11 mai 2014

Résidence principale ; délai de revente pour être exonéré de PV imposable

residence principale.jpgRésidence principale ; délai de revente pour être exonéré  de PV imposable
L’aff SCI La Lieutenance CE 7 mai 2014 

Le Conseil d'Etat s'est prononcé, à nouveau  par une décision du mercredi 7 mai 2014, sur une question importante:pour de nombreux propriétaires immobiliers   

Nous savons que la plus value de cession d’une résidence principale est exonérée de toute imposition Conformément aux dispositions del’article 150 U-II-1° du CGI les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées.Par principe, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette condition exclut les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.Toutefois  lorsque l’immeuble n a pas été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Aucun délai maximum pour la réalisation effective de la cession ne peut être fixé a priori, même si la doctrine administrative prévoit que, dans la majorité des cas, le délai d’une année constitue le délai maximal. 

Mais quid en cas de cession postérieurement au déménagement du propriétaire avant la cession définitive ? 

Un immeuble perd-il sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour ?

 

Exonération résultant de la cession de la residence principale 

Le BOFIP du 12.09.2012

I Départ à l étranger et plus value sur résidence principale 

Un de nos amis  nous signale que l’administration imposerait les plus value de cession de résidence principale des contribuables ayant quitté la France sur la motif que l’exonération serait reserve uniquement aux résidents de France BOI-RFPI-PVINR-10-20- du 06.08 2013 §220

 alors même que le conseil d état a jugé a maintenu cette exonération si la vente intervient dans les délais normaux ( CE 6.10.10 N° 308051  

II Déménagement en France 

l’affaire de la SCI  La Lieutenance

 

En l’espèce le délai étant de 22 mois entre la date de la mise en vente et la  réalisation de la vente ; l’administration a considérée que le délai était trop long pour que la résidence soit encore considérée comme une résidence principale au jour de la vente ,position suivie par le TA de CAEN et confirmée par la CAA de Nantes 

Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère Ch, 01/12/2011, 10NT02095 

Conseil d'État  N° 356328  3ème et 8ème ssr  7 mai 2014 356328
SCI La Lieutenance


M. Christophe Pourreau, rapporteur
 Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public


Le Conseil d'Etat confirmant sa position antérieure annule l’arrêt de la CAA de Nantes adopte une position de bon sens en répondant par la négative. 

Il précise toutefois que l'immeuble demeurera une « résidence principale », ouvrant donc droit à l'exonération de la plus-value constatée à l’occasion de sa cession, uniquement si le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé peut être regardé comme normal. 

Il précise ensuite les modalités selon lesquelles ce "délai normal" doit être apprécié.

 

"Considérant que, pour l'application de ces dispositions, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ; qu'il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu".

 

Conseil d'État, 10ème et 9ème ssr, 06/10/2010, 308051

 

L'ancien article 150 C du code général des impôts (CGI) exonérait d'impôt les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de la résidence principale.Pour l'application de ces dispositions, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du fait que son propriétaire a libéré les lieux avant la date de sa vente, dès lors que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé peut être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le propriétaire a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

26 avril 2014

La déclaration de command ou l’acquisition confidentielle (cass 11.03.14)

command.jpgLa déclaration de command prévue par les articles 676 et 686 du CGI   est la méthode légale pour préserver la confidentialité du véritable acquéreur d’un immeuble vis-à-vis du vendeur tout en évitant les droits d’une double mutation 

Le BOFIP du 24 juin 2013 sur la Déclaration de command et d'adjudicataire 

une condition suspensive est elle opposable ai fisc ?

Cour de cassation chambre commerciale 11 mars 2014N° 13-12469 

L'acquéreur d'un immeuble peut se réserver dans le contrat de vente la faculté d'élire command, c'est-à-dire le droit de désigner dans un certain délai une tierce personne, son « command » ou son « ami », qu'il ne fait pas connaître pour le moment et qui prendra le contrat à son compte. L'indication que l'acquéreur fait de cette tierce personne qui devra prendre sa place constitue la déclaration de command ou d'ami.

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03 avril 2014

Déductibilité des intérêts d’un emprunt substitutif

REVENU FONCIER.jpg

le cercle édite une lettre hebdomadaire que vous pouvez 
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Conditions de déduction des frais financiers

d’un emprunt substitutif  d’un emprunt antérieur ? 

 

 

Par une décision n°350816 en date du 28 mars 2014, le Conseil d'Etat étudie les conditions de déductibilité des intérêts pour la détermination des revenus fonciers. La situation  soumise au Conseil d'Etat est plus particulièrement celle de la déductibilité des intérêts afférents à la dette contractée à l'occasion du rachat d'avances en compte-courant elles-mêmes non rémunérées par des intérêts mais ayant concouru à la construction d'un immeuble générateur de revenus fonciers.

pour lire et imprimer intégralité de la tribune cliquer  

Conseil d'État ° 350816 0ème et 9ème sous-sections réunies 28 mars 2014

Les intérêts d'un emprunt affecté au remboursement d'avances en comptes courants d'associés ayant financé la construction d'un immeuble entrent, eu égard à la continuité de l'objet de l'endettement, dans les prévisions du d du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) et sont, par suite, déductibles des revenus fonciers.

