07 février 2014

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

 

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         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
                                      (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.

09 janvier 2014

Plus values immobilières et résident en france/le BOFIP du 10/9/14

plus value.jpg modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers 

 

Les nouveaux formulaires en matière
de plus-values immobilières des particuliers :

 

2048-IMM-SD (immeubles ou droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) :

2048- M (meubles et parts de sociétés à prépondérance immobilière) : 

2048-TAB (terrains à bâtir) :

 

Détermination de la plus-value imposable des Plus-values immobilières-           

Bofip du 10 septembre  2014

 

Avec le rescrit n°2014/01 sur  les modalités de calcul
pour les plus values de terrains à bâtir cf §154 et 270

 les nouveaux abattements à compter du 1er septembre 

Fraction de la plus value immobilière imposable 

Départ à l étranger et plus value sur résidence principale 

Un de nos amis  nous signale que l’administration imposerait les plus value de cession de résidence principale des contribuables ayant quitté la France sur la motif que l’exonération serait réservé aux résidents de France BOI-RFPI-PVINR-10-20- du 06.08 2013 §220

 alors même que le conseil d etat a jugé a maintenu cette exonération si la vente intervient dans les délais normaux ( CE 6.10.10 N° 308051 

les abattements vus par la revue fiduciaire

 

 

Afin de trouver une solution  pour contribuer à la fluidité du marché immobilier, les modalités d'imposition des plus-values immobilières sont modifiées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013. , décision confirmée par l'artciel 22 de la loi de finances pour 2014

 

Attention cette décision ne vise que certaines règles d’assiette- les abattements de durée de possession- et non les taux qui sont pour les résidents de 19% +15.5% soit 34.5% et pour les non résidents non UE 33.3% +15.5% soit 48.8 % .majorés  de la surtaxe pour PV élévées.(lire ci dessous)..pour l'instant

 

la détermination des régles d'assiette-les BOFIP

 

Par ailleurs, certainement dans un but de simplification (?) il existera deux assiettes d’imposition une pour l’IR et une autre pour les CS ce qui diminue en fait l'intérêt financier pour les citoyens ; et le projet de loi qui ne sera déposé sur le bureau e l'assemblée nationale que fin septembre pourra comprendre des mesures plus contrariantes ?! car nous savons tous que le diable est dans le détail

En fin dans certains cas, pour les non résidents  le prix du représentant fiscal assis sur le prix de vente sera plus élevé que l’impôt ce qui ne manquera de relancer le débat sur la compatibilité du représentant avec le droit de l’UE 

 

Le BOFIP Cazeneuvedu 2 aout 2013

 

Le BOFIP RECTIFICATIF DU 9 Aout 2013

 

L'abattement de 25 % sur les plus-values immobilières  a été supprimé le 1er septembre 2014

          

Selon la nouvelle version de Bofip datée du 9 août, l'abattement exceptionnel de 25 % s'applique aux cessions de biens immeubles autres que les terrains à bâtir et non plus aux seuls locaux d'habitation.

Détermination de la plus-value imposable    BOI-RFPI-PVI-20-20

Assiette du prélèvement.     BOI-RFPI-PVINR-20-10

 Plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière -Détermination de la plus-value imposable BOI-RFPI-SPI-20 

 Les titres de sociétés à prépondérance immobilière demeurent exclus de l'abbattement de 25%

 

Le regime des plus values de titres de SPI

Attention cette décision ne vise que les règles d’assiette et non les taux qui sont pour les résidents de 19% +15.5% soit 34.5% et pour les non résidents non UE 33.3% +15.5% soit 48.8 % ....pour l'instant  

Les deux Complements d imposition

A° LA SURTAXE  

la LFR de décembre 2012 ( art.70)a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières Article 1609 nonies G nouveau CGI  

 Montant de la plus-value taxable (après abattements)

 Taux de la surtaxe 

 Taux global applicable 

 De 0 à 50 000 €

0%

19%

 Supérieur à 50 000 € et inférieur ou égal à 100 000 €

2%

21%

 Supérieur à 100 000 € et inférieur ou égal à 150 000 €

3%

22%

 Supérieur à 150 000 € et inférieur ou égal à 200 000 €

4%

23%

 Supérieur à 200 000 € et inférieur ou égal à 250 000€

5%

24%

 Supérieur à 250 000 €

6%

25%

 

 Avec l'ajout des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 54.8 % (33.3+15.5+6)  pour les particuliers et ce sans l'ajout de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus   

B LA CONTRIBUTION SUR LES HAUTS REVENUS 

La constatation d'une PV immobilière élevée est susceptible d'emporter application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus visée à l'article 223 sexies du CGI. ( 4% OU 6% =
L'assiette de ladite contribution est en effet le revenu fiscal de référence, lequel inclut les plus-values, conformément au IV de l'article 1417 du CGI. 
 

