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L'information légale
sur le patrimoine immobilier.

 LE CADASTRE EN FRANCE

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LE GUIDE DE L’EVALUATION

LE GUIDE DE L'EVALUATION

Evaluation : les abattements hors la loi ????

La cour de cassation a rendu deux arrêts concernant l'évaluation d'immeuble en matière l’ISF et les droits de donations avec des divergences sur les points suivants

Abattement sur la liberté d'aliéner

Abattement pour occupation familiale

Abattement pour indivision

à jour en décembre 2010  

Evaluation: elle doit être globale 

CA Rouen 3 novembre 2010 n° 09-4743, 1re ch.  

Evaluation des titre non cotes  par O Fouquet

Evaluation  en matière d’enregistrement  

EN MATIERE D’ISF : Abattements rejetés

13 L-6-10 n° 69 du 22 juillet 2010

Procédure de rectification contradictoire - Motifs des rectifications –

Règles particulières - Insuffisance de valeur vénale. 

7 G-3-10 n° 69 du 22 juillet 2010 

Conséquences de la Clause d'interdiction d'aliéner ou
de l’occupation à titre de résidence secondaire sur la valeur

Cour de cassation,  Ch com, 27 octobre 2009, 08-11.362   Aff. de leusse

Mme X... Y... a fait donation, en 1978, à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier situé au bord du lac Léman composée d’un château avec parc d’agrément et dépendances ;

Cette donation était assortie d’une clause de réserve d’usufruit avec réversion de l’usufruit à son époux en cas de prédécès et d’une interdiction imposée aux nus-propriétaires d’aliéner et d’hypothéquer le bien pendant la vie de l’usufruitière et de son époux ;

À la suite d’un contrôle de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune de M. et Mme X... Y... (les époux X...), l’administration a remis en cause l’évaluation à 1 690 000 francs du bien et leur a notifié un redressement pour les années 1992 à 1995 calculé en retenant une valeur de 20 000 000 francs, ramenée à celle de 12 000 000 francs après observations des contribuables, afin de tenir compte de la nature spécifique de ce bien de famille ;

Après les procédures fiscales ordinaires , la cour d’appel de Chambéry après avoir fixé la valeur vénale du bien à la somme de 12 998 000 francs, valeur non contestée par les parties, a réduit les causes du redressement en appliquant, outre une décote, des abattements, le premier de 20 % concernant le caractère indivis de la nue-propriété, le deuxième de 15 % concernant la clause d’interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer pendant la vie de l’usufruitière et de son époux, le troisième de 20 % en considération de l’occupation familiale du château ;  

La cour de cassation a cassé cette  décision d appel comme contraire aux articles 666 et 885 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales

Sur la liberté d'aliéner

'En se déterminant ainsi, alors que la limite apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale

 Sur la valeur de l usufruit

Il résulte de 885 G du code général des impôts que les biens ou droits grevés d'un usufruit sont sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ;

qu'en statuant comme elle a fait, alors que ce texte a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet est de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Sur un abattement pour occupation familiale

pour appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur le bien litigieux au titre de l'occupation familiale du château, la cour d'appel a considéré que le bien occupé au jour de fait générateur de l'impôt devait être pris en compte dans la mesure où cette circonstance est de nature à affecter sa valeur vénale et qu'il importe peu en l'absence de disposition spéciale sur ce point, qu'il ait été occupé à titre de résidence principale ou de résidence secondaire ;

En statuant ainsi, alors que si l'occupation par hypothèse pérenne d'un bien à titre de résidence principale est susceptible d'influer sur sa valeur vénale, il en va différemment pour une occupation à titre de résidence secondaire qui ne suppose qu'une occupation par intermittence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des  articles 666 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales

EN MATIERE DE DONATION . abattements admis ?

  Cour de cassation, Chambre commerciale, 15 décembre 2009, 09-11.137, Inédit

Quelle  est la valeur vénale de la donation d’un bien  en indivision entre époux ? 

en statuant sans tenir compte de la perte de valeur vénale des biens litigieux du fait de l’occupation par les usufruitiers des lieux et de l’existence d’une indivision des nus-propriétaires, alors que la valeur vénale des biens sur laquelle sont assis les droits de donation est le prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

Précédents jurisprudentiels :

A rapprocher :Com., 12 février 2008, pourvoi n° 07-10.242,  (rejet)

A rapprocher :Com., 6 février 2007, pourvoi n° 05-12.939, (cassation)

: Dans le même sens que :Com., 20 mars 2007, pourvoi n° 05-16.751,  (rejet)

Sur la différence entre l’occupation du bien à titre de résidence principale et l’occupation à titre de résidence secondaire, à rapprocher :Com., 19 octobre 1999, pourvoi n° 97-15.255,  (cassation),

" Viole l'article 761 du Code général des impôts le tribunal qui, pour fixer les droits de mutation, retient la valeur de l'appartement occupé par le conjoint survivant comme libre alors qu'en raison de cet état de fait, le bien était occupé et devait être évalué en fonction de cette circonstance.

