

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  2. REDIFFUSION 
  3. SCI un acte d’entremise même gratuit est commercial par nature
  4.  
  5. Le conseil d’état a requalifié le bénéfice foncier d’une SCI translucide en bénéfice commercial assujetti à l’Is pour avoir emprunté et redistribué le prêt à ses associés et ce sans rémunération . 
  6.  
  7. Conseil d’État  N° 315242 4 février 2011 Aff HERA 1
  8.  
  9. 'au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n'avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d'établissements bancaires des emprunts, d'un montant total de 39 799 000 francs, et a mis les sommes empruntées à la disposition de ses trois associés et de sociétés contrôlées par ceux-ci, sans percevoir d'intérêts sur ces avances de fonds ;

     que la cour n'a pas commis d'erreur de qualification juridique ni d'erreur de droit en jugeant que l'activité de mise à disposition de fonds décrite ci-dessus était de nature commerciale, alors même, d'une part, que, cette activité n'aurait donné lieu à la réalisation d'aucun profit, d'autre part que les sommes mises à disposition seraient directement inscrites dans les écritures de la société, au crédit des comptes courants des associés ; 

  10.  
  11. Mais une activité de conseil n’est pas une activité d’entremise      
  12. CAA de PARIS , 08/06/2011, 09PA02099,
    Aff société civile Georges Ghosn SC,
     
  13. "Ne constitue pas une activité commerciale de nature à assujettir à l'IS une société civile par application combinée du 2 de l'art 206 et du 2° du I de l'art 35 du CGI les conseils apportés à la vente d'une SCI et pour la restructuration du financement; l'administration n'apportant pas la preuve que les commissions litigieuses rémunéraient une activité d'entremise ainsi qu'elle l'alléguait." 

    MAIS LA TVA EST EXIGIBLE 

     Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 27/02/2013, 351749, Inédit au recueil Lebon

  14.  
  15.  La tribune  sur la société civile à but commercial ??? 

     

     

    lire dans la tribune  C E 13 juin 1988, 72491,  

  16.  
  17. Conseil d’État N° 315242 4 février 2011 Aff HERA 1
  18.  
  19. La société HERA, constituée sous forme de société civile immobilière en avril 1995, avait pour objet social l’acquisition et la gestion de biens immobiliers ;
  20. au cours de ses deux premières années de fonctionnement, la société, qui n’avait exercé aucune activité conforme à son objet social, a souscrit auprès d’établissements bancaires des emprunts, d’un montant total de 39 799 000 francs

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09 février 2019

l' aff JAHIN: CSG sur non résident NON européen : (CAA Versailles 29.01.19)

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Les lettres fiscales d'EFI Pour lire les  tribunes antérieures  cliquer
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une nouvelle affaire de Ruyter :l'affaire Jahin 

Les Français vivant hors d'Europe peuvent être soumis à la CSG  par Ingrid  Feuerstein 

Contributions sociales sur les revenus du patrimoine et du capital des non residents
Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Vérifié le 05 février 2019 -

mise a jour  février 2019

La CAA  de Versailles vient  de juger que la circonstance qu’une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État tiers à l’UE, autre que les États membres de l’EEE ou la Suisse, soit soumise, comme les personnes affiliées à la sécurité sociale en France, aux prélèvements sur les revenus du capital prévus par la législation française, ne constitue pas une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination des pays tiers.

A…, ressortissant français résidant aux États-Unis, n’est, par suite pas fondé à soutenir que La CGS sur ses revenus fonciers de France ont été mises à sa charge en méconnaissance du principe de libre circulation des capitaux prévu par ce texte. » 

CAA de VERSAILLES, 1ère chambre, 29/01/2019, 17VE01426, 

« Il en résulte que la circonstance qu’une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État tiers à l’Union européenne, autre que les États membres de l’Espace économique européen ou la Suisse, soit soumise, comme les personnes affiliées à la sécurité sociale en France, aux prélèvements sur les revenus du capital prévus par la législation française, ne constitue pas une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination des pays tiers interdite par l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne. 

Arret  JAHIN CJUE  18 janvier 2018

"La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE)  s'est prononcée ce jeudi  18 janvier  2017 sur cette délicate question, au coeur d'un contentieux entre l'Etat français et les non-résidents . cliquez   

 Le communiqué de presse

Les revenus du patrimoine des ressortissants français qui travaillent dans un État autre qu’un État membre de l’UE/EEE ou la Suisse peuvent être soumis aux contributions sociales françaises

CJUE 18 janvier 2018  C‑45/17 Frédéric Jahin 

Les articles 63 et 65 TFUE doivent être interprétés en ce sens qu’ils ne s’opposent pas à la législation d’un État membre  en vertu de laquelle un ressortissant de cet État membre, qui réside dans un État tiers autre qu’un État membre de l’Espace économique européen (EEE) ou la Confédération suisse, et qui y est affilié à un régime de sécurité sociale, est soumis, dans ledit État membre, à des prélèvements sur les revenus du capital au titre d’une cotisation au régime de sécurité sociale instauré par celui-ci, alors qu’un ressortissant de l’Union relevant d’un régime de sécurité sociale d’un autre État membre en est exonéré en raison du principe de l’unicité de la législation applicable en matière de sécurité sociale en vertu de ’article 11 du règlement (CE) no 883/2004 du Parlement  

les conséquences financières du contentieux de Ruyter par  Mme Christine PIRES BEAUNE