Par ailleurs, certainement dans un but de simplification(?) il existera deux assiettes d’imposition une pour l’IR et une autre pour les CSEn fin dans certains cas ,pour les non résidents  le prix du représentant fiscal assis sur le prix de vente sera plus élevé que l’impôt ce qui ne manquera de relancer le débat sur la compatibilité du représentant avec le droit de l’UE

 

Le représentant fiscal est il eurocompatible 

 

 

En premier lieu, et pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

En matière d’impôt sur le revenu, la durée de détention est de 22 ans MAIS en matière de prélèvements sociaux la durée est maintenue à 30 ans avec des abattements fortement progressifs à partir de la 22 ème année

 

En second lieu, et pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la seule cession de logements ou de droits s'y rapportant
Attention  aux nombreuses exceptions 
 

  Réforme des plus-values immobilières :
quand les chiffres contredisent le « choc d’offres » annoncé
(source fiscal on line

 

les nouveaux abattements à compter du 1er septembre

 

 

 

 

26 décembre 2013

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

rediffusion avec mise à jour

option a l is d'une societe civileVous êtes nombreux à vous poser la question de savoir si une option à l’IS  d’une SCI à l’IR serait la solution pour purger les plus values immobilières

pour lire et imprimer la tribune cliquer

 

La question est de savoir si le régime ordinaire d’assiette des plus values immobilières "réalisées ", régime prévu à l’article 150 U CGI peut s’appliquer aux plus values dites latentes : la grande majorité des professionnels ne le pense pas sauf  les disciples de notre ami le professeur TOURNESOL ,notre spécialiste de l'abus de droit.

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés

 

ATTENTION ces mesures ne semblent pas avoir été intégrées dans le BOFIP

 

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278,Sarl Cofathim n

 

La plus-value dégagée par une société relevant de l'article 8 du CGI à l'occasion de la réévaluation de ses immeubles ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres « écart de réévaluation ». Elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée

Le transfert d'une partie des sommes inscrites au compte « écart de réévaluation » sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L 232-11 du Code de commerce. Une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et rendre celle-ci immédiatement imposable.

L'administration est en droit de taxer la plus-value à la date où elle perd son caractère latent, qui constitue le fait générateur de l'impôt, et d'en tirer les conséquences quant à son imposition au nom des associés présents à cette date.

En revanche, l'administration n'est pas fondée à imposer un nouvel associé qui ne l'est devenu que postérieurement à la date à laquelle la plus-value a perdu son caractère latent, en acquérant d'ailleurs les parts pour une valeur correspondant à l'actif de la société civile immobilière après réévaluation.

 

La réévaluation des actifs immobiliers d'une société civile immobilière est sans conséquence sur les revenus fonciers. Elle ne dégage pas de plus-value imposable entre les mains des associés en l'absence de cession des actifs immobiliers

 

Rép. Dubernard AN 8 avril 1996 p. 1899 n° 33299 :

Rép. Dubernard AN 29 avril 1996 p. 2328 n° 33304 :

 

Attention  CE 4 août 2006 n° 272383, Xavier Maraval : concl. L. Vallée


 

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI  soumise à l'impôt sur les sociétés

 

 

Le BOFIP du 7 MARS 2013 sur les conséquences d’une option à l’IS

 

 

 

La suite ci deesous

 

 

Le principe. L’imposition des plus values latentes. 2

L’exception : exonérations sous conditions. 2

Les conséquences  de l’option (source dgi )3

Attention à la réévaluation libre. 4

l’arrêt  SCI Rue de l’église. 4

Les douloureux arrêts Carrel4

Par ailleurs, le régime de la SCI translucide permet de déduire de nombreuses charges qui seraient amortissables dans le cas de l’option IS et surtout autorise une intégration fiscale c'est-à-dire un cumul des bénéfices et des pertes fonciers de l’ensemble de vos locations.

