AVOCAT FISCALISTE INTERNATIONAL PATRICK MICHAUD

PATRICK MICHAUD  AVOCAT

Ecole nationale des impots - HEC CPA

24 rue de Madrid 75008 PARIS 

    06 07 026 97 08 

patrickmichaud@orange.fr

La vente d’un appartement ou d’une maison situé à l’étranger et appurtenant à un resident fiscal en France impose de respecter une certaine procédure aussi bien au niveau juridique qu’au regard des impôts.

Pour le vendeur, il est important de déclarer de la bonne façon cette transaction à l’administration fiscale pour éviter toute sanction future.

  cette démarche doit en principe se faire aussi bien au niveau du pays dans lequel le bien immobilier vendu se trouve que dans celui où vous disposez de votre domicile fiscal, à savoir la France

La déclaration des plus-values d’une vente immobilière à l’étranger

 les gains réalisés suite à la vente d’une maison ou d’un appartement hors de France doivent être déclarés aux services fiscaux en France et ce alors même qu’ils sont souvent imposés  à l etranger

 En principe vous devez payer l’ impôt correspondant en France  et ce alors mçme que vous avez été imposé à l étranger mais sous réserve des conventions fiscales internationales en matière d’impôt sur le revenu).

 Liste des conventions fiscales internationales

ATTENTION le fait qu'une convention attribue à l Etat de situation de l immeuble  l imposition de de la  PV n' exclut pas son imposion en france sauf dedution de l impot etranger

la veritable exoneration  n existe que si la convention attribue EXCLUSIVEMENT l imposition à l etat de situation 

Les gains dégagés dans le cadre de cette vente sont à déclarer dans  le 

 Formulaire 2048-IMM : PVI. Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers. -   

Notice 2048-IMM-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-IMM-SD –

Le formulaire 2048-IMM-SD vous précise  le processus de calcul de la plus-value imposable,  .

L’impôt sur la plus-value éventuellement versé à l’étranger constituera, en général, un crédit d’impôt en France. C’est-à-dire que l’impôt acquitté à l’étranger viendra en diminution de l’impôt dû en France.

 A ce sujet, une attention toute particulière doit donc être donnée aux conventions fiscales, dont vous trouverez la liste 

Les documents à joindre au formulaire 2048-IMM-SD

En principe, une copie certifiée conforme et traduite en français de l’acte de vente doit être jointe. Il n’est pas obligatoire que la traduction soit effectuée par un professionnel assermenté. Une traduction libre peut suffire. Je recommande par ailleurs d’accompagner l’envoi d’une lettre explicative,  .

Les conventions fiscales avec la France en matière d’impôt sur le revenu

Une attention toute particulière doit être donnée aux conventions fiscales internationales.

Une plus-value immobilière réalisée par une personne physique relève de l’impôt sur le revenu. Une convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu existe peut-être entre la France et l’Etat de situation de l’immeuble.

La double imposition

Lorsque la plus-value immobilière s’effectue dans un pays qui n’a pas conclu de convention, vous allez devoir réaliser en principe deux fois les démarches de déclaration. Le calcul de votre impôt se fera également dans les deux pays. On parle alors de double imposition des plus-values immobilières.

Les pays de l’OCDE sont en effet en droit d’imposer les plus-values immobilières réalisées sur leur territoire. Les vendeurs pensent souvent à tort que le fait de payer cet impôt dans le pays où se situe le bien est suffisant. Ils en concluent bien souvent qu’ils sont exonérés de tout impôt en France. Pourtant, dans les règles, ce n’est souvent pas le cas.

Dès lors que votre domicile fiscal se trouve en France, vous êtes susceptible de devoir régler des impôts également dans ce pays.  .

Calcul des plus-values

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d'un abattement pour durée de détention. Certaines plus-values bénéficient, par ailleurs, d'un abattement exceptionnel quelle que soit la durée de détention du bien.

La plus value imposable etrangere est calculée de la meme façon qu’une plus value francaise

SIMULATEUR DE CALCUL

 Formulaire 2048-IMM-SD : PVI. Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers    

 Notice 2048-IMM-NOT-SD : Notice pour remplir le formulaire n° 2048-IMM-SD 

Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant (si une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation).
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d'intermédiaires), droits d'enregistrement ou TVA.

Modalités d'imposition

Le taux d’impôt sur le revenu est de 19%. S'y s'ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (pour 2019) et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 €.

Taux total = 36,2% (pour 2019) + éventuellement la surtaxe

La déclaration de plus-value est souscrite sur un imprimé n° 2048-IMM (immeuble autre qu'un terrain à bâtir) ou n° 2048-TAB (terrain à bâtir), disponible sur www.impots.gouv.fr. Elle est signée par le cédant ou par son mandataire (le mandat doit alors figurer dans l'acte ou être joint à la déclaration). Elle doit normalement être déposée en simple exemplaire, accompagnée du paiement de l'impôt, au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, dans le mois qui suit la date de l'acte notarié, 
Lorsque la plus-value est exonérée (notamment par l'effet de l'abattement pour durée de détention) ou lorsque l'opération se solde par une moins-value, aucune déclaration ne doit être déposée.