 

 

 

DEDUCTIBILITE DES INTERETS.pdf

Mme Anne Iljic, rapporteur

M. Edouard Crépey, rapporteur public 

 Les conditions prévues par l administration pour les emprunts substitutifs

Article 31 du CGI

BOFIP du 12 SEPTEMBRE 2012 §100

Emprunt substitutif : déductibilité des frais financiers 

Jurisprudences

ü      .Conseil d'État,  01/02/2012, 336469 

ü      CE, 18 mars 1987, Goudin, n° 43680; 

ü      CE, 5 juillet 2010, Ministre  des finances  c/ Lherault, n° 301044, 

ü      CE, 3 juillet 2009, Société Royal Canin, n° 296843 

 

Déductibilité des Intérêts.doc

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14 mars 2014

Nouveau une cession abusive de SPI - CE 12 mars 2014

disciplien.jpg
 La fiscalité des plus values immobilières est souvent plus favorable que
 celle de la plus value  des valeurs mobilières, le régime le plus lourd est celui de la cession d’actif –immeuble ou titres- détenu par une structure imposée à l’IS et suivi de la distribution du bénéfice net à des associés personnes physiques 

 

 

Les définitions de la SPI

Les tribunes sur les SPI  

 

pour imprimer la tribune cliquer 

 

La cession de la totalité des actions suivie de la cession  de l’actif  peut elle
être assimilée à une liquidation fiscale abusive ? 

Tournesol a encore marché sur la queue du tigre qui dormait, celui-ci  s’est alors réveillé  et  le conseil d’état l a suivi contrairement à ce qu’il avait décidé en 2010

Cliquer pour comprendre 

 

 

 

Doctrine administrative sur la définition de la cession d’entreprise

 

 

Attention le montage analysé  par notre conseil d état n’est pas un cas isolé ; la décote sur les actions étant utilisée pour contrebalancee  la fiscalité latente qui serait due en cas de cession de l’immeuble .Mais la question soulevée  dans le cas de l’espèce est celle l’utilisation de l’abus de droit dans le cadre d ‘un montage dont l’objectif exclusivement fiscal était d’éviter  la fiscalité de la distribution in fine 

Par  deux décisions (n°354174 et n°354173 en date du 12 mars 2014, le Conseil d'Etat vient de faire application de la procédure d'abus de droit à une structuration destinée à transformer une société en société à prépondérance immobilière afin de bénéficier du régime des plus-values applicable en matière de plus-value immobilière des particuliers. 

Lire la suite

01 mars 2014

enregistrement des cessions d'actions depuis le 1er aout 2012

tarifs de l'enregistrement  des cessions d'actions depuis le 1er

rediffusion

 Tarifs des droits d'Enregistrement  des cessions d'actions et de parts sociales
depuis le 1er aout 2012 

Les droits d’enregistrement sur la cession des titres de différentes formes de sociétés cotées ou non ont été largement modifiés au niveau de la nature des cessions, des taux et de l’assiette  

 

 le formulaire 2759

 

Depuis le 1er août 2012 : les taux des droits d’enregistrement exigibles sont les suivants : 

Ø      Sur les cessions d’actions cotées ou non, le taux .est fixé à 0,1% en faisant toutefois une distinction entre la constatation ou non par un acte

Ø      Sur les cessions de parts sociales, le taux est de 3%

Ø      Sur les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière,le taux  est de 5%

 

L’administration a publié une instruction sur certains aspects que nous reprenons ci dessous 

Article 726 du CGI

 

 

CESSION DE DROITS SOCIAUX LE BOFIP

 

 

Déclaration 2759

 

 

 Enregistrement  des cessions d'actions depuis le 1er aout
pour lire et imprimer cliquer

 

HTLM

 

LES DÉFINITIONS FISCALES DE LA SPI

 

 

 

 

A-Cession d’actions de sociétés cotées ou non cotées. 1

Précisions sur la notion d'actions cotées. 2

Précisions sur la notion d'acte :2

Cessions de blocs d’actions. 2

Définition de l’acte de cession. 3

Précisions relatives au champ d'application territorial:3

Exonérations. 4

Précisions relatives à la territorialité. 5

Précisions relatives aux opérations régies par un droit étranger6

Précisions relatives à la territorialité des entreprises gérant des marchés financiers. 6

B-Cessions de parts sociales. 6

C-cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière.6

D-Assiette du droit d enregistrement7

Pour les sociétés non immobilières. 7

Pour les sociétés à prépondérance immobilière. 7

E-Formalités pratiques

 

. 7

Tableau de synthèse

Date et lieu du dépôt de la déclaration 2759. 7

Modèle de déclaration 2759

 

 

. 8

 ENRGISTREMENT.doc

 

Les nouveaux droits d enregistrement en matière de cessions d.doc

07 février 2014

Validité d'une caution donnée par une SCI

 SUBPRIME1.jpgRevirement de jurisprudence

La cour de cassation va-t-elle réveiller 
une crise du crédit immobilier?

Encore une nouvelle insécurité fiscale et juridique
à la française

 

pour imprimer la tribune avec les liens cliquer

         MISE A JOUR FEVRIER 2015

  Une sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé jugée valable

La sûreté accordée par une SCI en garantie des dettes d'un associé, même lorsqu'elle porte sur son seul actif, n'est pas contraire à l'intérêt social si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et d'assurer la sauvegarde de celui-ci.          

