04 juillet 2017

Evaluation immobilière Démonstration insuffisante de l'administration CAA Paris - 20 juin 2017

Par un arrêt en date du 20 juin 2017, la CAA de Paris fournit un exemple dans lequel la démonstration adoptée par l'administration fiscale en matière d'évaluation immobilière était insuffisante. IL s'agissait d'une hypothèse dans laquelle la société contribuable danoise avait reçu par voie d'apport les immeubles d'une société luxembourgeoise et avait ensuite procédé à une réévaluation libre de ces immeubles avant de les affecter à sa succursale française. A la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a estimé que la valeur des immeubles avait été portée à une valeur excessive et a en conséquence réduit, à due concurrence, les amortissements afférents aux immeubles concernés et a rectifié les moins-values déclarées à la suite de la vente de ces immeubles: 

CAA de PARIS, 10ème chambre, 20/06/2017, 17PA00411,

'ainsi que l'ont estimé les premiers juges, l'administration n'établit pas la surévaluation des trois immeubles litigieux par la société de droit danois, laquelle s'était en outre fondée sur l'expertise du cabinet Catella Residential et sur deux rapports du cabinet CBRE

LA SUITE CI DESSOUS


 Considérant qu'il est constant que les trois biens immobiliers litigieux sis 8 avenue d'Eylau, 7 avenue Raymond Poincaré et 11 avenue Raymond Poincaré à Paris 16ème ont, de la part de la société de droit danois, fait l'objet d'une réévaluation libre en décembre 2008 ayant conduit sa succursale de droit français à les inscrire à l'actif de son bilan pour des montants respectifs de 14 399 880 euros, 5 365 410 euros et 14 154 900 euros, soit un prix au m2 de 11 000 euros, 9 500 euros et 10 000 euros ; que le service, se fondant sur plusieurs transactions immobilières, a estimé que les valeurs vénales de ces immeubles s'établissaient respectivement à 11 859 540 euros, 4 452 200 euros et à 11 645 450 euros, ce qui correspond à un prix au m2 égal, respectivement, à 9 060 euros, 7 880 euros et 8 230 euros ; 


  1. 7. Considérant que pour établir le prix moyen au m2 dont elle a fait application à chacun des trois immeubles en cause, l'administration a retenu trois comparables pour l'immeuble avenue d'Eylau et quatre comparables pour ceux situés 7 et 11 avenue Raymond Poincaré ; qu'il résulte de l'instruction qu'alors que la réévaluation libre litigieuse a été opérée en décembre 2008, seule une mutation parmi celles retenues par l'administration a eu lieu le 31 mars 2008, les autres s'étant produites entre novembre 2006 et juillet 2007 dans un contexte immobilier alors fortement haussier ; que le comparable cédé le 31 mars 2008, situé 15 avenue Raymond Poincaré, fait ressortir un prix au m2 de 10 516 euros, soit supérieur à celui retenu par la société de droit danois pour les immeubles situés au 7 et au 11 de la même avenue, et inférieur de seulement 4,50 % à celui retenu par l'intimée pour son immeuble sis avenue d'Eylau ; qu'ainsi que l'ont estimé les premiers juges, l'administration n'établit pas la surévaluation des trois immeubles litigieux par la société de droit danois, laquelle s'était en outre fondée sur l'expertise du cabinet Catella Residential et sur deux rapports du cabinet CBRE et qu'est à cet égard sans incidence la circonstance, invoquée par le ministre, tirée de ce que la valeur des immeubles litigieux figurant dans l'acte d'apport du 17 juillet 2008 et celle résultant de la réévaluation libre, opérée seulement cinq mois plus tard, a été très sensiblement augmentée, alors surtout que les valeurs retenues lors de l'apport sont inférieures de moitié à celles estimées par le service 
    lui-même ;  
     

A noter que, après avoir fait droit à la demande du requérant et alors que celui-ci n'avait pas contesté, devant le tribunal administratif, les nombreux autres chefs de rectification, le TA a prononcé la décharge totale du supplément d'IS mis à la charge de la société (la société étant significativement déficitaire avant contrôle, seule un exercice devenait bénéficiaire et donnAIT lieu à un IS à acquitter). Le Ministre considérait que le TA avait ainsi statué ultra petita. La CAA rejette ses prétentions: 

  1. Considérant, en dernier lieu, qu'il résulte des pièces du dossier que la requérante n'a, devant le tribunal, contesté que la remise en cause, par le vérificateur, de l'évaluation faite en décembre 2008 des trois immeubles dont la société de droit luxembourgeois avait fait apport à la société de droit danois, ce qui a entraîné un rehaussement de la base imposable à l'impôt sur les sociétés à raison de la minoration, à due concurrence, des dotations aux amortissements, et à raison des rectifications des moins-values de cession ; que le ministre, qui relève que la société 8 avenue d'Eylau - 7/11 avenue Raymond Poincaré Paris 75016 APS n'a notamment pas contesté la rectification consistant à porter de 30 % à 45 % la quote-part représentative des terrains d'assiette, ce qui a pour effet de réduire les dotations aux amortissements dès lors que les terrains ne peuvent pas être amortis, en déduit que les premiers juges, qui ont prononcé la décharge totale du supplément d'impôt sur les sociétés mis en recouvrement à l'encontre de l'intimée, ont statué ultra petita ;

    9. Mais considérant qu'il résulte de l'instruction, et qu'il est du reste admis par le ministre, que les résultats de l'intimée seraient restés déficitaires au titre de chacun des exercices en cause si n'avait pas été pris en compte le rehaussement procédant de la seule remise en cause de la valeur des immeubles inscrite à l'actif du bilan résultant de la réévaluation libre effectuée en décembre 2008 par la société de droit danois ; qu'il suit de là que les premiers juges, qui n'ont par ailleurs pas répondu à des moyens qui n'avaient pas été invoqués devant eux, n'ont pas statué ultra petita en prononçant la décharge totale du seul supplément d'impôt sur les sociétés assigné à la société intimée et mis en recouvrement par un avis n° 14 02 00046 émis le 20 février 2014 pour un montant, en droits et pénalités, de 286 721 euros ;

 

 

 

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