Il convient de rappeler que le revenu net encaissé après un revente est encore aujourd'hui plus favorable à la société translucide qu’à la société IS.

L'option IS est utile pour des tres gros patrimoines mais pas pour une gestion patrimoniale "normale"

? 

Tribunes sur la fiscalité immobilière 

Tribunes sur la SPI internationale 

Tribunes sur la société civile immobilière

la société civile à but commercial: attention  

Cette option peut avoir des conséquences financières,comptables et financières  lourdes et vous devez faire attention aux conseils donnés par de sympathiques professeurs Tournesol

Un rescrit récent mais la question était incomplète

 RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011
Option d'une société civile immobilière
pour l'impôt sur les sociétés en cours d'année
.

 

Un premier reflexe de bon sens est de référer à la position administrative   sur l’interprétation de l’article 202 ter CGI

. Dispositif prévu au second alinéa de l’article 202 terdu cgI.

 

Lorsqu'une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes change totalement ou partiellement de régime fiscal (cf. n° 581-2), en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks, ne font pas l'objet d'une imposition immédiate à la double condition qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que l'imposition desdits bénéfices, plus-values et profits demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société ou à l'organisme concerné (DB 5 G-51 n° 3 et DB 4 A-633 nos 44 et suiv.). Les sociétés et organismes visés ci-avant doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l'événement qui entraîne le changement de régime ou d'activité produire le bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet.

 

Cette position avait été précisée dans le BOI 8 M-1-04

 

FICHE N° 1 Notion de cession à titre onéreux page 10/18

15. Changement de régime fiscal des sociétés de personnes.

8 M-1-04 N° 7 DU 14 JANVIER 2004.doc

 

Mais la messe n’est pas dite pour autant.quelles seraient  donc la nature et l’assiette de ces revenus ;  plus value immobilière ou autres

L’administration ne le précise pas
mais la jurisprudence est redoutable

La plus value de réévaluation  est imposable au niveau de la société
 mais aussi au niveau des associés ???

 

Conseil d'État, 04/06/2008, 277560  SCI RUE DE L EGLISE

 

1° Il résulte des dispositions de l'article 202 ter, II du CGI et de l'article 39 duodecies du même Code que, lorsqu'une société imposable selon les règles applicables aux revenus fonciers décide d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, et sous réserve de l'application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 202 ter, II, les plus-values latentes immédiatement imposables au régime des plus-values à court terme comprennent notamment les amortissements qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création.


2° Ainsi une cour administrative d'appel ne commet pas d'erreur de droit en déduisant de la circonstance que les résultats d'une société civile immobilière provenant de la location de ses immeubles avaient été déterminés antérieurement selon les règles applicables aux revenus fonciers que l'administration était fondée à imposer comme plus-value à court terme, non seulement la part des amortissements réellement effectués par la société civile immobilière au titre de l'année N mais aussi les amortissements reconstitués correspondant à la période antérieure à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

 

 

Les douloureux arrêts Carrel

 

la SCI Carrel, qui avait  pour objet l’acquisition et la location d’immeubles, était soumise au régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code général des impôts jusqu’à son option le 31 mars 1992 avec effet rétroactif au 1er janvier de la même année pour l’imposition de ses résultats à l’impôt sur les sociétés ; à l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice et en a tiré les conséquences fiscales suivantes , confirmées par le conseil  

 

En ce qui concerne les deux associés de la société, en imposant les sommes portées au crédit de leurs comptes courants en fin d’exercice en tant que revenus de capitaux mobiliers .

La somme distribuée entre les associés ne provient pas de bénéfices ou de réserves constitués antérieurement à l’option pour l’impôt sur les sociétés par la société civile immobilière mais de la réévaluation des immobilisations opérée par une décision de gestion à la date de clôture de l’exercice, le 31 décembre 1992, alors que la société avait formulé son option le 31 mars 1992 ;

 

Le contribuable ne peut se prévaloir, sur le fondement de l'article L 80 A du LPF, de la documentation administrative 4 H-1173 paragraphe 1 dès lors qu'elle précise les modalités d'application de l'article 112, 1° du CGI et n'ajoute rien à la loi.