 

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 10 février 2015, 14-11.760, Inédit

 

 X X X X X 

La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2012 que le cautionnement hypothécaire consenti par tous les associés d'une société civile immobilière sur son unique bien immobilier, en garantie d'un prêt qui n'entre pas dans son objet social, n'est valide que s'il n'est pas contraire à son intérêt social 
                                      (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Le cautionnement, même accordé par le consentement unanime des associés, n'est pas valide s'il est contraire à son intérêt social. Une garantie consentie par une société civile immobilière est contraire à son intérêt social dès lors que la valeur de son unique bien immobilier est inférieur au montant de son engagement et qu'en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine doit être réalisé, ce qui est de nature à compromettre son existence même (Cass. civ., arrêt du 12 septembre 2012, n°11-17948).

Dans cet arrêt, la cour vise l’article 1849 du code civil qui dispose

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

 

La solution aurait  elle été différente  si la cour avait visé  l’article 1933 du code civil Qui dispose

Toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l'intérêt commun des associés. »

Or en l’espèce, la caution avait bien été donnée dans l’intérêt commun des associés

La stricte application de cet arrêt ne va-t-il pas remettre en cause les nombreuses cautions hypothécaires accordées par des sociétés civiles immobilières et ce conformément à des solutions légales et bien adaptées aux anciennes jurisprudences

 

Déjà des banques menacent de résilier ce type de crédit et ce sans que les associés puissent apportés d’autres formes de garantie. Va t on vers des défauts généralisés ??

Une caution garantie par des parts de SCI a t elle la même "solidité financière" 
qu' une caution hypothécaire ?

Quelle sera la nécessaire réponse des pouvoirs publics ??

Le trésor public sentant le danger d’une remise en cause brutale d’une pratique légale parfaitement rodée a livre sa prudente  appréciation de sioux par un BOI du 5 février 2014 

Sûretés et garanties du recouvrement - Cautionnement 
- Règles de validité de droit commun des contrats

BOI-REC-GAR-20-40-10-10  du 5 février 2014 

La pratique actuelle 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ???  

lire ci dessous

 

Traditionnellement, toutes les chambres de la Cour de cassation validaient les sûretés consenties par une société civile au profit d’un tiers sous trois conditions alternatives clairement exprimées). Ainsi, suffisait-il pout sur la sûreté soit valable :

  • Soit qu’elle entre expressément dans l’intérêt  social de la société garante (conformément à l’article 1849 du Code civil, applicables aux sociétés civiles) ;

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social  

  • Soit qu’elle caractérise une « communauté d’intérêt » de la société civile et du débiteur garanti ;
  • Soit enfin qu’elle résulte du consentement unanime des associés de la société garante (conformément aux articles 1852 et 1854 du Code civil). 

Cour de cassation, Chciv 1, 8 novembre 2007, 04-17.893, Publié au bulletin 

Le cautionnement donné par une société n'est valable que s'il entre directement dans son objet social ou s'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s'il résulte du consentement unanime des associés. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui condamne une société sur le fondement du cautionnement qu'elle avait souscrit en garantie d'une dette personnelle de son gérant, sans préciser que le cautionnement de cette société remplissait l'une de ces conditions

 

Cour de cassation, , Ch com 15 avril 2008, 06-18.294, Inédit 

La cour vérifie  méthodiquement l’existence de ces trois conditions alternatives dans trois attendus successifs.  

Le système ainsi mis en place et dégagé au fil d’une jurisprudence nourrie était simple et offrait aux parties une grande sécurité juridique. En pratique, les banques demandaient le consentement unanime des associés et bénéficiaient ainsi d’une sûreté valable. 

 

Revirement de jurisprudence ou retour à la source  ??? 

Cour de Cassation, Ch com du 28 mars 2000, 96-19.260, Publié au bulletin

 

Justifie légalement sa décision de déclarer valable le cautionnement consenti par une société civile immobilière (SCI) en garantie d'un prêt accordé à une société à responsabilité limitée une cour d'appel qui, faisant ainsi application des articles 1852 et 1854 du Code civil, relève que la SCI avait donné tous pouvoirs à sa gérante à l'unanimité au cours d'une assemblée générale extraordinaire pour accorder le cautionnement et dès lors qu'il n'était pas allégué que le cautionnement était contraire à l'intérêt social.

 L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 novembre 2011 opère t il un revirement de jurisprudence en affirmant que, pour être valable, le consentement d’une sûreté par une société civile doit « non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également être conforme à son intérêt social ».( lire l’arrêt de 28.03.00)

Cour de cassation, Chcom 8 novembre 2011, 10-22.944, Inédit 

 

Dans les faits visés par cet arrêt, l’immeuble donné en garantie par la société civile était son unique bien immobilier ; dans sa motivation, la Cour de cassation souligne que le patrimoine de la société était exposé à une disparition totale sans aucune contrepartie pour la société, l’opération garantie ne lui apportant « aucune ressource, mais [grevant] (….) très lourdement son patrimoine, exposé à une disparition totale (…), au risque donc de l’existence même de la société garante ».

Une année plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette nouvelle position par un arrêt en date du 12 septembre 2012 en affirmant que le « cautionnement [hypothécaire] même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ».

Dans cet arrêt, la troisième chambre reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié que la garantie accordée était proportionnée au patrimoine de la société garante : l’immeuble constituait le seul bien de la société civile, et sa valeur était inférieure au montant de son engagement. C’est ce que la Cour de cassation exprime dans sa motivation, en prenant le soin de relever que la sûreté en cause portait sur le seul actif de la société et qu’elle était d’un montant supérieur à la valeur de cet actif, ce qui était de nature à remettre en cause l’existence même de la société.

