ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

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Les lettres fiscales d'EFI

patrickmichaud@orange.fr

La taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France, directement ou indirectement, par toute entité juridique française ou étrangère, qu’elle dispose ou non de la personnalité morale, est prévue par les articles 990 D, 990 E, 990 F et 990 G du code général des impôts (CGI). 

Les entités juridiques exonérées par nature 

 ;les entités juridiques bénéficiant d'une exonération conditionnée par le lieu de situation de leur siège.

Précisions relatives aux fiducies et aux trust

Les BOFIP

Elle est fixée sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France et comprend plusieurs possibilités d'exonérations. Son taux est de de 3 %.

Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230 :

 la Cour de cassation juge qu’une fondation étrangère n’ayant pas de bénéficiaires actuels ne peut pas bénéficier de l’exonération de la taxe de 3 % sur ses immeubles français.

Dans cet arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation livre un mode d’emploi de l’application aux fondations de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des entités juridiques (art. 990 D du CGI).

Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 10 mai, une fondation de droit liechtensteinois avait été soumise à la taxe et avait demandé, sans succès, à bénéficier de cette exonération. Elle faisait valoir qu’elle n’avait aucun bénéficiaire économique actuel : certes, ses statuts prévoyaient sa dissolution à la suite du décès de son fondateur et la transmission de ses actifs à une association caritative américaine, mais les actes juridiques nécessaires à ce transfert et à la dissolution de la fondation n’avaient pu être réalisés en raison des procédures judiciaires intentées par un tiers qui revendiquait la propriété des actifs détenus par la fondation.

Il résulte de la combinaison des articles 990 D, 990 F et 990 E du code général des impôts que toute entité juridique est redevable de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu'elle possède en France, sauf à justifier relever d'un des cas d'exonération énumérés par le dernier de ces textes. Seuls peuvent être assimilés aux actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, les bénéficiaires économiques réels au 1er janvier de l'année d'imposition des entités juridiques concernées, et non des bénéficiaires éventuels. Il en résulte qu'une fondation qui n'a ni actionnaires, ni associés, ni autres membres et se trouve dans l'incapacité de désigner un bénéficiaire actuel au moment de chaque année d'imposition, ne déclarant, dans les déclarations qu'elle a déposées au titre de la taxe de 3 %, qu'un bénéficiaire futur, hypothétique de son patrimoine, ne remplit pas les conditions édictées à l'article 990 E, 3°, du code général des impôts pour prétendre au bénéfice de l'exonération prévue à ce texte.  

 La circonstance qu'un litige soit né sur la propriété d'un bien est sans incidence sur la valeur vénale réelle du bien en cause