 

 

Conseil d'État,  04/06/2008, 277557, Inédit au recueil Lebon

 

En ce qui concerne la société l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice 1992 et a imposé la plus-value qui en résultait ;

 

Conseil d'État,04/06/2008, 277561, Inédit au recueil Lebon

 

 

         option is.docc 

 

 

21 décembre 2013

Plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Plus-values de cessions de titres
de sociétés à prépondérance immobilière

Régime des SCI non imposées à l’IS

Les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du CGI, lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI.

Titre 1 : Champ d'application

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02 novembre 2013

Luxembourg et abus de droit fiscal

 touresol.jpgLe professeur Tournesol vient de voir trois  de ses montages contestés par le comite des abus de droit fiscal.

Il s’agissait des montages  pour éviter que les plus values immobilières réalisées par des soparfi soient  imposables en France dans le cadre de l’ancienne convention

Dans les deux situations, les limiers de la DGFIP, protecteurs de nos finances publiques, ont avec une forte assistance internationale requalifié les montages de notre professeur en abus de droit fiscal ce qui a été confirmé par le comité des abus de droit fiscal.

 

La substance en fiscalité luxembourgeoise

 Cliquer

Implanter une société au Luxembourg présente dans bien des cas un attrait indéniable notamment en raison de la stabilité politique et fiscale, des mesures d’incitation à l’investissement et de l’expérience significative des prestataires de services (avocats, experts comptables, domiciliataires, …) dans les opérations internationales. Il est cependant pertinent de s’assurer que la société remplisse bien les critères de résidence fiscale, en particulier quand elle est impliquée dans des opérations transfrontalières. En effet, la remise en cause de la résidence fiscale luxembourgeoise par un Etat étranger peut exposer cette société à une double imposition  de ses revenus.  

 les  derniers avis du comite publiés au BOFIP 

 

Transfert de siège d’Italie vers le Luxembourg Affaire n° 2012-42 (25.10.12)

. 1Séance du comité des abus de droit  fiscal du 25 octobre 2012

La SARL F gérant une LUXCO Affaire n° 2012-47 (27.11.12)

. 2

Affaire n° 2012-42 convention fiscale avec le Luxembourg

La société suisse transférant son siège au Luxembourg       

Affaire n° 2012-48 (5.12.12)  Séance du 5 décembre 2012

31 octobre 2013

Le guide d'évaluation de la DGI est il une interprétation formelle ?

evaluation dgi.jpgEn mars 2007,l'administration fiscale française a publie un guide exhaustif pour faciliter l'évaluation des entreprises cotées ou non cotées ainsi que les sociétés de personnes

le guide DGI de l'évaluation

Ce guide esi il une interprétation formelle au sens de l'article L 80A LPF

la SAS Adélaïde, société holding de tête d’un groupe fiscal intégré et dont le capital est détenu pour la totalité par les époux A..., détient la quasi-totalité des actions de la société A... ; du 21 octobre 1998 au 2 août 1999, la SAS Adélaïde a cédé 173 actions de la société A...à des cadres dirigeants de cette dernière, pour un prix unitaire variant de 100 à 1 200 francs ;

À la suite d’une vérification de comptabilité de la SAS Adélaïde, l’administration fiscale a estimé que la cession de ces titres avait été réalisée à un prix minoré et devait être regardée comme un acte anormal de gestion ; 

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08 octobre 2013

Taxes sociales sur les non-résidents: la France en infraction ????

curiae.jpg L’extension aux non-résidents des prélèvements sociaux sur les  revenus du patrimoine de source française
est il compatible  avec le droit communautaire.?