mise à jour aout 2010

LES RESCRITS FISCAUX
Une Garantie contre les changements de doctrine

Bureau des agréments et rescrits (AGR)

 Table analytique des rescrits publies

Comment faire la demande de rescrits 

Recours contre les prises de position formelles

Afin d’assurer la sécurité fiscale de leurs opérations soit de fiscalité interne soit de fiscalité internationale, les contribuables ,particuliers ou entreprises,  peuvent se prévaloir de la doctrine que l'administration des impôts énonce soit pour l'interprétation des textes fiscaux  soit de l'appréciation qu'elle porte sur des situations de fait

Le rescrit est une prise de position formelle de l’administration sur une situation de fait au regard d’un texte fiscal.

LA PRATIQUE DES RESCRITS FISCAUX cliquer  

Différente d’une simple réponse à une demande de renseignement, elle permet d’obtenir une validation de la direction générale des impôts sur les conséquences fiscales d’une situation donnée. Par exemple, il est possible de demander à l’administration de se prononcer sur la possibilité d’une déduction supplémentaire pour frais professionnels ou sur la localisation de votre domicile fiscal. 

Avec l'autorisation de la Revue  Administrative

L’EVALUATION DES TITRES
NON COTES

Par O FOUQUET

Ou les aléas de l'évaluation  des titres non cotés : du droit ou du fait?"

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Les quatre enseignements  

L’évaluation des titres non cotés donne lieu à de fréquents litiges entre les contribuables et l’administration. En effet, la diversité des situations qu’il s’agisse de la société ou des actionnaires, et la diversité des méthodes d’évaluation ouvrent la voie à des discussions sans fin de marchands de tapis. 

1^er enseignement  la valeur est aussi voisine que possible de celle  qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue  

2eme enseignement Sur  l’abattement pour non liquidité 

3^ème enseignement Sur  la décote de minorité 

4^ème enseignement Une  libéralité n'existe que si l’écart est  significatif.

Au niveau pratique, la lecture de ces deux arrêts montre que l’administration reconnait l’application cumulée des abattements de minorité et de liquidité ...

Deux décisions récentes du Conseil d’Etat

CE 3 juillet 2009 n°301299, Hérail

CE 3 juillet 2009   n° 306363, min./c : Plessis de Pouzilhac 

Pour se procurer les conclusions de Mr Laurent OLLEON cliquer

Un arrêt de la Cour de Cassation

Cass. Com. 7 juillet 2009 n°08-14855 Zorn

montrent qu’au delà des appréciations de fait, l’évaluation des titres non cotés pose des questions de droit qui justifient un contrôle en cassation. Les cas d’espèce se prêtaient au rappel par le juge des raisonnements applicables à une telle évaluation.

L’EVALUATION DES TITRES NON COTES

Par

Olivier FOUQUET

Président de Section au Conseil d’Etat

 IL N’EXISTE AUCUNE METHODE LEGALE D'EVALUATION DES TITRES NON COTES
PREVALANT SUR D’AUTRES

O FOUQUET Evaluation des titres non cotés

Peux t on évaluer  un immeuble en tenant compte de l’Indice duCout de la Construction ?

Cour de cassation 3 décembre 2008 N° de pourvoi: 07-17513  

Cour de cassation 7 juillet 2009 N° de pourvoi: 08-14855

Estimant la valeur déclarée inférieure à la valeur réelle des actions de la société Saazor données à M. X... par son père, l’administration fiscale a, le 8 décembre 2000, notifié à celui-ci un redressement puis a, le 17 octobre 2002, émis un avis de mise en recouvrement ;

Après rejet de sa réclamation, M. X... a fait assigner le directeur des services fiscaux aux fins d’obtenir l’annulation de cet avis et décharge des impositions ;

L’administration s’est pourvu en cassation contre l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Nancy du 5 février 2008

 Dans le cadre de l'analyse de la procédure contentieuse fiscale, nous analyserons les différentes commissions qui ont ,en droit, pour objet de protéger les contribuables 

I La commission départementale de conciliation.

Documentation administrative sur la commission départementale de conciliation  13M31 .

L'intervention de la commission de conciliation est possible lorsque l'administration relève une insuffisance des prix ou des évaluations en matière d’ISF ou de droit de succession et que l'insuffisance porte sur un immeuble, un fonds de commerce, une clientèle, un droit au bail, un navire ou un bateau, ainsi que sur des biens meubles corporels et des titres non cotés.

LES TEXTES   LPF art. L 59 et  art. R 59-1  cliquer

Documentation administrative . 13 M-34, 14 mai 1999.   cliquer

Le désaccord entre le contribuable , résident ou non résident peut être soumis, pour avis, à la commission qui peut être saisie par l'administration ou par le contribuable sauf en cas de taxation d’office.

ATTENTION, le contribuable dispose, à cette fin, d'un délai de trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration rejetant ses observations.et ce sous peine d’irrecevabilité