02 octobre 2013

ISF La gestion de son parc immobilier n'est pas professonnelle sauf si

 isf.jpgUne SARL gérant son parc immobilier n’est pas un bien professionnel  sauf si..

 


 

Cour de cassation, Chambre commerciale, 
19 mars 2013, 12-12.678, Inédit

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est, en principe, assis selon les mêmes règles que les droits de mutation par décès. Cette règle comporte toutefois des exceptions, notamment en ce qui concerne les exonérations et la prise en compte des dettes pour la détermination du patrimoine net imposable à l'ISF.


 

L'article 885 N du code général des impôts (CGI) à l'article 885 R du CGI définissent les biens professionnels qui ne sont pas pris en compte dans l'assiette de l'ISF en application du dernier alinéa de l'article 885 A du CGI.

Les activités civiles autres qu'agricoles, libérales ou assimilées fiscalement à des activités commerciales ne peuvent être retenues au titre des activités professionnelles pour l'application de l'article 885 N du CGI. Par suite, les biens affectés à l'exercice de telles activités sont exclus de la catégorie des biens professionnels pour l'application de l'impôt de solidarité sur la fortune. Tel est le cas notamment :

- des titres détenus par un particulier qui gère son portefeuille de valeurs mobilières (pour les dirigeants de société, BOI-PAT-ISF-30-30-20) ;

- des immeubles donnés en location, à l'état nu, par un contribuable dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, sauf dans les cas particuliers qui seront mentionnés, notamment, au BOI-PAT-ISF-30-30-10-20.

Il en est ainsi alors même que le contribuable consacre à l'activité de location d'immeubles à l'état nu tout son temps et emploie du personnel à cet effet (Cass. com., 12 décembre 1989, n° 88-14579). Cette jurisprudence, rendue en matière d'impôt sur les grandes fortunes confirme la doctrine administrative et s'étend également à l'impôt de solidarité sur le fortune.

Les immeubles à usage industriel et commercial donnés en location ne constituent pas des biens professionnels pour leur propriétaire, sauf dans les cas particuliers visés au II-C-2 § 200.

L'exercice par une personne physique (ou morale) d'une activité de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles, ne confère pas à ces immeubles un caractère professionnel au sens de l'article 885 N du CGI, mais entre dans le cadre de la gestion de ce patrimoine. Les immeubles en cours de rénovation ne peuvent pas, dès lors, être considérés comme des biens professionnels au regard de l'impôt de solidarité sur la fortune


Les avancées de l arrêt du 19 mars 2013 ????


 Cour de cassation, Chambre commerciale, 19 mars 2013, 12-12.678, Inédit

 

 L’administration fiscale a notifié à M. X... une proposition de rectification de son impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des années 2001 à 2004, afin d’y intégrer les parts qu’il détient dans la SARL Holiday Homes ;

Après avis de la commission départementale de conciliation sur la valeur de celles-ci, mise en recouvrement d’une certaine somme et rejet de sa réclamation, M. X... a saisi le tribunal de grande instance afin d’être déchargé de cette imposition ; 

M. X... fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes, (18 octobre 2011),  d’avoir dit que les parts détenues par lui dans la société Holiday Homes ne constituent pas des biens professionnels exonérés de l’ISF, alors, selon le moyen : 

 

Position du contribuable

 

« la société acquiert des bâtiments commerciaux qu’elle transforme ensuite pour les adapter à l’activité des locataires ;ainsi elle ne se bornerait pas à acquérir des bâtiments pour les louer ; elle déploie une activité consistant à effectuer des travaux, emploie des salariés et dispose de matériels et outillages ; cette activité nécessite compte tenu du caractère limité du marché et de ses spécificités un véritable savoir-faire qui ne peut s’acquérir que par à la fois une rentabilisation des investissements et le soutien d’une activité constante, nécessitant l’emploi de salariés et l’acquisition de matériels et matériaux pour la réalisation de travaux de réparation et d’entretien » ;

 

Position de la cour de cassation

 

L’arrêt relève qu’il n’est ni établi ni même allégué que les locations ont été accompagnées de fournitures d’équipements ou de prestations de services nécessaires à l’exploitation des locaux ;

il constate que les seuls travaux d’entretien sont relatifs aux toitures et incombaient à la société propriétaire ;

 la cour d’appel en a déduit à bon droit que l’activité de location d’immeubles exercée par la société Holiday Homes n’excédait pas celle de la gestion de son patrimoine et ne se rattachait à aucune activité commerciale principale en sorte que ses parts sociales ne pouvaient être qualifiées de biens professionnels ; que le moyen n’est pas fondé ; 

 

 

PAR CES MOTIFS :  REJETTE le pourvoi ; 

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