 

 

Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont ils des prélèvements sociaux ou fiscaux ?
Question préjudicielle posée par le CE à la CJUE

Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 17/07/2013, 334551,   

 

NOTE EFI Dans Les  deux arrêts rendus le 15 février 2000 dans les affaires C-34/98 et C-169/98, Commission c/ France, la Cour de justice des Communautés européennes a jugé que la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale, lorsqu'elles frappent, comme c'est également le cas, les revenus d'activité et de remplacement, se substituant ainsi pour partie aux cotisations de sécurité sociale, entrent dans le champ d'application du règlement du 14 juin 1971, les prélèvements en cause dans les présents litiges sont assis uniquement sur les revenus du patrimoine d'un contribuable, indépendamment de toute activité professionnelle, actuelle ou passée, de ce dernier ; qu'ils sont, en outre, dépourvus de tout lien avec l'ouverture d'un droit à prestation ou un avantage servis par un régime de sécurité sociale et sont, pour ce motif, regardés comme ayant le caractère d'impositions et non de cotisations de sécurité sociale au sens des dispositions constitutionnelles et législatives nationales ;


L'article 29 de la loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012, dispose que les revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) des non-résidents en France soient assujettis aux prélèvements sociaux, CSG, CRDS. Soit  15,5 % A CE JOUR

De nombreux contentieux ont été engagés sur ce dossier notamment l’ami d’EFI
M. Thibaut LAFON établi en Irlande, et non-résident fiscal en France, avait  saisi en septembre 2012 la Commission européenne d'une plainte contre la France pour non-respect du droit communautaire, avec la saisine du Conseil d’État pour une requête en annulation, sur le fondement de l'unicité de législation de sécurité sociale des règlements communautaires n° 1408/71 et n° 883/2004,  et de la violation du droit communautaire. 

Comment engager une action contre un état membre de l’ue 

Vous trouverez en pièce jointe, la décision de la Commission européenne, statuant sur la plainte contre la France. (Cf. le courrier de la DG Emploi, affaires sociales et inclusion) 

LA RÉPONSE DE LA COMMISSION A Mr Thibaut LAFON 

 

La confirmation  de la commission à Claudine Schlmid 
 députée des français à l étranger
 Suisse et Vaduz

ATTENTION la décision finale reviendra à la cour de justice de l’union européenne à suivre donc

 

15 septembre 2013

ISF et évaluation des comptes courants

ISF et évaluation des comptes courants

isf.jpg

Quelle valeur pour une créance abandonnée
avec une clause de retour à meilleure fortune ?
 

pour imprimer avec les liens cliquer

L ISF EN FRANCE   

Evaluation des comptes courants d’associés

 

mise à jour septembre 2013

 

Evaluation d’un compte courant d’une entreprise en difficulté

 

Cour de cassation, Ch com, 9 juillet 2013, 12-21.836,  

 la valeur déclarée du compte courant doit résulter d’une estimation réaliste en fonction des possibilités pour l’associé de recouvrer sa créance, au premier janvier de chaque année concernée, compte tenu de la situation économique et financière réelle de la société, et non des seuls éléments comptables inscrits dans des déclarations fiscales

 la cour d’appel relève que les intéressés ont déclaré une valeur de ce compte courant inférieure de deux tiers à celle nominale ressortant des documents comptables de la société ;et après avoir rappelé qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve que la valeur déclarée par eux correspond aux possibilités réelles de remboursement de la société, l’arrêt d’appel retient exactement que celles-ci dépendent de sa situation financière laquelle inclut la valeur de ses actifs immobiliers ;

Il constate l’absence de précision sur l’activité de la société et ses difficultés de fonctionnement ou de développement ainsi que l’absence d’explication sur la méthode utilisée pour parvenir aux valeurs déclarées au regard des disponibilités financières de celle-ci ressortant des bilans et comptes de résultat ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations justifiant légalement sa décision, la cour d’appel a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n’est pas fondé ;

 

mise à jour juin 2012 

Lire la suite

11 août 2013

Le BOFIP Cazeneuve / Du billard à 5 bandes

 billard.jpgLe BOFIP Cazeneuve sur les PV immobilières  cliquer

 

Nous nous sommes tous demandés pour quelle raison notre ministre du budget a publié dans un bulletin officiel sous sa signature personnelle  d’ordonnateur principal – au sens du droit budgétaire- sa décision de modification d’une loi, modification   ni présentée en conseil des ministres ni déposée au parlement sous forme de proposition de loi ou de réponse à une question écrite

Nous savons que cela serait  pour apporter une sécurité à nos concitoyens au sens de l’article L80 du LPF

Nous nous sommes aussi tous demandé pour quelle raison le ministre a délibérément compliquer le système actuel en supprimant l’assiette unique entre l’IR, prélèvement d’état  et la CSG prélèvement social ??

