Plus-values immobilières des particuliers : que faut-il déclarer ?

Plus-values immobilières imposables

Sont imposables dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers, les plus-values provenant de la cession, à titre onéreux :

·                            de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. L'origine de propriété du bien (acquisition à titre gratuit ou à titre onéreux) et la localisation des immeubles sont sans importance ;

·                            de droits relatifs à ces biens (droits réels immobiliers) ;

·                            de titres des sociétés non cotées à prépondérance immobilière.

Les plus-values immobilières peuvent être réalisées :

·                            par les particuliers ;

·                            dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ;

·                            à titre occasionnel ;

·                            et concernant la cession d'immeubles ou de droits immobiliers.

Sont ainsi concernées les plus-values immobilières réalisées par :

·                            les personnes physiques ;

·                            les sociétés de personnes (ou groupements assimilés) non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les plus-values immobilières sont imposées avec un taux de 19 % auquel s'ajoute 15,5 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values imposables de plus de 50 000 €. Le taux de cette taxe varie entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value.

Plus-values immobilières non imposables

Échappent à l'application du régime des plus-values immobilières des particuliers :

·                            l'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle ;

·                            l'affectation, dans certains cas, d'un bien à l'exercice de la profession ;

·                            les plus-values dont le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15 000 € ;

·                            les plus-values de cessions relatives à :

o                                            la résidence principale du contribuable ;

o                                            l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un État membre de la Communauté européenne, dans la limite d'une seule cession.

·                            les expropriations (sous certaines conditions) ;

·                            les opérations de remembrement (opérations d'échanges amiables, individuels ou collectifs) ;

·                            la cession d'un immeuble à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme ;

·                            certaines exonérations s'attachant à la qualité du cédant ou de l'acquéreur.

Sont également exonérés :

·                            les biens détenus pendant au moins 22 ans ;

·                            les plus-values d'une première vente lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale et que le produit de la vente est destiné à acheter une résidence principale dans les 2 ans.

À noter : les concubins et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs), et les contribuables incarcérés bénéficient de certaines mesures de faveur.

Plus-values immobilières des particuliers 2015 : quels montants sont imposés ?

La plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers s'obtient par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte auquel on a :

·                            ajouté certaines charges et indemnités limitativement énumérées ;

·                            et retranché, le cas échéant, le montant de la TVA afférente, sur présentation des justificatifs et les frais supportés éventuellement par le vendeur.

Le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition s'entend :

·                            pour les acquisitions réalisées à titre onéreux : du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte ;

·                            pour les acquisitions à titre gratuit : de la valeur vénale retenue pour les droits de mutation à titre gratuit.

Correction de la plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers

La différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition peut éventuellement êtrecorrigée au regard :

·                            des remboursements mis à la charge des acquéreurs ;

·                            des indemnités d'éviction versées au locataire par l'acquéreur au nom et pour le compte du vendeur ;

·                            de l'ensemble des charges en capital ;

·                            de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit.

Des règles particulières s'appliquent, notamment :

·                            aux droits démembrés ;

·                            en matière de bail à construction.

Plus-value imposable

La plus-value imposable réalisée par des particuliers est égale à la plus-value brute à laquelle on soustrait un abattement pour chaque année de détention selon un taux dégressif à partir de la 6ème année.

Le délai de possession court :

·                            pour les acquisitions à titre onéreux, sauf règles particulières : à compter de la date de l'acte constatant l'opération d'achat ;

·                            pour les acquisitions à titre gratuit à compter de la date d'ouverture de la succession (mutation par décès) ou de la date de l'acte (mutation entre vifs).

À noter : les moins-values brutes réalisées sur les biens ou droits cédés ne sont pas, sauf cas particulier, prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Abattement exceptionnel pour les ventes réalisées entre septembre 2013 et août 2014

Un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour les ventes qui répondent aux conditions suivantes :

·                            ne sont pas être réalisées au profit d'un conjoint, concubin, ascendant ou descendant ;

·                            ne concernent pas des terrains à bâtir.

Cet abattement exceptionnel s'applique également pour les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier situé dans une commune au sein de laquelle s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants :

·                            entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014 ;

·                            entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu'une promesse de vente a été signée au plus tard le 31 décembre 2014.

Cette prolongation de l'abattement exceptionnel n'est accordée qu'à condition que l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d'achever des logements dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le coefficient d'occupation des sols applicable, dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition. Cet engagement doit être mentionné dans l'acte de vente.

Bon à savoir : l'abattement exceptionnel s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.

Abattement exceptionnel pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015

Pour toute promesse de vente d'un terrain non bâti conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, le vendeur bénéficie d'un abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values réalisées. Cet abattement s'applique sur :

·                            l'impôt sur le revenu ;

·                            les prélèvements sociaux.

À quel taux les plus-values immobilières des particuliers sont-elles imposées ?

Une fois déterminées, les plus-values sont imposées selon un taux proportionnel :

·                            fixé à 19 % pour les personnes physiques, résidents d'un État membre de la Communauté européenne ;

·                            fixé à 33,33 % pour les résidents d'un État non membre de la Communauté européenne ;

·                            pour les sociétés dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, le taux est de :

o                                            19 % lorsqu'ils résident en France ou dans un État membre de la Communauté européenne,

o                                            33,33 % lorsqu'ils résident dans État non membre de la Communauté européenne ;