ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

 rediffusion avec maj Le démembrement de la propriété immobilière et mobilière est à la mode tant pour les particuliers que pour les entreprises notamment pour les avantagesd économiques et financiers que ce régime   légal peut apporter à défaut de financement bancaire

Un usufruit très temporaire mais abusif

ce régime fiscal a été profondément modifié en décembre 2012

mise à jour 2013

 Article 15 de loi de finances rectificative pour 2012 (n° 403), 
 

Modification des modalités d’imposition de la cession

à titre onéreux d’usufruit temporaire  clisuer 
 

La cession d’un usufruit à une société est toujours temporaire

Question N° : 15540 de M. Jérôme Lambert cession d'usufruit
 Réponse  du 02/07/2013 

Mise à jour septembre 2012

 La cession temporaire d’un usufruit est elle une plus value LT ou un bénéfice ordinaire ?

CAA  DE LYON, 2ème chambre  12/06/2012, 11LY01293, n

Evaluation des actions d une holding

Conseil d'État, 20/06/2012, 343033

L'acquisition ou la vente de titres par une société à un prix s'écartant de façon significative de la valeur vénale constitue un avantage susceptible d'être requalifié en distribution occulte si la preuve d’une contrepartie n’est pas rapportée 

quelle est la valeur vénale des titres en cause. S'agissant de titres d'une société non cotée, tous les éléments permettant d'approcher au plus près le chiffre résultant du jeu de l'offre et de la demande Sont importants  toutefois la méthode de comparaison avec le prix retenu dans d'autres transactions équivalentes et portant sur les titres de la société doit être privilégiée.

Le Conseil d'Etat a déjà admis de se référer au prix de transactions portant sur des titres de sociétés similaires ou exerçant la même activité.

 Il va plus loin dans cette nouvelle jurisprudence en  se référant, pour apprécier  la valeur vénale de titres d'une société holding, au prix retenu lors de la cession de titres d'une filiale.mais ajoute il à condition que la part de la filiale dans l'actif de la holding révèle de manière suffisamment précise et probante la valeur de marché du titre.

X X X X X 

Evaluation des titres non cotés l’Aff. IMMAREX CAA PARIS

Nous savons tous que l’acquisition  d’un bien par une société à un particulier (IR) à une valeur surévaluée – ou inversement -peut  entrainer une rectification pour le bénéficiaire  de l’écart sur le fondement des revenus distribués aux termes de l’article 111 c  du code général des impôts et pour le « perdant »  sur l’acte anormal de gestion

les tribunes sur l'évaluation

L’EVALUATION DES TITRES
NON COTES

Par O FOUQUET

Ou les aléas de l'évaluation  des titres non cotés : du droit ou du fait?"

Mais comment l’administration DOIT prouver un écart de sous évaluation ?

Dans l affaire IMMAREX ,l’administration a constaté que la SA  Immarex avait acheté en 1998 à M. A pour un prix qu’elle a estimé supérieur à leur valeur vénale des actions de la banque Crédit Agricole Indosuez que l’intéressé avait acquises dans le cadre d’un plan de souscription d’actions ;

l’administration a qualifié de revenu distribué la part excessive du prix d’achat par la société Immarex, en application des dispositions de l’article 111, c du code général des impôts ;

M. A relève appel du jugement du 12 mai 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge du complément d’impôt sur le revenu auquel il a en conséquence été assujetti au titre de l’année 1998 ;

La CAA  de PARIS  annule le jugement et donne raison au contribuable

 Cour administrative d'appel de Paris, 28/04/2011, 09PA03841, n

les actions de la banque Crédit Agricole Indosuez n’étaient pas cotées sur un marché réglementé ; que la valeur vénale de tels titres doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ;

l’administration soutient que la valeur vénale des titres vendus par M. A pour un prix unitaire de 603,05 F s’établissait à 520 F soit un écart de sur évaluation de 83.05 F cad 13,7%  par rapport au prix convenu ou16% par rapport au prix rectifié;

Toutefois, la CAA a jugé qu’un tel écart de 16 % entre le prix convenu et la valeur vénale estimée des titres d’une société non cotée ne peut être regardé comme significatif ;

Par suite, l’administration n’apporte pas la preuve d’une distribution occulte de revenus au profit de M. A ;

Article 1er : M. A est déchargé du complément d’impôt sur le revenu auquel il a été assujetti au titre de l’année 1998.

