Patrick MICHAUD , avocat  
Ecole des impots  CPA HEC 
24 RUE DE MADRID 75008 PARIS 
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patrickmichaud@orange.de

Les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du CGI, lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI. 

Une société est considérée comme étant à prépondérance immobilière lorsque son actif est, à la clôture de chacun des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles bâtis ou non bâtis (ou des droits portant sur ces biens) (art 150 UB du CGI).

Les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés, non soumises à l’impôt sur les sociétés, à prépondérance immobilière, relèvent du régime d’impositions prévu pour les immeubles, et ce, que la société ait la forme civile ou commerciale.

En revanche, les plus-values de cession de titre de société à prépondérance immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime général des plus-values sur valeur mobilière et droit sociaux.

LES INSTRUCTIONS  ADMINISTRATIVES

• - Titre 1 Champ d'application ( , BOI-RFPI-SPI-10 ) ;
• -Titre 2 Détermination de la plus-value imposable ( BOI-RFPI-SPI-20 ) ;
• - Titre 3,  Modalités d'imposition ( BOI-RFPI-SPI-30 ).
• - Titre 4, Obligations déclaratives et de paiement ( BOI-RFPI-SPI- 40 ).

·      Le régime d’imposition des plus-values immobilières

Le régime des plus-values immobilières privées concerne les plus-values réalisées lors de la cession de titre de sociétés à prépondérance immobilière relevant de l’impôt sur le revenu (autres que celles dont l’activité relève des BIC ou des BNC) (art. 150 U du CGI). Cette plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des titres de sociétés (art. 150 V du CGI).

La plus-value réalisée à l’occasion de la cession de titre de sociétés à prépondérance immobilière est soumise à un prélèvement au taux global de 36,20 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,20 % au titre des prélèvements sociaux).

Cependant, les cessions portant sur des titres détenus depuis plus de 22 ans sont exonérées d’impôt sur le revenu. D’ailleurs, elles peuvent également l’être des prélèvements sociaux si les titres sont détenus depuis plus de 30 ans (art. 150 VC, I du CGI et art. L 136-7, VI du CSS).

Par ailleurs, les cessions portant sur les titres détenus par les associés occupants gratuitement l’immeuble social à titre de résidence principale sont également exonérées d’impôt sur le revenu (art. 150 U, II-1° du CGI).

II. Le régime d’imposition de plus-values sur valeurs mobilières

Le régime des plus-values sur valeurs mobilière et droits sociaux concerne les plus-values réalisées lors de la cession des titres de sociétés à prépondérance immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés.

Elles sont soumises de plein droit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % ou, sur option globale du cédant, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (art. 150-0 A et suivant du CGI), et soumises aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine (art. L 136-6 du CSS ; art. 15 de l’Ord. 96-50 du 24 janvier 1996 ; art. 235 ter du CGI).

Ces plus-values peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du régime de l’abattement fixe de départ à la retraite, et ce, quel que soit le régime d’imposition choisi (flat tax ou imposition au barème). Il s’agit d’un abattement de la somme de 500 000 euros sur la plus-value réalisée. Néanmoins, cet abattement ne s’applique pas aux prélèvements sociaux (art. 150-0 D ter du CGI).