En résumé, sans remettre en cause le régime traditionnel exigeant le respect d’une des trois conditions alternatives, ces nouvelles jurisprudences se basent sur la notion d’intérêt social pour instaurer de nouveaux critères à prendre en considération :  

·        L’arrêt de 2011 exige que la sûreté soit conforme à l’intérêt social de la société garante et qu’elle tire une contrepartie réelle à l’engagement souscrit ; 

  • L’arrêt de 2012 ajoute que, nonobstant la conformité à l’intérêt social et l’existence d’une contrepartie, encore faut-il que cette dernière soit suffisante et proportionnelle à l’engagement souscrit par la société civile.   

Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque important d’annulation de nombreuses sûretés accordées en garantie de la dette de tiers sur le fondement désormais insuffisant de la jurisprudence traditionnelle.

09 janvier 2014

Plus values immobilières et résident en france/le BOFIP du 10/9/14

plus value.jpg modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers 

 

Les nouveaux formulaires en matière
de plus-values immobilières des particuliers :

 

2048-IMM-SD (immeubles ou droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) :

2048- M (meubles et parts de sociétés à prépondérance immobilière) : 

2048-TAB (terrains à bâtir) :

 

Détermination de la plus-value imposable des Plus-values immobilières-           

Bofip du 10 septembre  2014

 

Avec le rescrit n°2014/01 sur  les modalités de calcul
pour les plus values de terrains à bâtir cf §154 et 270

 les nouveaux abattements à compter du 1er septembre 

Fraction de la plus value immobilière imposable 

Départ à l étranger et plus value sur résidence principale 

Un de nos amis  nous signale que l’administration imposerait les plus value de cession de résidence principale des contribuables ayant quitté la France sur la motif que l’exonération serait réservé aux résidents de France BOI-RFPI-PVINR-10-20- du 06.08 2013 §220

 alors même que le conseil d etat a jugé a maintenu cette exonération si la vente intervient dans les délais normaux ( CE 6.10.10 N° 308051 

les abattements vus par la revue fiduciaire

 

 

Afin de trouver une solution  pour contribuer à la fluidité du marché immobilier, les modalités d'imposition des plus-values immobilières sont modifiées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013. , décision confirmée par l'artciel 22 de la loi de finances pour 2014

 

Attention cette décision ne vise que certaines règles d’assiette- les abattements de durée de possession- et non les taux qui sont pour les résidents de 19% +15.5% soit 34.5% et pour les non résidents non UE 33.3% +15.5% soit 48.8 % .majorés  de la surtaxe pour PV élévées.(lire ci dessous)..pour l'instant

 

la détermination des régles d'assiette-les BOFIP

 

Par ailleurs, certainement dans un but de simplification (?) il existera deux assiettes d’imposition une pour l’IR et une autre pour les CS ce qui diminue en fait l'intérêt financier pour les citoyens ; et le projet de loi qui ne sera déposé sur le bureau e l'assemblée nationale que fin septembre pourra comprendre des mesures plus contrariantes ?! car nous savons tous que le diable est dans le détail

En fin dans certains cas, pour les non résidents  le prix du représentant fiscal assis sur le prix de vente sera plus élevé que l’impôt ce qui ne manquera de relancer le débat sur la compatibilité du représentant avec le droit de l’UE 

 

Le BOFIP Cazeneuvedu 2 aout 2013

 

Le BOFIP RECTIFICATIF DU 9 Aout 2013

 

L'abattement de 25 % sur les plus-values immobilières  a été supprimé le 1er septembre 2014

          

Selon la nouvelle version de Bofip datée du 9 août, l'abattement exceptionnel de 25 % s'applique aux cessions de biens immeubles autres que les terrains à bâtir et non plus aux seuls locaux d'habitation.

Détermination de la plus-value imposable    BOI-RFPI-PVI-20-20

Assiette du prélèvement.     BOI-RFPI-PVINR-20-10

 Plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière -Détermination de la plus-value imposable BOI-RFPI-SPI-20 

 Les titres de sociétés à prépondérance immobilière demeurent exclus de l'abbattement de 25%

 

Le regime des plus values de titres de SPI

Attention cette décision ne vise que les règles d’assiette et non les taux qui sont pour les résidents de 19% +15.5% soit 34.5% et pour les non résidents non UE 33.3% +15.5% soit 48.8 % ....pour l'instant  

Les deux Complements d imposition

A° LA SURTAXE  

la LFR de décembre 2012 ( art.70)a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières Article 1609 nonies G nouveau CGI  

 Montant de la plus-value taxable (après abattements)

 Taux de la surtaxe 

 Taux global applicable 

 De 0 à 50 000 €

0%

19%

 Supérieur à 50 000 € et inférieur ou égal à 100 000 €

2%

21%

 Supérieur à 100 000 € et inférieur ou égal à 150 000 €

3%

22%

 Supérieur à 150 000 € et inférieur ou égal à 200 000 €

4%

23%

 Supérieur à 200 000 € et inférieur ou égal à 250 000€

5%

24%

 Supérieur à 250 000 €

6%

25%

 

 Avec l'ajout des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 54.8 % (33.3+15.5+6)  pour les particuliers et ce sans l'ajout de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus   

B LA CONTRIBUTION SUR LES HAUTS REVENUS 

La constatation d'une PV immobilière élevée est susceptible d'emporter application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus visée à l'article 223 sexies du CGI. ( 4% OU 6% =
L'assiette de ladite contribution est en effet le revenu fiscal de référence, lequel inclut les plus-values, conformément au IV de l'article 1417 du CGI. 
 