 XXXXXXX

Demande de décision préjudicielle présentée par le Conseil d'État (France)

 

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02:51 Publié dans De Ruyter, Remboursement CSG et PV | Tags : apres de ruyter, l affaire jahin | Lien permanent | Commentaires (4) |  Imprimer | |  Facebook | | | | |

20 décembre 2018

plus-value immobilière des Non-résidents / à jour au 01.01.19

plus-values immobilières des non-résidents Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents 

LES SIX DÉFINITIONS DE LA SPI

Simulateur de calcul de plus-value immobilière

simulateur du notariat 

mise a jour janvier 2019

Contributions sociales sur les revenus du patrimoine et du capital

Taux des contributions sociales applicables

Affiliation à un régime de sécurité sociale européen (EEE ou Suisse) 7,5 %

Autres situations 17.2%

 

Note d »information de la DINR

LA CESSION DE L'ANCIENNE RÉSIDENCE PRINCIPALE EN FRANCE DES EXPATRIÉS
EST INTÉGRALEMENT EXONÉRÉE
article 43 loi de finances pour 2019 

L'exonération ne s'applique pas à tous les expatriés, mais seulement aux personnes qui transfèrent leur résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement d'impôts. L'État ou territoire du lieu d'installation ne doit pas être non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI.

Cette exonération s'applique à la double condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France et que l'immeuble n'ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession. Cette exonération s'applique également à la cession des dépendances immédiates et nécessaires de cet immeuble, à la condition que leur cession intervienne simultanément à celle de l'immeuble.

ATTENTION L'exonération ainsi instituée en cas de cession de la résidence principale ne peut pas s'appliquer si l'expatrié a déjà bénéficié de l'exonération partielle – à hauteur de 150.000 euros_de la plus-value sur la cession d'un logement en France par les non-résidents, prévue à l'article 150 U, II-2° du CGI, dont l'application est par ailleurs assouplie par le présent texte   

Le délai de cession du logement après le départ hors de France du non-résident, dans le cas où il n'en a pas libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession, est allongé. La plus-value pourra ainsi être exonérée à hauteur de 150 000 € à condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre non plus de la cinquième mais de la dixième année suivant celle du transfert hors de France du domicile fiscal.

mise à jour juillet 2018

NOUVELLE JURISPRUDENCE EN DEVENIR ?

impoisition de la PV  de la residence principale cédée apres le départ 

Par un jugement du 26 juin 2018, le Tribunal administratif de Versailles a jugé comme  contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux, les dispositions combinées des articles 244 bis A II 1° et 150 U II 2° du CGI,déclarées constitutionnelles en octobre 17 (lire ci dessous)  qui conduisent à priver d’une exonération intégrale, la plus-value de cession de la résidence principale d’un contribuable qui, ayant déménagé hors de France, est devenu non-résident fiscal français au jour de la cession de la résidence principale qu’il occupait alors qu’il était encore résident fiscal français. 

Jugement du  TA de Versailles  du 26 juin 2018  

Note EFI avant de se lancer dans des procédures chronophages, attendons l arrêt de la CAA de Versailles.  pour les PV payées en 2016 la demande de remboursement expire le 31 decembre 2018

Par ailleurs la vente doit intervenir dans un délai normal au sens de la jurisprudence du Conseil d'Etat et de la doctrine administrative ( BOFIP du 12/08/2015);

 

mise à jour mars 2018

Imposition des placements des non résidents

Valeurs mobilières Exonération ou faible imposition (12.8%)   

MAIS HARO sur les immeubles et actions de SPI

Revenus fonciers IR 20% au minimum + CSG  17.2

Plus values immobilières  IR 19% + CSG 17.2% +taxe spéciale 2%à 6% soit 42.2 % maxi  mais abattement pour durée  et exonération après 30 ans de détention (pour l’instant)

Droits de succession pour actifs en France

mise à jour fevrier2018

Les nouveaux formulaires en matière 
de plus-values immobilières des particuliers :
  

IR 19% + CSG 17.2% + taxe spéciale 2%à 6% 

Formulaire à utiliser pour les cessions à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir pour les cessions : N° 2048-IMM-SD 

Notice 2048-IMM-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-IMM-SD - 175 Ko 

Formulaire à utiliser pour les cessions à titre onéreux de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière : Formulaire n°2048-M-SD 

Notice 2048-M-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-M-SD - 174 Ko 