Dépenses de travaux

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel, ET A CONDITION DANS PROUVER LE PAIEMENT PAR LE PROPRIETAIRE à l'exclusion :

-  de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes… (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration :

-  et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu (revenu global ou revenus catégoriels) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

Patrick Michaud

Avocat ecole nationale des impots - HEC CPA

24 Rue de MADRID 75008 Paris

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tel 33 '0)607269708

L’ancienne résidence principale en France
exonérée d’impôt sur la plus-value

Jusque fin 2018, une personne venant de quitter la France et qui y mettait en vente son ancienne résidence principale se trouvait par principe taxée sur la plus-value réalisée.

 En effet, la loi ne lui accordait pas un « délai raisonnable » pour vendre, délai dont bénéficient tous les résidents français qui vendent leur résidence principale et déménagent en France. Pour eux, ce délai raisonnable est en pratique d’un an, sous réserve de mise en vente à un prix de marché, par des moyens de promotion suffisants et sans que le logement ne soit jamais loué ou prêté. 

Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents bénéficient, en application de l'article 43 de la loi n°2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, d'une exonération au titre de la cession de leur ancienne résidence principale située en France.

L'instruction administrative Pour plus de précisions, cliquez   

En effet, depuis le 1er janvier 2019, un particulier, quel que soit sa nationalité, qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value :

s’il part habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;

et si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de son déménagement hors de France (le délai peut donc atteindre deux ans). Pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quel que titre que ce soit.

L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.

              Colloque

Regards croisés sur les visites domiciliaires en matière économique

Mardi 20 juin 2023 9h00- 12h45

1ère chambre de la cour d’appel de Paris

La lutte contre la fraude fiscale ou les délits douaniers constituent un objectif majeur pour les pouvoirs publics et la condition de l’efficacité de cette politique réside notamment dans la mise en œuvre de la procédure de visite et de saisie par l’administration fiscale et les douanes, codifiée dans le Livre des procédures fiscales et le code des douanes.

Les visites domiciliaires sont également menées au cours des enquêtes administratives tant par l’Autorité des marchés financiers que par l’Autorité de la concurrence.

Ces visites et saisies, qui constituent une ingérence au sein des locaux entrepris et des domiciles des particuliers et qui portent par nature atteinte aux libertés individuelles, suscitent de nombreuses interrogations au regard notamment des droits de la défense et du respect de la vie privée.

Ces mesures sont soumises au contrôle du juge judiciaire qui veille au respect des droits fondamentaux des personnes visées.

L’objet de cette matinée est de croiser les regards des différents acteurs qui interviennent dans le processus et la pratique contentieuse des visites domiciliaires.

9h00 ouverture du colloque : Brigitte BRUN LALLEMAND, 1ère présidente de chambre coordinatrice du pôle économique

9h10 : introduction : Stéphane DETRAZ, Maitre de conférences à l’Université de Paris-Saclay

1ère table ronde : la pratique du JLD en matière de visites domiciliaires (9h30-10h10)

Modérateur : Elisabeth IENNE-BERTHELOT, présidente de la chambre 5-15 visites domiciliaires en matière économique

• La pratique de l’article 16 B du Livre des procédures fiscales : Philippe-Emmanuel de BEER, Directeur de la Direction nationale d’enquêtes fiscales (DNEF)
• La pratique de l’article 64 du code des douanes : Monsieur JEANJEAN, agent poursuivant à la Direction nationale du renseignement et des enquêtes douanières (DNRED)
• L’office du juge des libertés et de la détention : Nathalie RUBIO, JLD au tribunal judiciaire de Paris

2ème table ronde : les opérations de visites domiciliaires (10h10- 11h00)

Modérateur : Elisabeth IENNE-BERTHELOT

• Les opérations de saisies des pièces : Stanislas MARTIN, rapporteur général à l’Autorité de la concurrence
• La problématique de l’occupant des lieux : Darnis LORCA, directrice des enquêtes à l’Autorité des marchés financiers (AMF)
• Le rôle de l’OPJ : Florent TESSON, administrateur des finances publiques (DNEF)
• Le rôle de l’avocat : Maitre Delphine RAVON, avocate au Barreau de Paris

Questions de la salle

PAUSE

3ème table ronde : le contentieux de l’appel devant la Cour d’appel de Paris (11h20-12h15)

Modérateur : Maître Marion PROVOST, avocate au Barreau de Paris

• La genèse du recours et le contentieux de l’appel : Maitre Delphine RAVON
• L’organisation et la pratique de la chambre 5-15 (délais, saisine) : Magistrat : Elisabeth IENNE- BERTHELOT / greffier : Véronique COUVET
• Le contentieux de l’appel : Maxence DELORME, directeur des affaires juridiques de l’AMF

Questions de la salle

12h30 : propos conclusifs : Olivier DOUVRELEUR, avocat général à la Cour de cassation