Un de nos amis, bien informé-  m a fait remarquer  que son objectif est double

 

Si l’objectif montré du doigt est bien de liquéfier le marché immobilier

 

L’objectif caché avec habileté par notre champion du billard à 5 bandes est de mettre en place pour les PV immobilières un système d’assiette différenciée pour les prélèvements d’etat et les prélèvements sociaux

 

- Pour quelle autre raison aurait il voulu compliquer le système actuel en différenciant les abattements de durée l’assiette de l’ir de celle de la csg

 

Il s’agir d’un coup de billard à 5 bandes :

 le but final  est que la CSG – différenciée de l’IR -puisse s’appliquer d’abord à toutes les plus values y compris celle de l’habitation principale –plus value qui resteraient exonérée de l’IR- (comme du reste l’avait proposé un député UMP en juillet 2011) puis ensuite en supprimant progressivement l’abattement du durée mais uniquement pour la CSG

 

Un système d’assiette différenciée existe déjà notamment pour les dividendes dont les prélèvements sociaux ne bénéficient pas de l’abattement de 40% prévu uniquement pour l’IR ainsi que pour les plus values mobilières

 

L’objectif du ministre est bien d’établir un système de prélèvements différenciés pour les plus values immobilières

 

Des mesures d’opinion  non publiées montant en effet que nos écureuils  râlent  d’abord la fiscalité de l’état et rarement  la fiscalité sociale  alors que celle-ci, la plus  lourde (25% du PIB), est souvent la plus injuste pour les plus faibles  et la plus handicapante pour nos entreprises

 

Va-t-il réussir  son coup à 5 bandes ?

 

Résultat vers décembre 2014 après les élections municipales, européennes et sénatoriales …et dans le cadre non pas d'une loi budgétaire mais dans le cadre de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2015......

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09 juillet 2013

Usufruit temporaire : un point civil et fiscal d’étape

 usufruit démembré

 rediffusion avec maj Le démembrement de la propriété immobilière et mobilière est à la mode tant pour les particuliers que pour les entreprises notamment pour les avantagesd économiques et financiers que ce régime   légal peut apporter à défaut de financement bancaire

 

Un usufruit très temporaire mais abusif


ce régime fiscal a été profondément modifié en décembre 2012

 

mise à jour 2013

 

 Article 15 de loi de finances rectificative pour 2012 (n° 403), 
 

Modification des modalités d’imposition de la cession

à titre onéreux d’usufruit temporaire  clisuer 
 

La cession d’un usufruit à une société est toujours temporaire

 

Question N° : 15540 de M. Jérôme Lambert cession d'usufruit
 Réponse  du 02/07/2013 

 

 

Mise à jour septembre 2012

 La cession temporaire d’un usufruit est elle une plus value LT ou un bénéfice ordinaire ?

 

CAA  DE LYON, 2ème chambre  12/06/2012, 11LY01293, n

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03 mai 2013

Evaluation des titres


EVALUATION.jpgEvaluation des actions d une holding

 

Conseil d'État, 20/06/2012, 343033

L'acquisition ou la vente de titres par une société à un prix s'écartant de façon significative de la valeur vénale constitue un avantage susceptible d'être requalifié en distribution occulte si la preuve d’une contrepartie n’est pas rapportée 

quelle est la valeur vénale des titres en cause. S'agissant de titres d'une société non cotée, tous les éléments permettant d'approcher au plus près le chiffre résultant du jeu de l'offre et de la demande Sont importants  toutefois la méthode de comparaison avec le prix retenu dans d'autres transactions équivalentes et portant sur les titres de la société doit être privilégiée.

Le Conseil d'Etat a déjà admis de se référer au prix de transactions portant sur des titres de sociétés similaires ou exerçant la même activité.

 Il va plus loin dans cette nouvelle jurisprudence en  se référant, pour apprécier  la valeur vénale de titres d'une société holding, au prix retenu lors de la cession de titres d'une filiale.mais ajoute il à condition que la part de la filiale dans l'actif de la holding révèle de manière suffisamment précise et probante la valeur de marché du titre.