Formulaire à utiliser pour les cessions à titre onéreux de terrains à bâtir et les taxes dues sur les cessions de terrains nus devenus constructibles : N° 2048-TAB- 

NOTICE pour la rédaction de la déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir (définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI) ou de droits s’y rapportant intervenues à compter du 1er janvier 2018 : N° 2048-TAB-NOT-SD 

 

mise à jour octobre 2017/
La réponse du conseil constitutionnel

Plus values immobilières des non résidents

Plus-value :

la non application de l’exonération résidence principale aux non-résidents est constitutionnelle

Le conseil confirme la pratique de ne pas exonérer la plus value de cession de la résidence principale réalisée par des contribuables ayant quitté la France des lors qu’il n’est  plus résident lors de la signature de l’acte

    n° 2017-668 QPC   Commentaire   Dossier documentaire

Notre recommandation toujours vendre avant le départ

 

Mise à jour août 2017

La question de l imposition de l ancienne résidence principale vendue par un nouveau non résident devant le conseil constitutionnel (CE 28 juillet 2017     cliquez) 

Sous réserve des conventions internationales, sont soumis au prélèvement mentionné à l'article 244 bis A du code général des impôts (CGI), sur les plus-values immobilières de source française, réalisées à titre occasionnel

Le taux du prélèvement fiscal est de 

- 19¨% pour

- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;

- les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ;

- les fonds de placement immobiliers mentionnés à l'article 239 nonies du CGI, au prorata des parts détenues par des porteurs qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège est situé hors de France.

A ce prélèvement fiscal, s’ajoute une prélèvement social de 17.2% depuis le 1er janvier 2018(en cours de contentieux)

_ de 33% pour  les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;

ATTENTION les conditions de détermination de l 'assiette ne sont pas identiques

: 

 xxxxxxxx

PV réalisée par un non résident  champ d'application 

Chapitre 1, personnes concernées

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11 décembre 2018

Lieu d’imposition des revenus de créances immobilières : situation de l immeuble ou du bénéficiaire (CE 7.11.18 St Générale)

SOCIETE GENERALE.jpg   Pour recevoir la lettre EFI inscrivez vous en haut à droite
Les lettres fiscales d'EFI Pour lire les  tribunes antérieures  cliquer
 

La question posée était de savoir si des profits de créances immobilières sont des revenus d’immeubles imposables dans l état de situation de l immeuble ou des revenus de capitaux mobiliers imposables dans l état du bénéficiaire (France ) 

Conseil d'État, 3ème - 8ème chambres réunies, 07/12/2018, 409229

 

la société Orpavimob qui a pour activité le rachat de créances immobilières et appartient au groupe fiscal intégré dont la Société Générale est la société tête de groupe,a acquis les créances détenues par des sociétés immobilières de droit belge sur la Commission européenne à raison de baux emphytéotiques que cette dernière avait conclus avec ces sociétés pour des immeubles situés à Bruxelles et aux pays bas  et qu'elle avait estimés non-imposables en France.

A ce titre, la société Orpavimob a perçu, en lieu et place des sociétés bailleresses, les canons annuels versés par la Commission européenne.

Définition du mot canon emphytéotique

Sur la notion de revenus immobiliers au sens d'une convention 

Conseil d'État, 3ème et 8èmessr, 01/10/2013, 351982 BNP Paribax

 Les produits résultant d'opérations d'emprunt et de swap réalisées en vue de l'acquisition par une société française d'un bien immobilier situé à Londres ne peuvent être regardés comme des revenus immobiliers au sens de l'article 5 de la convention fiscale franco-britannique du 22 mai 1968, dès lors qu'ils ont été réalisés à l'occasion et dans le cadre d'opérations à caractère financier et qu'ils ne proviennent pas de l'exploitation de l'immeuble en cause. Par suite, les stipulations de cet article ne font pas obstacle à la réintégration de ces produits dans les résultats imposables en France de cette société. 

conseil d'État, 9ème / 10ème SSR, 12/03/2014, 352212  Société DGFP Zeta,

Il résulte des dispositions du I de l'article 209 et de l'article 38 du code général des impôts, dans leur rédaction applicable à l'année 1996, que les gains ou pertes de change associés aux cessions d'éléments quelconques de l'actif, qui constituent une composante de la plus-value ou moins-value réalisée, sont pris en compte pour la détermination du résultat de l'exercice imposable en France, sous réserve de l'application des stipulations d'une convention fiscale bilatérale destinée à éviter les doubles impositions.

 2) Aucune stipulation de la convention franco-japonaise du 27 novembre 1964 ne permet de distinguer les écarts de conversion résultant de l'aliénation d'un bien immobilier des autres profits provenant de l'aliénation de ce bien. Par suite, les gains de change associés à la cession d'un bien immobilier sont, en vertu des stipulations de l'article 5 de cette convention, imposables, comme les autres profits provenant de cette aliénation, dans l'Etat contractant où ces biens sont situés.

 

Position de la société générale

Position de l administration

Position de conseil d état

Analyse deu conseil d état

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