Par ailleurs, certainement dans un but de simplification(?) il existera deux assiettes d’imposition une pour l’IR et une autre pour les CSEn fin dans certains cas ,pour les non résidents  le prix du représentant fiscal assis sur le prix de vente sera plus élevé que l’impôt ce qui ne manquera de relancer le débat sur la compatibilité du représentant avec le droit de l’UE

 

Le représentant fiscal est il eurocompatible 

 

 

En premier lieu, et pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

En matière d’impôt sur le revenu, la durée de détention est de 22 ans MAIS en matière de prélèvements sociaux la durée est maintenue à 30 ans avec des abattements fortement progressifs à partir de la 22 ème année

 

En second lieu, et pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la seule cession de logements ou de droits s'y rapportant
Attention  aux nombreuses exceptions 
 

  Réforme des plus-values immobilières :
quand les chiffres contredisent le « choc d’offres » annoncé
(source fiscal on line

 

les nouveaux abattements à compter du 1er septembre

 

 

 

 

26 décembre 2013

SCI Réévaluation et Option à l'IS / Précautions à connaitre

rediffusion avec mise à jour

option a l is d'une societe civileVous êtes nombreux à vous poser la question de savoir si une option à l’IS  d’une SCI à l’IR serait la solution pour purger les plus values immobilières

pour lire et imprimer la tribune cliquer

 

La question est de savoir si le régime ordinaire d’assiette des plus values immobilières "réalisées ", régime prévu à l’article 150 U CGI peut s’appliquer aux plus values dites latentes : la grande majorité des professionnels ne le pense pas sauf  les disciples de notre ami le professeur TOURNESOL ,notre spécialiste de l'abus de droit.

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés

 

ATTENTION ces mesures ne semblent pas avoir été intégrées dans le BOFIP

 

Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 12/07/2013, 338278,Sarl Cofathim n

 

La plus-value dégagée par une société relevant de l'article 8 du CGI à l'occasion de la réévaluation de ses immeubles ne constitue pas un élément du résultat et doit être portée au compte de capitaux propres « écart de réévaluation ». Elle présente le caractère d'une plus-value latente qui n'est pas imposable tant que l'immobilisation ainsi réévaluée n'a pas été cédée

Le transfert d'une partie des sommes inscrites au compte « écart de réévaluation » sur des comptes courants d'associés, alors que les immobilisations correspondantes n'ont pas été cédées, revêt le caractère d'une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l'article L 232-11 du Code de commerce. Une telle opération a pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l'écart de réévaluation son caractère latent et rendre celle-ci immédiatement imposable.

L'administration est en droit de taxer la plus-value à la date où elle perd son caractère latent, qui constitue le fait générateur de l'impôt, et d'en tirer les conséquences quant à son imposition au nom des associés présents à cette date.

En revanche, l'administration n'est pas fondée à imposer un nouvel associé qui ne l'est devenu que postérieurement à la date à laquelle la plus-value a perdu son caractère latent, en acquérant d'ailleurs les parts pour une valeur correspondant à l'actif de la société civile immobilière après réévaluation.

 

La réévaluation des actifs immobiliers d'une société civile immobilière est sans conséquence sur les revenus fonciers. Elle ne dégage pas de plus-value imposable entre les mains des associés en l'absence de cession des actifs immobiliers

 

Rép. Dubernard AN 8 avril 1996 p. 1899 n° 33299 :

Rép. Dubernard AN 29 avril 1996 p. 2328 n° 33304 :

 

Attention  CE 4 août 2006 n° 272383, Xavier Maraval : concl. L. Vallée


 

Plus-values de réévaluation des actifs
d'une SCI  soumise à l'impôt sur les sociétés

 

 

Le BOFIP du 7 MARS 2013 sur les conséquences d’une option à l’IS

 

 

 

La suite ci deesous

 

 

Le principe. L’imposition des plus values latentes. 2

L’exception : exonérations sous conditions. 2

Les conséquences  de l’option (source dgi )3

Attention à la réévaluation libre. 4

l’arrêt  SCI Rue de l’église. 4

Les douloureux arrêts Carrel4

Par ailleurs, le régime de la SCI translucide permet de déduire de nombreuses charges qui seraient amortissables dans le cas de l’option IS et surtout autorise une intégration fiscale c'est-à-dire un cumul des bénéfices et des pertes fonciers de l’ensemble de vos locations.

Il convient de rappeler que le revenu net encaissé après un revente est encore aujourd'hui plus favorable à la société translucide qu’à la société IS.

L'option IS est utile pour des tres gros patrimoines mais pas pour une gestion patrimoniale "normale"

? 

Tribunes sur la fiscalité immobilière 

Tribunes sur la SPI internationale 

Tribunes sur la société civile immobilière

la société civile à but commercial: attention  

Cette option peut avoir des conséquences financières,comptables et financières  lourdes et vous devez faire attention aux conseils donnés par de sympathiques professeurs Tournesol

Un rescrit récent mais la question était incomplète

 RES N° 2011/23 (FE) du 02/08/2011
Option d'une société civile immobilière
pour l'impôt sur les sociétés en cours d'année
.

 

Un premier reflexe de bon sens est de référer à la position administrative   sur l’interprétation de l’article 202 ter CGI

. Dispositif prévu au second alinéa de l’article 202 terdu cgI.

