25 février 2008

Vaut-il mieux partager ou vendre un bien hérité ?par JY MERCIER

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Je blogue l'analyse de bon sens de mon ami et confrère Jean Yves Mercier paru dans le MONDE du 24 février 2008

                 

 

 

 

 Les nouvelles règles fiscales sur les succession en 2008

CHRISTINE ET JEAN ont reçu en héritage de leur père Robert, décédé en 2002, une villa située en bord de mer que celui-ci possédait en propre pour l'avoir lui-même reçue de ses parents. Ce bien n'avait donc pas fait partie de la communauté constituée entre Robert et son épouse, décédée avant lui.

Christine et Jean se retrouvent chaque été dans cette villa avec leurs familles respectives. La cohabitation devient toutefois difficile, car chaque branche a maintenant des enfants mariés et des petits-enfants. L'état d'entretien laisse à désirer, car ni la soeur ni le frère ne se sentent pleinement responsables du devenir de cette villa, restée indivise entre eux.

Ils songent à la vendre.


 Entre l'estimation qui en a été faite dans la déclaration de succession (200 000 euros) et sa valeur de marché actuelle (450 000 euros), la plus-value est importante. Que leur resterait-il à chacun, tous impôts et frais déduits, s'ils vendaient la villa à ce prix, sachant que les frais d'agence se monteraient à 20 000 euros ? Quel serait l'impôt sur la plus-value ?

Le prix de revient (les 200 000 euros retenus pour le calcul des droits de succession) devrait être augmenté de la part des droits en cause et des honoraires du notaire afférents à la transmission de l'immeuble qui s'est opérée en 2002 et de la majoration forfaitaire de 15 % qui s'applique aux cessions des biens acquis depuis plus de cinq ans. Soit un prix de revient corrigé de 262 000 euros. Le prix de cession net de la commission d'agence serait de 430 000 euros, d'où une plus-value brute de 168 000 euros. Dans la perspective d'une vente courant 2008, cette plus-value serait réduite de 10 % - abattement applicable pour chaque année de possession de l'immeuble au-delà de la cinquième. Le plus-value imposable serait donc de 151 200 euros et l'impôt correspondant, au taux forfaitaire de 27 %, de 40 824 euros. Les disponibilités dégagées par la vente seraient de 389 176 euros, soit 194 588 euros chacun.

Christine note que, si elle devait réinvestir ce qui lui revient de cette vente dans une villa équivalente, il lui faudrait débourser un total de 286 912 euros.  

Elle propose donc à Jean de lui racheter sa part indivise pour la moitié de la valeur estimée de la villa : 225 000 euros. Dans ce cas, il s'agira, non pas d'une vente, mais d'un partage avec soulte d'un bien acquis par succession. Pas de frais d'agence, pas d'impôt de plus-value. Seuls seront dus des droits de mutation limités à 1,10 % de la valeur de la villa et les frais de l'acte notarié (2 %).

Ce traitement favorable tient aux dispositions du code civil qui confèrent un effet simplement déclaratif au partage entre indivisaires des biens issus d'une succession. L'attributaire, même s'il doit verser une soulte pour désintéresser le copartageant, est réputé être devenu l'entier propriétaire du bien depuis la date d'ouverture de la succession, ce qui exclut que le bénéficiaire de la soulte puisse être considéré comme ayant cédé à titre onéreux ses droits indivis.  

Jean est séduit par cette proposition. Il recevra 30 412 euros de plus que ce qu'il pouvait escompter de la vente à un tiers. Christine aura investi 225 000 euros plus les frais de l'ordre de 2 % de 450 000 euros (9 000 euros), soit 234 000 euros. Soit nettement moins que les 286 912 euros qu'elle aurait dû investir pour acquérir une autre villa comparable. Elle sera entièrement propriétaire de la villa en 2002. Dans neuf ans, la cession de celle-ci échappera à toute imposition de plus-value.

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