EFI édite une lettre hebdomadaire que vous pouvez recevoir 
en vous abonnant en haut à droite

Exonération de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France

L'administration fiscale avait  pris , le 5 juin 2007, une position favorable sur l'éxonération de la plusvalue provenant de la cession de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France

Rescrit 2007/22

 Cette interprétation a été confirmée par le BOFIP (cliquer pour lire)

 QUESTION

L'exonération de la plus-value immobilière réalisée à l'occasion de la cession de la résidence principale du contribuable peut-elle s'appliquer en cas de cession d'un immeuble, mis à la disposition d'un associé résident de France à titre de résidence principale, par une société à prépondérance immobilière dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et dont le siège est situé hors de France ?

Cette exonération peut-elle également s'appliquer lors de la cession des titres de cette société ?

 REPONSE RAPIDE

  Réponse complète cliquer

.......Il est toutefois admis que la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de titres d'une société établie hors de France et dont les bénéfices sont imposés au nom des associés puisse bénéficier du régime d'imposition des plus-values immobilières lorsque :

- la prépondérance immobilière de cette société est établie, selon les conditions prévues au I de l'article 150 UB du CGI ;

- et que le siège de la société est situé dans un Etat membre de l'Union européenne ou Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen autre que la France, ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime du micro-foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année et énumérés, pour l’essentiel, à l’article 31 du code général des impôts (CGI).

 Jurisprudences 2011/2012 sur les revenus fonciers

LE BOFIP DE BASE

- titre 1, les revenus bruts imposables  BOI-RFPI-BASE-10) ;

- titre 2, Charges déductibles

Aux termes des dispositions de l'article 31 du code général des impôts, les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent les :

Chapitre 1- frais d'administration et de gestion,

BOI-RFPI-BASE-20-10) ;

- chapitre 2 indemnités d'éviction et frais de relogement

. BOI-RFPI-BASE-20-20) ;

- chapitre 3 Dépenses de travaux

BOI-RFPI-BASE-20-30) ;

- chapitre 4 charges locatives

BOI-RFPI-BASE-20-40) ;

- chapitre 5 impôts

BOI-RFPI-BASE-20-50) ;

- chapitre 6  primes d'assurance

BOI-RFPI-BASE-20-60) ;

- chapitre 7provisions pour charges de copropriété

BOI-RFPI-BASE-20-70) ;

- chapitre 8 intérêts et frais d'emprunt

BOI-RFPI-BASE-20-80) ;

- chapitre 9 déductions spécifiques

BOI-RFPI-BASE-20-90).

-  titre 3 la détermination du résultat foncier, BOI-RFPI-BASE-30).

 Un anstalt possédant un immeuble en France
est il imposable à l’IS

Le conseil d’état vient de confirmer la doctrine et la jurisprudence traditionnelles
MAIS avec une ouverture exoneratoire......

l’arrêt Etablissement Poudix

L’Etablissement Poudix, anstalt constitué le 30 juillet 1973 à Vaduz au Liechtenstein, a acquis le 22 juillet 1974 la propriété d'un hôtel particulier situé à Paris, dans le 16ème

 L’administration fiscale l'a assujetti à l'impôt sur les sociétés (….) sur une base d'imposition égale à la valeur locative de l'immeuble, lequel était pendant ces années mis gratuitement à la disposition de tiers

translater

Les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI.  CLIQUER

SUISSE: plus value immobilière à 19% au lieu de 33%;
 comment se faire rembourser

Imprime 2013 des plus values immobilières  2048 IMM SD

SIMULATEUR 

Note de PMICHAUD nous sommes dans l’insécurité fiscale la plus grande et aucun ne peut assurer  la pérennité des règles actuelles  d’autant plus qu’il n’existe aucune politique fiscale officielle et publique 

Attention non intégré dans le BOFIP

la LFR de décembre 2012 ( art.70)a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières SAUF TAB (à ce jour!!!)

Attention à rajouter la surtaxe prévue par l'Article 1609 nonies G nouveau CGI

Avec l'ajout des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 40,5% au lieu de 34,5% pour les résidents et de 54,8% pour les non résidents non UE

La constatation d'une PV immobilière élevée est susceptible d'emporter application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus visée à l'article 223 sexies du CGI.
L'assiette de ladite contribution est en effet le revenu fiscal de référence, lequel inclut les plus-values, conformément au IV de l'article 1417 du CGI. 