 

Lorsqu'une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes change totalement ou partiellement de régime fiscal (cf. n° 581-2), en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks, ne font pas l'objet d'une imposition immédiate à la double condition qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que l'imposition desdits bénéfices, plus-values et profits demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société ou à l'organisme concerné (DB 5 G-51 n° 3 et DB 4 A-633 nos 44 et suiv.). Les sociétés et organismes visés ci-avant doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l'événement qui entraîne le changement de régime ou d'activité produire le bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet.

 

Cette position avait été précisée dans le BOI 8 M-1-04

 

FICHE N° 1 Notion de cession à titre onéreux page 10/18

15. Changement de régime fiscal des sociétés de personnes.

8 M-1-04 N° 7 DU 14 JANVIER 2004.doc

 

Mais la messe n’est pas dite pour autant.quelles seraient  donc la nature et l’assiette de ces revenus ;  plus value immobilière ou autres

L’administration ne le précise pas
mais la jurisprudence est redoutable

La plus value de réévaluation  est imposable au niveau de la société
 mais aussi au niveau des associés ???

 

Conseil d'État, 04/06/2008, 277560  SCI RUE DE L EGLISE

 

1° Il résulte des dispositions de l'article 202 ter, II du CGI et de l'article 39 duodecies du même Code que, lorsqu'une société imposable selon les règles applicables aux revenus fonciers décide d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, et sous réserve de l'application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 202 ter, II, les plus-values latentes immédiatement imposables au régime des plus-values à court terme comprennent notamment les amortissements qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création.


2° Ainsi une cour administrative d'appel ne commet pas d'erreur de droit en déduisant de la circonstance que les résultats d'une société civile immobilière provenant de la location de ses immeubles avaient été déterminés antérieurement selon les règles applicables aux revenus fonciers que l'administration était fondée à imposer comme plus-value à court terme, non seulement la part des amortissements réellement effectués par la société civile immobilière au titre de l'année N mais aussi les amortissements reconstitués correspondant à la période antérieure à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

 

 

Les douloureux arrêts Carrel

 

la SCI Carrel, qui avait  pour objet l’acquisition et la location d’immeubles, était soumise au régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code général des impôts jusqu’à son option le 31 mars 1992 avec effet rétroactif au 1er janvier de la même année pour l’imposition de ses résultats à l’impôt sur les sociétés ; à l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice et en a tiré les conséquences fiscales suivantes , confirmées par le conseil  

 

En ce qui concerne les deux associés de la société, en imposant les sommes portées au crédit de leurs comptes courants en fin d’exercice en tant que revenus de capitaux mobiliers .

La somme distribuée entre les associés ne provient pas de bénéfices ou de réserves constitués antérieurement à l’option pour l’impôt sur les sociétés par la société civile immobilière mais de la réévaluation des immobilisations opérée par une décision de gestion à la date de clôture de l’exercice, le 31 décembre 1992, alors que la société avait formulé son option le 31 mars 1992 ;

 

Le contribuable ne peut se prévaloir, sur le fondement de l'article L 80 A du LPF, de la documentation administrative 4 H-1173 paragraphe 1 dès lors qu'elle précise les modalités d'application de l'article 112, 1° du CGI et n'ajoute rien à la loi.

 

 

Conseil d'État,  04/06/2008, 277557, Inédit au recueil Lebon

 

En ce qui concerne la société l’administration fiscale, constatant que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture au 31 décembre 1992 différait de celle portée au bilan de clôture de l’exercice précédent, a estimé que la société avait procédé à une réévaluation libre de ses immobilisations à la clôture de l’exercice 1992 et a imposé la plus-value qui en résultait ;

 

Conseil d'État,04/06/2008, 277561, Inédit au recueil Lebon

 

 

         option is.docc 

 

 

21 décembre 2013

Plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Plus-values de cessions de titres
de sociétés à prépondérance immobilière

Régime des SCI non imposées à l’IS

Les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du CGI, lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI.

Titre 1 : Champ d'application

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02 novembre 2013

Luxembourg et abus de droit fiscal

 touresol.jpgLe professeur Tournesol vient de voir trois  de ses montages contestés par le comite des abus de droit fiscal.

Il s’agissait des montages  pour éviter que les plus values immobilières réalisées par des soparfi soient  imposables en France dans le cadre de l’ancienne convention

Dans les deux situations, les limiers de la DGFIP, protecteurs de nos finances publiques, ont avec une forte assistance internationale requalifié les montages de notre professeur en abus de droit fiscal ce qui a été confirmé par le comité des abus de droit fiscal.

 

La substance en fiscalité luxembourgeoise

 Cliquer

Implanter une société au Luxembourg présente dans bien des cas un attrait indéniable notamment en raison de la stabilité politique et fiscale, des mesures d’incitation à l’investissement et de l’expérience significative des prestataires de services (avocats, experts comptables, domiciliataires, …) dans les opérations internationales. Il est cependant pertinent de s’assurer que la société remplisse bien les critères de résidence fiscale, en particulier quand elle est impliquée dans des opérations transfrontalières. En effet, la remise en cause de la résidence fiscale luxembourgeoise par un Etat étranger peut exposer cette société à une double imposition  de ses revenus.  

 les  derniers avis du comite publiés au BOFIP 

 

Transfert de siège d’Italie vers le Luxembourg Affaire n° 2012-42 (25.10.12)

. 1Séance du comité des abus de droit  fiscal du 25 octobre 2012

La SARL F gérant une LUXCO Affaire n° 2012-47 (27.11.12)