X X X X X 

Evaluation des titres non cotés l’Aff. IMMAREX CAA PARIS

Nous savons tous que l’acquisition  d’un bien par une société à un particulier (IR) à une valeur surévaluée – ou inversement -peut  entrainer une rectification pour le bénéficiaire  de l’écart sur le fondement des revenus distribués aux termes de l’article 111 c  du code général des impôts et pour le « perdant »  sur l’acte anormal de gestion


LE GUIDE DGI DE L'EVALUATION

En mars 2007,l'administration fiscale française a publie un guide exhaustif pour faciliter l'évaluation des entreprises cotées ou non cotées ainsi que les sociétés de personnes     

   Télécharger le fichier

 

les tribunes sur l'évaluation

 

Les quatre enseignements  par O FOUQUET

   

 

L’EVALUATION DES TITRES
NON COTES

Par O FOUQUET

Ou les aléas de l'évaluation  des titres non cotés : du droit ou du fait?"

 

 

Mais comment l’administration DOIT prouver un écart de sous évaluation ?

 

Dans l affaire IMMAREX ,l’administration a constaté que la SA  Immarex avait acheté en 1998 à M. A pour un prix qu’elle a estimé supérieur à leur valeur vénale des actions de la banque Crédit Agricole Indosuez que l’intéressé avait acquises dans le cadre d’un plan de souscription d’actions ;

l’administration a qualifié de revenu distribué la part excessive du prix d’achat par la société Immarex, en application des dispositions de l’article 111, c du code général des impôts ;

M. A relève appel du jugement du 12 mai 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge du complément d’impôt sur le revenu auquel il a en conséquence été assujetti au titre de l’année 1998 ;

 

La CAA  de PARIS  annule le jugement et donne raison au contribuable

 

 Cour administrative d'appel de Paris, 28/04/2011, 09PA03841, n

 

les actions de la banque Crédit Agricole Indosuez n’étaient pas cotées sur un marché réglementé ; que la valeur vénale de tels titres doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ;

l’administration soutient que la valeur vénale des titres vendus par M. A pour un prix unitaire de 603,05 F s’établissait à 520 F soit un écart de sur évaluation de 83.05 F cad 13,7%  par rapport au prix convenu ou16% par rapport au prix rectifié;

 

Toutefois, la CAA a jugé qu’un tel écart de 16 % entre le prix convenu et la valeur vénale estimée des titres d’une société non cotée ne peut être regardé comme significatif ;

Par suite, l’administration n’apporte pas la preuve d’une distribution occulte de revenus au profit de M. A ;

 

 

Article 1er : M. A est déchargé du complément d’impôt sur le revenu auquel il a été assujetti au titre de l’année 1998.

 

 

02 mai 2013

Résidence principale détenue par une société étrangére

 

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Exonération de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France

L'administration fiscale avait  pris , le 5 juin 2007, une position favorable sur l'éxonération de la plusvalue provenant de la cession de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France

Rescrit 2007/22

 

 Cette interprétation a été confirmée par le BOFIP (cliquer pour lire)

 QUESTION

L'exonération de la plus-value immobilière réalisée à l'occasion de la cession de la résidence principale du contribuable peut-elle s'appliquer en cas de cession d'un immeuble, mis à la disposition d'un associé résident de France à titre de résidence principale, par une société à prépondérance immobilière dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et dont le siège est situé hors de France ?

Cette exonération peut-elle également s'appliquer lors de la cession des titres de cette société ?

 

 REPONSE RAPIDE

  Réponse complète cliquer

.......Il est toutefois admis que la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de titres d'une société établie hors de France et dont les bénéfices sont imposés au nom des associés puisse bénéficier du régime d'imposition des plus-values immobilières lorsque :

- la prépondérance immobilière de cette société est établie, selon les conditions prévues au I de l'article 150 UB du CGI ;

- et que le siège de la société est situé dans un Etat membre de l'Union européenne ou Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen autre que la France, ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

 

 

28 mars 2013

Revenus fonciers - Détermination du résultat foncier

Pour les contributax shelter.jpgables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime du micro-foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année et énumérés, pour l’essentiel, à l’article 31 du code général des impôts (CGI).