La cession d'immeubles ou de droits y afférent.
La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière
Le régime des plus-values immobilières des non-résidents,

D'une manière générale, sont compris pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, en application de l'article 14 du code général des impôts (CGI)

- les revenus tirés de la location des propriétés bâties et des propriétés non bâties, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale ;

- les revenus des propriétés dont le propriétaire ou un membre du foyer fiscal se réserve la disposition, sauf en cas d'exonération prévue par la loi ;

La question soumise à notre conseil était de savoir si les revenus provenant d’une SCI française et versés à un résident US étaient des revenus fonciers imposables en France ou de revenus indéterminés imposables aux US

Quality Invest Sur l'imposition des sociétés de personnes

La tribune sur la fiscalité internationale des sociétés de personnes

La société civile à but commercial ! À jour au 07.11

Nous savons tous que les revenus fonciers d’un immeuble situé en France sont toujours imposés ne France .Mais qu’en est il des revenus d’une SCI possédée par un US résident??

Note de P Michaud : l’intérêt de la SCI est d abord successoral : éviter l’indivision et surtout appliquer la loi successorale du domicile des associés et non celle de la situation de l’immeuble

Conseil d'ÉtatN° 342085 13 février 2013

M. A..., résident des Etats-Unis d'Amérique, détenait99 % des parts de la société civile immobilière (SCI) La Bret, dont le siège social était situé à Combrit (Finistère) ;

 Les règles d’assiette des plus values immobilières réalisées en France par des particuliers –résidents ou non résidents - à partir du 1^er février 2012 ont été profondément modifiées

Ces règles d’assiette s’appliquent –sauf cas particuliers – aussi pour les non résidents et ce même si les modalités d’imposition sont différente s

mise a jour PV Terrains à batir

RM  M. Philippe Meunier Question N° : 13929: 05/03/2013  JO page : 2536

WWWW

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur des immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de meubles sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI).

S’agissant des plus-values immobilières, ces aménagements concernent, d’une part, les modalités de détermination du montant imposable des dites plus-values, d’autre part, la création de nouvelles exonérations.

Contrôle à la demande des déclarations de succession

et des actes de mutation à titre gratuit.

Pendant une période d'expérimentation de 3 ans (01.01.2009-31.12.2011), les bénéficiaires d'une transmission à titre gratuit  (héritiers, légataires, donataires) la faculté de demander à l'administration fiscale d'effectuer le contrôle de la déclaration de succession ou de l'acte de donation dans les 12 mois qui suivent la demande. Ce contrôle serait toutefois réservé aux contribuables qui ont respecté leurs obligations déclaratives et qui se sont déjà acquittés dans les délais des droits dus.

 À l'expiration du délai d'un an, et à défaut de contrôle engagé par l'administration, aucune rectification ou remise en cause des éléments déclarés ne pourrait être faite).

L. n° 2008-1443, 30 déc. 2008, JO 31 déc., art. 36 et 46   

LPF, art. L. 21 B

LPF, art. L. 18

LPF, art. R. 18-1

Instr. 15 févr. 2011, BOI 13 L-2-11

LE BOFIP DU 12.09.2012

l'année 2012 qui n’est pas finie a été financièrement lourde  pour les non résidents mais aussi pour les résidents

Notamment, ont été mise en application

-         modification des règles d’imposition des trusts

-         alourdissement des plus values immobilières

-         alourdissement de l imposition sur le capital immobilier (ISF)

Le nouveau législateur a suivi les pistes tracées par le précédent  en votant l’article 29 de la loi du 16 aout 2012 qui assujetti aux prélèvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) perçus par les non-résidents et ce en complément des autres imposions existantes ( IR ou prélèvements sur les plus values de 50% ,de  33%  ou de 19 %°ce dernier taux uniquement pour les résidents de l’UE )

Ce texte préfigure t il l’évolution de la jurisprudence en cours  de formation sur l’application du taux de 19 % pour les nationaux suisses ??

Ces nouvelles taxes s’appliquent pour les plus values réalisées à compter du 17 aout 2012

Attention le taux des prélèvements sociaux – actuellement de 15,5 %- a une forte tendance à augmenter régulièrement – en effet un point d’augmentation correspond à environ 13MM€ de recettes nouvelles . Nous sommes donc dans un domaine de très forte incertitude fiscale …tant au niveau des taux que de la détermination de l’assiette.

Le projet de loi de finances pour 2013 - en cours d'arbitrage politique  très avancé- devrait apporter des débuts de réponses notamment dans l'incorporation des plus values dans l'assiette de l' impot sur le revenu c'est à dire en organisant une progressivité des prélèvements sur les plus values à partir d'un certain montant ( le point mort budgétaire serait TTC de l'ordre de 300 000 EUROS ! mais le chiffre définitf sera politique ...)