. 2

Affaire n° 2012-42 convention fiscale avec le Luxembourg

La société suisse transférant son siège au Luxembourg       

Affaire n° 2012-48 (5.12.12)  Séance du 5 décembre 2012

31 octobre 2013

Le guide d'évaluation de la DGI est il une interprétation formelle ?

evaluation dgi.jpgEn mars 2007,l'administration fiscale française a publie un guide exhaustif pour faciliter l'évaluation des entreprises cotées ou non cotées ainsi que les sociétés de personnes

le guide DGI de l'évaluation

Ce guide esi il une interprétation formelle au sens de l'article L 80A LPF

la SAS Adélaïde, société holding de tête d’un groupe fiscal intégré et dont le capital est détenu pour la totalité par les époux A..., détient la quasi-totalité des actions de la société A... ; du 21 octobre 1998 au 2 août 1999, la SAS Adélaïde a cédé 173 actions de la société A...à des cadres dirigeants de cette dernière, pour un prix unitaire variant de 100 à 1 200 francs ;

À la suite d’une vérification de comptabilité de la SAS Adélaïde, l’administration fiscale a estimé que la cession de ces titres avait été réalisée à un prix minoré et devait être regardée comme un acte anormal de gestion ; 

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08 octobre 2013

Taxes sociales sur les non-résidents: la France en infraction ????

curiae.jpg L’extension aux non-résidents des prélèvements sociaux sur les  revenus du patrimoine de source française
est il compatible  avec le droit communautaire.?

 

 

Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont ils des prélèvements sociaux ou fiscaux ?
Question préjudicielle posée par le CE à la CJUE

Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 17/07/2013, 334551,   

 

NOTE EFI Dans Les  deux arrêts rendus le 15 février 2000 dans les affaires C-34/98 et C-169/98, Commission c/ France, la Cour de justice des Communautés européennes a jugé que la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale, lorsqu'elles frappent, comme c'est également le cas, les revenus d'activité et de remplacement, se substituant ainsi pour partie aux cotisations de sécurité sociale, entrent dans le champ d'application du règlement du 14 juin 1971, les prélèvements en cause dans les présents litiges sont assis uniquement sur les revenus du patrimoine d'un contribuable, indépendamment de toute activité professionnelle, actuelle ou passée, de ce dernier ; qu'ils sont, en outre, dépourvus de tout lien avec l'ouverture d'un droit à prestation ou un avantage servis par un régime de sécurité sociale et sont, pour ce motif, regardés comme ayant le caractère d'impositions et non de cotisations de sécurité sociale au sens des dispositions constitutionnelles et législatives nationales ;


L'article 29 de la loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012, dispose que les revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) des non-résidents en France soient assujettis aux prélèvements sociaux, CSG, CRDS. Soit  15,5 % A CE JOUR

De nombreux contentieux ont été engagés sur ce dossier notamment l’ami d’EFI
M. Thibaut LAFON établi en Irlande, et non-résident fiscal en France, avait  saisi en septembre 2012 la Commission européenne d'une plainte contre la France pour non-respect du droit communautaire, avec la saisine du Conseil d’État pour une requête en annulation, sur le fondement de l'unicité de législation de sécurité sociale des règlements communautaires n° 1408/71 et n° 883/2004,  et de la violation du droit communautaire. 

Comment engager une action contre un état membre de l’ue 

Vous trouverez en pièce jointe, la décision de la Commission européenne, statuant sur la plainte contre la France. (Cf. le courrier de la DG Emploi, affaires sociales et inclusion) 

LA RÉPONSE DE LA COMMISSION A Mr Thibaut LAFON 

 

La confirmation  de la commission à Claudine Schlmid 
 députée des français à l étranger
 Suisse et Vaduz

ATTENTION la décision finale reviendra à la cour de justice de l’union européenne à suivre donc

 

15 septembre 2013

ISF et évaluation des comptes courants

ISF et évaluation des comptes courants

isf.jpg

Quelle valeur pour une créance abandonnée
avec une clause de retour à meilleure fortune ?
 

pour imprimer avec les liens cliquer

L ISF EN FRANCE   

Evaluation des comptes courants d’associés

 

mise à jour septembre 2013

 

Evaluation d’un compte courant d’une entreprise en difficulté

 

Cour de cassation, Ch com, 9 juillet 2013, 12-21.836,  

 la valeur déclarée du compte courant doit résulter d’une estimation réaliste en fonction des possibilités pour l’associé de recouvrer sa créance, au premier janvier de chaque année concernée, compte tenu de la situation économique et financière réelle de la société, et non des seuls éléments comptables inscrits dans des déclarations fiscales

 la cour d’appel relève que les intéressés ont déclaré une valeur de ce compte courant inférieure de deux tiers à celle nominale ressortant des documents comptables de la société ;et après avoir rappelé qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve que la valeur déclarée par eux correspond aux possibilités réelles de remboursement de la société, l’arrêt d’appel retient exactement que celles-ci dépendent de sa situation financière laquelle inclut la valeur de ses actifs immobiliers ;

Il constate l’absence de précision sur l’activité de la société et ses difficultés de fonctionnement ou de développement ainsi que l’absence d’explication sur la méthode utilisée pour parvenir aux valeurs déclarées au regard des disponibilités financières de celle-ci ressortant des bilans et comptes de résultat ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations justifiant légalement sa décision, la cour d’appel a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n’est pas fondé ;

 

mise à jour juin 2012 

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11 septembre 2013

Réforme fiscale; un pré projet

 L immobilier la nouvelle mamelle fiscale

FAILLITE.jpg Fiscalité des revenus du capital

 

une future réforme fiscale ???