 Jurisprudences 2011/2012 sur les revenus fonciers

 

LE BOFIP DE BASE

 

- titre 1, les revenus bruts imposables  BOI-RFPI-BASE-10) ;

 

- titre 2, Charges déductibles

Aux termes des dispositions de l'article 31 du code général des impôts, les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent les :

Chapitre 1- frais d'administration et de gestion,

BOI-RFPI-BASE-20-10) ;

- chapitre 2 indemnités d'éviction et frais de relogement

. BOI-RFPI-BASE-20-20) ;

- chapitre 3 Dépenses de travaux

BOI-RFPI-BASE-20-30) ;

- chapitre 4 charges locatives

BOI-RFPI-BASE-20-40) ;

- chapitre 5 impôts

BOI-RFPI-BASE-20-50) ;

- chapitre 6  primes d'assurance

BOI-RFPI-BASE-20-60) ;

- chapitre 7provisions pour charges de copropriété

BOI-RFPI-BASE-20-70) ;

- chapitre 8 intérêts et frais d'emprunt

BOI-RFPI-BASE-20-80) ;

- chapitre 9 déductions spécifiques

BOI-RFPI-BASE-20-90).

 

 

-  titre 3 la détermination du résultat foncier, BOI-RFPI-BASE-30).

 

 

12:35 Publié dans revenu foncier | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | Pin it! | | |  del.icio.us

04 mars 2013

L’ anstalt rebelle à l’IS CE 27.02.13 Aff Poudix

 vaduz2.jpgUn anstalt possédant un immeuble en France
est il imposable à l’IS

Le conseil d’état vient de confirmer la doctrine et la jurisprudence traditionnelles
MAIS
avec une ouverture exoneratoire......

l’arrêt Etablissement Poudix

 

L’Etablissement Poudix, anstalt constitué le 30 juillet 1973 à Vaduz au Liechtenstein, a acquis le 22 juillet 1974 la propriété d'un hôtel particulier situé à Paris, dans le 16ème

 L’administration fiscale l'a assujetti à l'impôt sur les sociétés (….) sur une base d'imposition égale à la valeur locative de l'immeuble, lequel était pendant ces années mis gratuitement à la disposition de tiers

Lire la suite

01 mars 2013

particulier et plus value immobilière le BOFIP

translater

Legros minet.jpgs plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI.  CLIQUER

 

 

 

SUISSE: plus value immobilière à 19% au lieu de 33%;
 comment se faire rembourser

Imprime 2013 des plus values immobilières  2048 IMM SD

SIMULATEUR 

Note de PMICHAUD nous sommes dans l’insécurité fiscale la plus grande et aucun ne peut assurer  la pérennité des règles actuelles  d’autant plus qu’il n’existe aucune politique fiscale officielle et publique 

Attention non intégré dans le BOFIP

la LFR de décembre 2012 ( art.70)a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières SAUF TAB (à ce jour!!!)

Attention à rajouter la surtaxe prévue par l'Article 1609 nonies G nouveau CGI


MONTANT DE LA PLUS-VALUE

imposable


MONTANT DE LA TAXE


De 50 001 à 60 000


2 % PV-(60 000-PV) × 1/20


De 60 001 à 100 000


2 % PV


De 100 001 à 110 000


3 % PV-(110 000-PV) × 1/10


De 110 001 à 150 000


3 % PV


De 150 001 à 160 000


4 % PV-(160 000-PV) × 15/100


De 160 001 à 200 000


4 % PV


De 200 001 à 210 000


5 % PV-(210 000-PV) × 20/100


De 210 001 à 250 000


5 % PV


De 250 001 à 260 000


6 % PV-(260 000-PV) × 25/100


Supérieur à 260 000


6 % PV


(PV = montant de la plus-value imposable)

 

 

 

Avec l'ajout des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 40,5% au lieu de 34,5% pour les résidents et de 54,8% pour les non résidents non UE

 

La constatation d'une PV immobilière élevée est susceptible d'emporter application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus visée à l'article 223 sexies du CGI.
L'assiette de ladite contribution est en effet le revenu fiscal de référence, lequel inclut les plus-values, conformément au IV de l'article 1417 du CGI. 

 

La cession d'immeubles ou de droits y afférent.
La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière

Le régime des plus-values immobilières des non-résidents,

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