Comme nous l'avons écrit , l'immobilier serait la prochaine mamelle fiscale , une autre question sera de trouver une solution pour substituer aux charges sociales patronales une imposition à assiette large et taux faible/soit une TVA écologique soit une CSG mais qus choisir entre l'efficacite et la politique? les travaux de GALLOIS seront d'une forte, pardon d'une énorme  importance

Revenus fonciers et non résident

Plus value immobilière et non résident

POUR LIRE ET IMPRIMER LA TRIBUNE CLIQUER

I. Le droit existant2

A. Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine des résidents. 2

B. Une exonération sociale des revenus du patrimoine des non-résidents, malgré un assujettissement à l'impôt sur le revenu. 4

1. Un non-assujettissement aux prélèvements sociaux. 4

2. Un assujettissement à l'impôt sur le revenu. 4

II Le dispositif vote. 4

A. Un assujettissement des revenus fonciers des non-résidents à l’ensemble des prélèvements sociaux
5

B. L'assujettissement à l’ensemble  des plus-values immobilières des non-résidents. 5

Les « plus-values immobilières » visées à l'article 244 bis A CGI5

C. L'impact de la mesure. 7

Les débats juridiques et  fiscaux. 7

A. La nature juridique de la csg. 7

B. Un alignement sur le régime fiscal11

C. La compatibilité avec les conventions fiscales

Non résident.doc

. 11

L'information légale
sur le patrimoine immobilier.

 LE CADASTRE EN FRANCE

pour imprimer cliquer

LE GUIDE DE L’EVALUATION des ENTREPRISE

Méthode d'évaluation immobilière.pdf

rediffusion

Conséquences du transfert du siège
d’une SPI étrangère
en France

Une société de Guernesey possède un immeuble  à Neuilly.

elle transfère son siège en France et se transforme en société civile française.

La plus value potentielle sera t elle soumise
au prélèvement de 33% ? 

Qu'en serait il avec une SOPARFI ?

Transfert de siège au sein de  l'UE ?
l' Aff National Grid (cliquer )

la tribune EFI sur les SPI

1er affaire

L’affaire SCI du 14 rue de la Ferme   

la nouvelle convention et les frontaliers 

lettre de Mr CAHUZAC à Mr ECKERT député
cliquer

Le gouvernement  envisage bien de réexaminer plusieurs conventions fiscales dont celle liant la France et le Luxembourg, cependant Jérôme Cahuzac a rappelé que l’objectif de ce réexamen n’est pas de modifier la situation fiscale des frontaliers MAIS de "controler" les abus de conventions...

 « En aucun cas, le principe d’imposition des revenus du travail, avec les modalités et dans le pays où ils sont perçus ne sera remis en cause !
Rien ne changera donc pour les travailleurs frontaliers ». 

L'objectif de ce réexamen est de faire en sorte que ceux qui abusent des lois et des conventions pour s'exonerer de leur juste contribution à l'effort national ne soient plus en mesure de le faire "

 

Le message politique est clair; bye bye la nationalité fiscale?????
MAIS...

XXXXXX 

Luxembourg:le nouvel avenant au traité fiscal sur la plus value
 viserait il aussi  l' isf ? 

 Imposition des plus values immobilières
réalisées par des non résidents

pour lire et imprimet la tribune

lire aussi la tribune sur la société à prépondérance immobilière

Plus Values Immobilières: l'instruction 8M-3-12 du 17 avril 2012

 les tribunes sur les plus values immobilières

Différentes lois ont profondément modifié l'imposition des plus values immobilières réalisées tant par les résidents que par les non résidents

En pratique ces modifications ont été faites au niveau de l'assiette de la plus value imposable , le délai d'exoneration passant de 15 ans à 30 ans .

Le régime d'imposition des plus values immobiliéres;

pour les résidents

pour les non résidents

-Exonération de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue au travers d'une société dont le siège est situé hors de France cliquer

-Comment acheter une résidence en France cliquer

-Remise en cause de l'obligation d'un représentant fiscal par la CJUE     liquer pour lire

-Plusieurs jugements récents ont remis en cause le montant du prélèvement de 33%  Pour lire cliquer  

En principe, la vente par un propriétaire de son immeuble situé en France peut dégager une plus-value.

Les nouveaux abattements 

La cour de cassation vient de confirmer que la cession de parts d’une SPI pouvait en fait être considérée comme une cession d’immeuble !!

Seul un sympathique nimbus de la fiscalité a pu donner

de tels conseils à de braves gens ??

 

Cet arrêt a été le père fondateur d'un début (!!!) d'une reforme de la cession des parts de SPI et nous pouvons tous remercier notre nimbus de la fiscalité de son conseil avisé 

Article 726-2 CGI         LOI n°2011-1977 du 28 décembre 2011 - art. 3 (V)