 

Dans une note remise au premier ministre, mardi 10 septembre, le Conseil d'analyse économique (CAE) recommande d'augmenter la fiscalité sur l'immobilier et de favoriser l'investissement vers de nouvelles entreprises innovantes. "Nous avons essayé de penser à une fiscalité à rendement constant, en privilégiant les investissements plus productifs pour l'emploi", précisent les auteurs.
 

"Les revenus du capital représentent 440 milliards d'euros, soit 22 % du produit intérieur brut : les revenus fonciers comptent pour 160 milliards d'euros, les revenus financiers atteignent 155 milliards et ceux des entreprises individuelles 125 milliards. Les impôts sur le capital en France ne s'écartent guère de la moyenne européenne : 23 % contre 20 %. En revanche, ils se caractérisent par une forte hétérogénéité, pas nécessairement source d'efficacité. "

"L'enjeu n'est pas négligeable : à la fois en terme de redistribution – améliorer l'efficacité économique de la taxation des revenus du capital permet de réduire la fiscalité sur le travail – et en terme d'efficacité économique."

"En France, l'incitation fiscale favorise très nettement l'investissement immobilier et l'assurance-vie."

Le BOFIP Cazeneuve / Du billard à 5 bandes 

 

NOTE EFI Nous pensons que dans un premier temps -après les élections de 2014-, l’assiette de la CSG sera étendue à toutes les PV immobilières – avec abattement pour la résidence principale -mais sans plafond de durée .. 

 

Deux nouvelles propositions d’imposition de l immobilier proposées par

 

le CENTRE D ANALYSE ECONOMIQUE

 

Patrick Artus,  Antoine Bozio et Cecilia García-Peñalosa

 

La Note en français

Communiqué de presse

L’ analyse du MONDE 

 

Toujours dans le but de réduire les inégalités de traitement fiscal, nous préconisons de rééquilibrer la fiscalité vers l’immobilier

 

Vers une imposition à l’IR de la valeur locative des
habitations occupées par les propriétaires

 

en taxant les loyers implicites nets des intérêts d’emprunt ou, à défaut, en relevant les taxes foncières via la mise à jour les valeurs locatives.

 

Vers la barèmisation des plus values immobilières

 

S’agissant des plus-values, nous proposons simplement d’annualiser la plus-value réelle (en déduisant l’inflation) avant de l’imposer au barème général de l’impôt sur le revenu.

Enfin, nous considérons qu’une épargne défiscalisée plafonnée de type livret A se justifie au regard des besoins de lissage de la consommation des ménages. Toutefois, cette épargne n’a pas vocation à financer un investissement public précis comme le logement social

 

11 août 2013

Le BOFIP Cazeneuve / Du billard à 5 bandes

 billard.jpgLe BOFIP Cazeneuve sur les PV immobilières  cliquer

 

Nous nous sommes tous demandés pour quelle raison notre ministre du budget a publié dans un bulletin officiel sous sa signature personnelle  d’ordonnateur principal – au sens du droit budgétaire- sa décision de modification d’une loi, modification   ni présentée en conseil des ministres ni déposée au parlement sous forme de proposition de loi ou de réponse à une question écrite

Nous savons que cela serait  pour apporter une sécurité à nos concitoyens au sens de l’article L80 du LPF

Nous nous sommes aussi tous demandé pour quelle raison le ministre a délibérément compliquer le système actuel en supprimant l’assiette unique entre l’IR, prélèvement d’état  et la CSG prélèvement social ??

Un de nos amis, bien informé-  m a fait remarquer  que son objectif est double

 

Si l’objectif montré du doigt est bien de liquéfier le marché immobilier

 

L’objectif caché avec habileté par notre champion du billard à 5 bandes est de mettre en place pour les PV immobilières un système d’assiette différenciée pour les prélèvements d’etat et les prélèvements sociaux

 

- Pour quelle autre raison aurait il voulu compliquer le système actuel en différenciant les abattements de durée l’assiette de l’ir de celle de la csg

 

Il s’agir d’un coup de billard à 5 bandes :

 le but final  est que la CSG – différenciée de l’IR -puisse s’appliquer d’abord à toutes les plus values y compris celle de l’habitation principale –plus value qui resteraient exonérée de l’IR- (comme du reste l’avait proposé un député UMP en juillet 2011) puis ensuite en supprimant progressivement l’abattement du durée mais uniquement pour la CSG

 

Un système d’assiette différenciée existe déjà notamment pour les dividendes dont les prélèvements sociaux ne bénéficient pas de l’abattement de 40% prévu uniquement pour l’IR ainsi que pour les plus values mobilières

 

L’objectif du ministre est bien d’établir un système de prélèvements différenciés pour les plus values immobilières

 

Des mesures d’opinion  non publiées montant en effet que nos écureuils  râlent  d’abord la fiscalité de l’état et rarement  la fiscalité sociale  alors que celle-ci, la plus  lourde (25% du PIB), est souvent la plus injuste pour les plus faibles  et la plus handicapante pour nos entreprises

 

Va-t-il réussir  son coup à 5 bandes ?

 

Résultat vers décembre 2014 après les élections municipales, européennes et sénatoriales …et dans le cadre non pas d'une loi budgétaire mais dans le cadre de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2015......

11:30 Publié dans Plus values immobilières des particuliers | Lien permanent | Commentaires (0) |  Imprimer | |  Facebook | | | | Pin it! | | |  del.icio.us